2026 中古屋看屋注意事項：屋況、謄本、凶宅、違建與出價前檢查清單

中古屋看屋注意事項不只是檢查牆面有沒有漏水。從看房前查成交行情、屋齡、產權與周邊環境，到現場確認格局、水電、公共設施，再到出價前估算貸款和修繕費用，每一個階段都可能影響成交後的實際負擔。

這篇依照「看房前、現場看屋、出價前、簽約前」四個階段，整理買中古屋注意事項與檢查清單。各項目也附上完整教學連結，方便遇到特定問題時進一步查詢。

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中古屋看屋注意事項有哪些？先看四階段檢查表

階段	主要工作	最容易忽略的問題
看房前	查行情、產權、屋齡與環境	只看房仲廣告，沒有自行查官方資料
現場看屋	檢查室內、公共區域與周邊	只看裝潢，沒有測試設備及查看地下室
出價前	估算房價、貸款及修繕總成本	用成交價算自備款，沒有考慮銀行鑑價
簽約前	核對文件、瑕疵及交易條件	重要承諾只留在口頭或通訊軟體中

第一階段：看房前先查房價、產權與周邊環境

先查實價登錄，不要只看開價

房屋網站與仲介提供的是出售價格，不能直接當成合理成交行情。看房前可先到內政部不動產交易實價查詢服務網，查看同社區、同棟或鄰近路段的近期成交案例。

比較時應注意：

• 是否同樣為住宅大樓、公寓或華廈。
• 屋齡、樓層、坪數及有無電梯是否接近。
• 車位價格是否拆分。
• 交易總價是否包含裝潢、增建或特殊條件。
• 是否屬親友、急售或其他特殊交易。

同一社區每戶的樓層、採光、格局與屋況可能不同，實價登錄應作為出價基礎，而不是直接套用單一每坪價格。

確認屋齡與使用執照

屋齡不是單純判斷能不能買的數字，但會影響需要檢查的設備與修繕範圍。屋齡約 30 年時，應確認水電、防水及主要設備是否更新；屋齡 40 年以上，還要加強檢查公共管線、外牆、電梯、結構與社區財務。

申請建物、土地謄本

買方可透過全國地政電子謄本系統申請第二類謄本。第二類謄本任何人均可申請，可用來初步核對：

• 所有權人及共有情況。
• 建物主要用途、面積與層次。
• 土地及建物是否設定抵押權。
• 是否有查封、假扣押或其他限制登記。
• 土地持分及建物附屬部分。

謄本只能反映已完成登記的權利狀態，現場看到的空間不一定全部登記在權狀內，仍要和使用執照圖說、建物測量成果圖及實際格局交叉比對。

先查違建與未登記增建

頂樓加蓋、陽台外推、平台包覆、夾層及後院增建，是中古屋常見的產權落差。即使已經存在多年、可以繳房屋稅或目前沒有拆除，也不等於合法建物。

看房前可先查看房屋廣告坪數和謄本面積是否一致；現場則要比對權狀、圖說及實際使用範圍。未登記面積可能不被銀行計入鑑價，也可能涉及拆除、修復及鄰居爭議。

凶宅不能只靠網路地圖查

目前沒有一個能完整涵蓋所有事故屋的官方公開地址資料庫。民間凶宅地圖、新聞搜尋及鄰居說法可以作為線索，但不能取代賣方揭露與文件確認。

買方應要求查看不動產說明書和建物現況確認書，確認賣方對專有部分在持有期間內是否曾發生非自然死亡等事項如何記載，也可搜尋完整地址、詢問管理員及鄰居。

「現任屋主不知道」、「沒有查到新聞」與「確認未曾發生」是不同狀態，簽約前應把詢問結果和賣方陳述留下書面紀錄。

查嫌惡設施、噪音與異味

高壓電塔、宮廟、加油站、殯葬設施、垃圾處理設施只是常見嫌惡設施，實際影響居住品質的，還可能包括餐飲油煙、工廠異味、夜市、學校鐘聲、救護車、捷運及道路車流。

地圖上看得到位置，卻不一定看得出營業時間、風向及噪音尖峰。看房前先查地圖與官方資料，現場再安排白天、晚上及尖峰時段確認。

第二階段：現場看屋要檢查哪些地方？

不要只看室內，先看整棟大樓

進入室內前，先觀察外牆、騎樓、地下室、樓梯間、電梯及頂樓。公共區域反映的不只是清潔程度，也能看出社區是否有持續管理和修繕。

現場可注意：

• 外牆是否有磁磚剝落、防護網或大面積補丁。
• 地下室是否有積水、鏽水、裂縫及異味。
• 逃生通道、防火門與消防設備是否被雜物阻擋。
• 電梯使用許可及保養紀錄是否正常。
• 公布欄是否有欠費、漏水、修繕或工程分攤通知。

格局要看採光、通風與坪數效率

房間數多，不代表格局一定好。暗廳、無窗房、狹長走道、室內樑柱過多及廚衛位置不合理，都可能降低實際使用效率。

看房時應實際走過家具擺放與生活動線，確認床、沙發、餐桌及冰箱放入後，門片、走道和採光是否仍能正常使用。

漏水要找水源，不只是看壁癌

中古屋常見漏水位置包括窗框、外牆、浴室、頂樓、陽台及埋入式管線。牆面重新油漆、天花板局部換新或櫃體遮住牆角，都可能讓漏水痕跡暫時不明顯。

應查看窗框四角、浴室相鄰牆面、櫃體內部、冷氣孔、天花板和外牆側，並詢問漏水發生時間、修繕原因及是否仍在保固。

測試電線、水壓與排水

看房時可測試燈具、插座、冷氣迴路、水壓、熱水、馬桶及各排水口，但不要自行拆卸配電箱內蓋或插座。

插座焦黑、同時使用家電容易跳電、黃水、低水壓、排水冒泡及櫃體下方有水痕，都是需要進一步檢查的警訊。

賣方表示「水電全部換新」時，要確認是更換面板和水龍頭，還是包含牆內電線、配電箱、冷熱水管及排水管。

樑柱、混凝土與建物安全

一般看房者很難只靠裂縫外觀判斷結構安全，但以下情形不宜只聽屋主或仲介說明：

• 樑柱有明顯斜裂縫或交叉裂縫。
• 混凝土剝落、鋼筋外露或大量鏽水。
• 建築物疑似傾斜或門窗大範圍變形。
• 公共區域有鋼板、碳纖維或支架補強。
• 一樓大量拆牆，改為店面或開放停車空間。

另外還要查詢房屋是否涉及高氯離子混凝土、輻射污染、災後紅黃單或耐震不足。官方網站查無資料，不等於房屋已通過專業檢測。

至少安排兩次以上看房

單次看房很難同時確認採光、噪音、漏水、鄰居活動與交通狀況。較重要的物件，建議安排白天與晚上複看；如有窗框、外牆或頂樓疑慮，可再選下雨期間確認。

第三階段：出價前要算的不只有成交價

先算銀行鑑價與自備款

銀行貸款通常是依核定鑑價與授信條件計算，不一定完全按照買賣成交價。中古屋若屋齡高、地段流通性較低、存在違建、列管或屋況疑慮，鑑價與承作條件可能受到影響。

出價前應先準備完整地址、屋齡、坪數、樓層及產權資料，向預計申貸的銀行進行初步評估。線上房貸試算只能計算月付金，不能代表銀行已接受該房屋作為擔保品。

把裝修與公共修繕納入總成本

中古屋總成本應包含：

• 成交價及契稅、登記等交易費用。
• 水電、漏水、防水與基礎修繕。
• 廚房、浴室、冷氣及家具設備。
• 外牆、電梯、屋頂與公共管線分攤款。
• 裝修期間租屋、搬家及清運費用。
• 銀行鑑價不足所增加的自備款。

房價比附近便宜，不代表總成本一定比較低。若屋況需要全面整理，應在出價前取得初步工程報價。

確認社區財務與未來工程

低管理費不一定是優點，也可能代表公共基金不足。應向管委會確認公共基金、住戶欠費、近期區權會決議，以及是否已有外牆、電梯、消防、屋頂或公共管線工程。

用行情加減法決定出價

合理出價應從相近成交案例出發，再依樓層、採光、格局、屋況、車位、噪音與裝修成本加減調整，而不是直接用屋主開價打固定折數。

決定出價前，至少設定：

• 合理成交價格。
• 第一次出價金額。
• 最高可接受總價。
• 最低貸款需求。
• 入住前修繕預算。

第四階段：簽約前核對文件與交易條件

逐項查看不動產說明書

不動產說明書不是只有簽名確認。買方應核對產權、用途、增違建、漏水、氯離子、輻射、非自然死亡、管理費、公共基金及周邊設施等內容。

2026 年 4 月 1 日生效的新版建物現況確認書，也更新了硬固混凝土氯離子檢測標準說明，並增列自來水加壓受水設備與太陽光電設備資訊。

賣方勾選「不知道」或「未曾檢測」，不等於該項目已經確認正常。若是影響購買決定的重要事項，應要求進一步查證或檢測。

核對成屋買賣契約

簽約前可對照內政部成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，確認契約沒有排除賣方依法應負的責任，也沒有把重要事項只留在附件以外。

契約至少要確認：

• 土地、建物、車位與未登記增建範圍。
• 成交價、付款期程與稅費負擔。
• 抵押權及其他負擔如何塗銷。
• 房屋現況與已知瑕疵。
• 貸款申請、最低金額及不足時的處理。
• 交屋日期、點交狀態及延遲責任。
• 附贈家具、冷氣、熱水器與設備清單。
• 管理費、公共工程分攤及欠費由誰負擔。

口頭承諾要寫進契約

「交屋前會修好漏水」、「水電全部更新」、「增建不會拆」、「保證貸八成」及「家具全部留下」等說法，都應具體寫明完成標準、期限、驗收方式與未履行時的處理。

聊天紀錄可以保留，但重要交易條件最好直接列入契約或附件，避免日後對承諾內容產生不同解讀。

交屋前仍要安排驗屋

簽約後至交屋前，應再次確認房屋是否依約維持現況，約定修繕是否完成，水電、設備及附贈物是否正常。若發現和簽約時不同，應在點交前留下照片與書面紀錄。

中古屋看屋檢查清單

看房前

• 查同社區及鄰近實價登錄。
• 確認屋齡、建物用途與使用執照。
• 申請土地及建物第二類謄本。
• 比對廣告坪數與權狀面積。
• 查違建、海砂屋、輻射屋及危險建物紀錄。
• 搜尋完整地址、事故紀錄及周邊嫌惡設施。

現場看屋

• 查看外牆、地下室、樓梯間及電梯。
• 檢查採光、通風、格局和家具動線。
• 查看窗框、浴室、天花板及櫃體內漏水痕跡。
• 測試水壓、排水、熱水、插座及冷氣迴路。
• 注意樑柱裂縫、混凝土剝落及鋼筋外露。
• 詢問管理員、鄰居及管委會近期問題。
• 安排晚上、雨天或尖峰時段複看。

出價前

• 取得銀行初步鑑價與貸款評估。
• 估算水電、漏水及裝修費用。
• 查看公共基金、欠費及修繕分攤。
• 設定合理價格、首次出價及最高總價。
• 確認斡旋或要約文件的條件與期限。

簽約前

• 核對不動產說明書與建物現況確認書。
• 確認凶宅、違建、漏水及重大瑕疵如何記載。
• 寫明貸款不足、檢測異常及修繕未完成的處理方式。
• 列出家具、設備、車位與附贈物。
• 確認付款、過戶、交屋與違約責任。
• 保留契約、附件、照片及所有書面紀錄。

中古屋看屋注意事項：按照四階段逐步排除風險

中古屋看屋注意事項不能只濃縮成「看漏水、看採光、查實價登錄」。真正完整的流程，是在看房前查清楚行情、產權與周邊環境，現場檢查屋況和公共區域，出價前估算貸款與修繕總成本，最後在簽約前把所有重要資訊和承諾寫進文件。

中古屋未必比新屋風險高，但每間房子的使用歷史、修繕狀況和社區管理不同。只要把問題提早查清楚，就能分辨哪些只是可以估價處理的修繕，哪些則可能影響產權、安全、貸款及未來轉售。

中古屋看屋常見問題 FAQ

中古屋看房一次就能決定嗎？

不建議。重要物件至少應在不同時段複看，確認採光、噪音、交通、鄰居活動及漏水情況。

看中古屋一定要驗屋嗎？

不是所有物件都必須使用相同規模的驗屋服務，但屋齡較高、裝潢遮蔽多、更新紀錄不清或已出現異常時，安排專業檢查較有助於釐清風險。

中古屋有壁癌就不能買嗎？

不一定。重點是找出水源、受損範圍與修繕方式。若只重新粉刷而未處理漏水原因，問題可能再次發生。

查不到違建紀錄就代表沒有違建嗎？

不代表。地方政府查無列管資料，可能只是尚未被查報。仍要比對謄本、使用執照圖說與現場格局。

屋主說不是凶宅，可以直接相信嗎？

不宜只依口頭說法。應查看不動產說明書與現況確認書，並搭配地址搜尋、管理員及鄰居詢問。

銀行說可以貸款，就能放心出價嗎？

應確認銀行是一般條件試算，還是已經針對特定地址進行初步鑑價。未取得正式核貸前，仍存在鑑價、成數及年限變動的可能。

中古屋便宜多少才值得買？

沒有固定比例。應比較成交行情，再扣除屋況、裝修、公共修繕、自備款與未來轉售風險，計算實際總成本。

簽約後貸款不足，可以直接解約嗎？

不一定。貸款未達預期通常不會自動產生解約權。若最低核貸金額是購買前提，應在簽約時寫明條件與未達標準時的處理方式。

官方查詢與資料來源

• 內政部不動產交易實價查詢服務網
• 全國地政電子謄本系統
• 全國地政電子謄本系統：謄本分級與第二類謄本說明
• 內政部：成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
• 內政部：2026 年 4 月 1 日生效之建物現況確認書修正說明
• 行政院消費者保護處：成屋買賣建物現況確認書資訊揭露說明