到了 5 月報稅季，就是人民荷包大失血的日子，5 月不僅要申報繳納綜合所得稅，同時也是房屋稅開徵的月份，若想要節稅，一定要做足相關功課和研究。以申報的綜合所得稅來說，和房地產有關的 5 大族群：房貸族、租屋族、房東族，以及去年有賣房的售屋族或換屋族等，要注意的報稅事項有哪些呢？以下就一同來看看吧！
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房貸族：可善用列舉扣除額 30 萬元來節稅
按照現行規定，自用住宅購屋借款利息特別扣除額，最高列舉金額為 30 萬元，也就是說，房貸族的可抵稅利息上限金額是 30 萬元。不過，房貸族想要用房貸利息抵稅，須注意以下 6 點：
1. 選擇以「列舉扣除額」申報
2. 須為房屋所有權人
3. 符合自住且已設戶籍
4. 一戶僅限申報一間房屋
5. 房貸利息和租金支出二擇一或按比例抵稅
6. 僅限向金融機構申辦的購屋貸款
有關房貸利息抵稅的詳細說明及介紹，請參閱：房貸利息抵稅：抵稅證明申請、抵稅上限和試算一次看！
租屋族：可善用列舉扣除額 12 萬元來節稅
只要納稅義務人、配偶或受撫養直系親屬，在我國境內有租屋自住，且租屋處沒有作為營業或執行業務使用，申報年度的房租就可以以「房屋租金支出」項目列舉扣除，每一申報戶的限額為 12 萬。
想要用租金支出列舉扣除額抵稅，需檢附的相關文件有：
1. 租賃契約書
2. 房租付款證明
3. 設籍文件證明或自住切結書
※ 2023 年綜合所得稅申報標準扣除額單身提高至 12.4 萬，夫妻合併申報為 24.8 萬，建議租屋族今年報稅可以直接採用「標準扣除額」報稅，免去蒐集相關證明文件的麻煩。
更多關於租屋族報稅的相關注意事項，請參閱：【租屋報稅】報稅試算省多少？報稅條件與文件、PTT網友看法整理
房東族：備齊各項費用憑證並加入公益出租人或社宅包租代管
申報「租賃所得」的「房東族」，可列舉的扣除額項目有很多，包含房屋折舊、修繕支出等出租房屋的必要費用，房東可先將這些費用從租金收入中扣除後，再以餘額作為「租賃所得」報稅，因此，房東若要節稅，基本應把握以下 2 大原則：
1. 蒐集年度所有出租房屋相關費用證明來提高扣除額
租賃所得的計稅方式主要有 2 種，一種是不需任何證明文件，在申報房屋租賃所得時，可選擇依照財政部公告的計算方式，以全年實收租金的 57% (扣除 43% 必要費用) 申報；另一種是採列舉扣除方式，就是由房東提出各項因租賃而發生合理、必要損耗及費用相關證明，例如：折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、貸款購屋而出租所支付的利息等。
建議房東族們可以先行試算 2 種計稅方式，看看哪一種方式最節稅。
2. 加入公益出租人或社會住宅包租代管
為了鼓勵房東們加入公益出租人 (讓房客申請租金補貼) 或社會住宅包租代管，政府提供了一些合法的節稅方案，讓房東能減輕稅的負擔。
以下就來試算在月收租金 2 萬元，所得稅稅率級距 5% 時，一般房東、公益出租人和社會住宅包租代管的房東，所要繳納的稅額有何差異：
- 一般房東
可扣除 43% 的必要費用支出103,200元，實際需要申報的租金收入為 136,800 元。
- 公益出租人
每月可扣除 15,000 元的免稅額度，共計 18 萬元，剩餘的 6 萬元可再扣除43%的必要費用支出 25,800 元，最後實際需要申報的租金收入為 34,200 元。
- 社會住宅包租代管
每月可扣除 15,000 元的免稅額度，共計 18 萬元，剩餘的 6 萬元可再扣除 60% 的必要費用支出36,000元，最後實際需要申報的租金收入為 24,200 元。
由上述的試算結果可看出，房東族只要加入公益出租人或社會住宅包租代管，個人綜合所得稅須申報的租金收入就會少非常多。
更多關於公益出租人的相關介紹，請看：公益出租人資格為何？這篇告訴你公益出租人如何申請和查詢
售屋族：按房屋取得方式和時間點差異有不同節稅方法
去年有賣出房子的「售屋族」，若是出售的房子是在 2015 年 12 月 31 日前所取得，或是在 2016 年 1 月 1 日後繼承取得，而被繼承人是在 2015 年 12 月 31 日前所取得的房子，相關的所得 (財產交易所得稅) 就要併入今年綜合所得稅做申報。
會有此狀況，主因在於「房地合一稅」在 2016 年 1 月 1 日上路，從此，有關不動產的交易利得稅，就以此時間點作為稅制的分水嶺，分為「舊制」及「新制」，新制指的是「房地合一稅」，若不是房地合一稅課徵範圍，則就是舊制，以「財產交易所得稅」進行申報，土地部分出售所得是免稅。
有關賣房報稅的相關介紹，可參閱：預售屋買賣記得報稅，依時間繳房地合一或綜所稅
雖然看似簡單，但在申報「財產交易所得稅」時，若有以下 3 種情況，就會增加申報的複雜度：
1. 出售繼承取得房子的房地比拆算
陳先生在 111 年 10 月出售一棟 2015 年繼承下來的房子，售價為 1,200 萬元，由於陳先生買入時間為 2016 年 1 月 1 日以前，因此賣房的所得應按照「舊制」於今年 5 月報稅時申報「財產交易所得稅」。
陳先生的 1,200 萬元「售屋收入」包含出售房屋及土地，根據不動產交易舊制規定，財產交易所得只要申報出售房屋部分，若買賣契約書只有房地總價款，應以「交易時的成交價額」減除「遺產稅核定通知書上的房地價格」及「相關必要費用」後之餘額，乘以「出售時該房地之房屋評定現值占土地公告現值」/「房屋評定現值」，計算出房屋之財產交易所得。
假設 1,200 萬元減掉 2015 年當時繼承的房屋現值 120 萬元及土地公告現值 360 元萬，再減掉仲介費 50 萬元後，乘上 111年房屋評定現值占公告土地現值 100 萬元及房屋評定現值總額 400 萬元之比例，可得財產交易所得金額 134 萬，此收入需計入綜合所得總額核課所得稅。
財產交易所得金額 (舊制) =【1200 萬 – (120 萬 + 360 萬) – 50 萬】× 100 / (100 + 400) = 134 萬
有關房地合一稅繼承稅金計算，請看：房地合一稅繼承稅金計算注意！適用舊制或新制，稅金差很大
2. 出售自己買入的房子的房地比拆算
李先生於 2014 年 8 月以 800 萬元買入一戶公寓並於 2022 年 10 月以 1,200 萬元出售，由於李先生買入時間為 2016 年 1 月 1 日以前，因此出售不動產也是適用「舊制」，賣房的所得應在今年 5 月報稅時申報「財產交易所得稅」。
按照「出售房地所得×出售時房屋評定現值／(出售時房屋評定現值+公告土地現值)」來計算可得：
1200 萬售價–800 萬成本- 50 萬仲介費用=350 萬
350 萬乘上出售時「房地比」1/5 (房屋公告現值 70 萬 / (房屋公告現值 70 萬 + 土地公告現值 280 萬) = 70 萬
所得到的金額 70 萬就是財產交易所得金額，然後計入綜合所得總額核課所得稅。
3. 實價登錄上路前取得的房屋
張先生在 2012 年 8 月實價登錄上路前取得台北市的房屋，並在 2022 年賣屋，由於張先生買入時間為 2016 年 1 月 1 日以前，因此出售不動產也是適用「舊制」，賣房的所得應在今年 5 月報稅時申報「財產交易所得稅」。
張先生的房子是在 2012 年實價登錄上路前取得的房屋，無從舉證買屋成本證明，因此張先生可用 111 年房屋評定現值 (假設 100 萬元)，乘上財產交易所得率 (111 年台北市財產交易所得率為 44%)，來計算財產交易所得金額：
100 萬 X 44% = 44 萬
因此，張先生只要申報 44 萬元的財產交易所得計入綜合所得總額核課所得稅。
想了解更多關於實價登錄，可參考：如何看房子有沒有買貴？教你用實價登錄查詢真實的房價資訊
從前述的例子說明中可以發現，售屋族申報「財產交易所得稅」時，有很多複雜的狀況，建議在申報前可以先諮詢專業地政士或代書。
換屋族：可善用重購退稅制度來節稅
對於賣掉房子再買房的「換屋族」，可以善用重購退稅，申請退還土地增值稅、綜合所得稅（舊制）或
房地合一稅（新制），並享有相關優惠稅率，也就是說，只要納稅義務人出售自用住宅，在 2 年內又另購價格較高的自用住宅，就可申請退還售屋時所繳納的相關稅金，無論是先賣後買，或是先買後賣都可以適用喔！
有關重購退稅的相關資訊，請參閱：重購退稅懶人包：申請文件、條件限制、試算和範例一次看懂！
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