2022 年在工料雙漲的情況下，房價噴漲很多，而台灣多數新屋銷售都採預售，不少建案在房價未大幅上漲前完銷，之後面對營建成本逐漸上漲、又缺工缺料的情形，建商就成無利可圖甚至虧本的現象，而在「三倍數效應」下，賣越多虧越多的情況也增加，這現象將會未來史無前例的隱憂。而近期房市交易量明顯下降，房屋供過於求問題浮現，未來建商只剩降價求售一途。
👉 加入我們的臉書粉絲團、社團與 Line 社群，獲取各種購屋必備知識！👈
三倍數效應引發爛尾樓問題
前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰透露，中南部不少建案在房價尚未大幅上漲前就 100% 完銷，當營建成本上漲超過建商預期時，建商就會出現無利可圖、虧本的情況。近2、3年來有一些建案急於轉讓，原因在於「三倍數效應」的衝擊力道很強，也就是營造成本每坪原為 3~5 萬元，隨後上漲成每坪 10～15 萬元，而這個現象在合建、都更、危老建案更是明顯。
以台北市來看，不少建案的分屋比例為 65：35，就是地主分回 65%、建商分回 35%，而一旦造價成本每坪提高 3 萬元或 5 萬元，建商除了要負擔分回的 35% 造價，還要負擔地主分回的 65% 造價，無形中就形成「三倍數效應」的問題。小建商財務壓力大，當周轉不靈時，就會導致爛尾樓的產生。
你可能有興趣》》凱旋大苑爛尾樓進度：停工後誰來接手？寶嘉租賃擬續建
銀行將逐漸限縮建築融資
莊孟翰教授指出，上述這樣的效應及風險，影響較大的是銀行融資貸款問題，若整個建案銷售不錯，房價夠高，比較不會遇到問題。但在中南部有不少地區房價原本就不高，當營建成本卻大漲，就容易引發「三倍數效應」。「三倍數效應」的問題不僅會衝擊房市和營建業，對於依賴建築融資的銀行也有潛在風險，所以，銀行有可能會逐漸限縮建築融資的相關業務。
房市交易量腰斬顯示大環境不景氣
觀察七大都會區 2022 第三季的預售屋交易量，與去年同期相比形成「價漲量縮」格局。整體而言，第三季度的預售屋買氣驟降，下滑了49.2％，幾乎腰斬。其中，減少最多的是高雄、台北與台中，減幅皆超過 6 成。
永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，自 2021 年 12 月內政部推出「禁止預售屋換約轉讓」政策後，房市的投資客開始退場，加上 2022 年的升息、疫情、股市下挫等等影響，民眾因預期心理，即使打炒房政策尚未通過，但預售屋交易量已明顯萎縮。
你可能有興趣》》「鄉林皇居」豪宅價格降 1080 萬！房市不景氣日漸加劇
建商降價求售勢不可擋
房地產知名專家張金鶚教授分析，從金融機構角度觀察購屋者房貸及建商的土建融資料，可發現房市不景氣、供過於求慢慢浮現。未來在自住者需求有限下，投資客逐漸轉售困難，無利可圖下勢必會退出台灣房地產市場。
當新推個案的銷售率越來越差，房市空餘屋越來越多，甚至傳出爛尾樓事件，建商將只剩下「降價」這個選擇。「沒有賣不出去的房子，只有賣不掉的價格」張金鶚教授認為，隨著社會大眾的預期心理、金融機構放貸限縮和整體大環境的不景氣，房市未來可能反轉！
如果想知道更多關於房市、話題新聞或居家小知識，歡迎大家點擊以下任一 LOGO。追蹤我們的 Facebook 粉絲團、加入官方 Line 帳號或 Line 社群一起討論。
《更多房市新聞、買房相關的文章》
