近期又要選舉了！台灣是否要推行實坪制的話題又開始熱了，對於實坪制，房市趨勢專家李同榮認為，實坪制不是「是非題」，而是「選擇題」，他沒有正確答案，而是需要被權衡和思考的問題，如此才能選擇出最好的解決方案，施行實坪制與否，其實並非這個議題的重點。本篇文章將整理台灣推行實坪制的優點和缺點，以及學者李同榮對於台灣實坪制改革的看法。
👉 加入我們的臉書粉絲團、社團與 Line 社群，獲取各種購屋必備知識！👈
台灣推行實坪制的 4 大優點
現今提倡實坪制改革的人們認為，台灣推行實坪制可以有以下 4 項優點：
優點1. 解決公設比不合理問題
長期以來，就有許多住戶反應，住宅社區中某些公共設施完全用不到，但買房時卻要一同分攤，顯示出現今台灣的非實坪制度下，存在著住戶分攤公設比不合理的問題，而改採實坪制，應能減少此問題。
優點2. 購屋者更清楚室內實際坪數的單價
目前台灣房屋單價的計算方式，計算面積包含公設在內，所以買房的人往往對室內實際坪數換算的房屋單價並不清楚，而採行實坪制後，買房的人就能更清楚自己專有部分的房價單價為何，究竟是買到高價或是買到低價。
優點3. 避免買到公設面積灌水的房子
近年來台灣新住宅的公設比，有愈來愈高的趨勢，買房時形同買了很多大家公用的公共設施，自己的專有部分面積卻少得可憐，也變相給建商有機會用公設面積灌坪數。而實坪制推行之後，民眾買房就能清楚了解到自己花多少錢買專有面積，可避免買到被建商在公設面積灌水的房子。
優點4. 較符合國際潮流
世界上有許多大國的不動產登記制比較符合實坪制的概念，因此，有不少人認為，台灣不動產登記制度改實坪制較能與國際接軌。
台灣推行實坪制的 4 大缺點
雖然看起來，採實坪制似乎有助於讓房市交易資訊更加透明，更保障購屋者的權益，但是，台灣要推行實坪制可能也會帶來 4 項缺點：
缺點1. 人民資產縮水，地方政府稅收減少
更改實坪制後，等於讓現今已持有房屋的人們資產縮水，且如果購買的房屋公設比愈高，縮水的情況就會愈嚴重。再來，由於不動產相關稅賦，如地價稅、房屋稅，是地方政府住要的收入來源，稅額的計算方式與所有權人持有的面積密切相關，實坪制實施後，等於政府的稅收也將大幅度減少。
缺點2. 房市中存在新舊制度讓價格更加混亂
不動產制度的改革，往往需要一個循序漸進的過程，而一個新制度的推行，市場上難免會有新舊制度並存的狀況，而在實坪制改革過程中，房市會同時出現新制和舊制的房屋單價，讓房市行情價更混亂。
缺點3. 公設資訊更不透明
買房的面積去除公設後，公設與購屋者的關係就會跟著減少，公設資訊可能因此更不透明，購屋者也就更難檢核公設應有的標準。
缺點4. 消耗大量的公共資源和社會成本
制度的改革，往往需要耗費很長的時間和人力資源，以實價登錄推行為例，從一開始以區段化、去識別化的方式揭露資訊，到如今可以公開各個門牌號碼的成交資訊，過程中也走了將近 10 年，因此，實坪制的推行，勢必也會耗費大量的時間、公共資源和社會成本。
台灣現行非實坪制的 2 大問題
為什麼很多人都提倡要改實坪制呢？主要原因是，目前台灣現行的不動產登記制度有以下 2 項大問題：
1. 房屋單價資訊不夠透明
台灣現今許多購屋者並清楚自己買的房子，室內實際坪數換算的單價是多少，房市的成交單價經常被高公設比稀釋掉，導致房屋單價有很大一部份是無法反應在購屋者房屋的室內坪數。
2. 公設灌水問題
有些建商會利用法律的漏洞虛報坪數，來增加銷售面積，提高營業額，例如：車道面積分配給沒有車位的住戶、將法定空地設施虛報為公設等等。
基於以上 2 項大問題，才會有愈來愈多台灣人開始提倡應該要進行「實坪制改革」，而針對實坪制改革，學者李家同則提出以下 3 項建議。
實坪制改革 3 項建議
1. 重新檢視不合理的法規
現行的建築法規，在公設上有一些需要重新檢討的不合理現象。
舉例來說：2005 年 7 月後規定，8 樓以上的大樓，不論基地面積多寡皆須採雙梯的規定；未買車位住戶，停車場空間和車道的公設目前仍須分攤等等。
2. 使用執照核發前後加強把關與稽查
政府應該在核發使用執照前嚴格把關，並於核發使用執照後嚴格稽查，避免建商出現一些不合法的行為，如二次施工或加工、把住戶分擔的公設違法使用或販售、在坪數上不合理灌水等等。
3. 實際室內坪數單價資訊揭露
應在實價登錄揭露的資訊中，新增扣除公設面積、僅計室內坪數所換算出來的單價，讓購屋主充分了解自己購買的室內實際坪數單價資訊，讓不動產交易資訊更透明。
有些人會覺得台灣實坪制改革一定是好的，不僅能符合公平正義，更能解決高房價問題，事實上，這些觀念很明顯是對於實坪制改革的誤解，為了讓大家更清楚實坪制改革的本質是什麼，以下整理實坪制改革 3 大基本觀念供大家參考。
實坪制改革 3 大基本觀念
1. 實坪制和非實坪制無絕對的對與錯
無論是實坪制，還是非實坪制，兩者並沒有絕對的對錯，兩個不動產登記制度本就有各有優點和缺點，不代表採實坪制就等於與國際接軌、比較國際化。
2. 實坪制≠居住正義
採行實坪制並不能和居住正義劃等號，因為即使進行實坪制改革，人民買不起房的問題仍沒被解決，所以，實坪制和居住正義的議題並沒有高度相關。
3. 實坪制與高房價無直接關聯性
造成高房價的因素其實有很多，除了最基本的供給和需求外，低薪問題、社會資源分配不均、全球性通貨膨脹等等皆是原因，我們不能說採行實坪制就會導致房價下降，事實上，高房價問題和是否採行實坪制根本沒有直接性關聯。
台灣推行實坪制的優點和缺點統整
有關台灣推行實坪制的優點和缺點如下表：
|
實坪制優點 |
實坪制缺點 |
|
|
台灣實坪制改革仍有很長的路要走
這篇文章整理了台灣推行實坪制改革的優缺點，從中也能發現到，現今台灣的不動產登記制度確實有需要改善的空間，但是實坪制的推行對台灣房市也不盡然是優點大於缺點，政府想從現有的制度下改變成實坪制，仍有許多挑戰。
而筆者認為台灣的不動產登記制度，未必要追求與國際接軌，反而更應該找尋最適合自己國家的制度是什麼，畢竟沒有一個制度是完整的，而不動產的制度向來講求「因地制宜」，所以是沒有一定要追逐國際潮流喔！
如果想知道更多關於房市、話題新聞或居家小知識，歡迎大家點擊以下任一 LOGO。追蹤我們的 Facebook 粉絲團、加入官方 Line 帳號或 Line 社群一起討論。
《更多關於實坪、虛坪的相關文章》
