根據內政部資料顯示，2010 年國內繼承房屋僅 3.9 萬棟，到 2022 年繼承房屋者已飆升至 7 萬棟，12 年增加快 8 成。隨著高房價、少子化等問題，愈來愈多年輕人選擇不買房，而是「等待繼承」父母親遺留下來的房地產，但是，不動產繼承並非是一件輕鬆容易的事，其中涉及稅賦繁多，若沒有謹慎規劃，不僅引起家庭糾紛，還將增加自身財務負擔。
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不動產繼承 3 大流程要注意
民眾若知道自己有房產要繼承，若沒有特殊情況，則依照以下 3 個流程辦理繼承：
1. 繳清遺產稅
想要繼承長輩遺留下來的遺產，首先就要繳清遺產稅，而目前遺產稅計算，主要是由「遺產總額」、「遺產淨額」及「稅率」3 大部分構成，若想要節稅，則要了解政府規定的遺產稅 1,200 萬元免稅額和扣除額等額度，才能合法節稅。
▼不動產繼承應注意事項—遺產稅
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免稅額 |
1200 萬元 |
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扣除額 |
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稅率 |
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計算 |
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2. 遺產分配
繳清遺產稅後，接著就會面臨到最重要，也是最麻煩的「遺產分配」，因為這個階段往往就是繼承人之間撕破臉的導火線。以多人共同繼承不動產來說，在這個階段最重要的事是「遺產分割」，因為如果沒有進行「分割」，將不動產共有的狀態從「公同共有」變成「分別共有」，繼承人就不能各自處分所繼承到的遺產。
更多關於公同共有和分別共有的介紹，請看：【公同共有 VS 分別共有】共同共有不動產貸款和買賣的差異比較
目前繼承不動產分割的方式有 3 種：遺囑分割、協議分割和裁判分割，除了由繼承人向法院提起的裁判分割外，其餘 2 種均由當事人意願或依照各自「應繼分」來分配。
▼不動產繼承應注意事項—遺產分配
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分割種類 |
說明 |
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遺囑分割 |
按被繼承人遺囑方法分割 可禁止分割遺產 (最長 10 年) |
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協議分割 |
依繼承人間自行協議 遺產由「公同共有」轉為「分別共有」 分割完成，繼承人可以自行處分其遺產 |
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訴訟分割 |
須由繼承人向法院提起 必須對「全部」遺產為遺產分割，無法指定不動產 |
3. 辦理過戶後自由處分
遺產分配完成，共同繼承不動產的繼承人們也完成了「分割」後，繼承的不動產就可以過戶到繼承人的名下，過戶完成後，繼承人就算正式取得不動產的所有權，因此可以自由處分，例如出售、贈與、向銀行辦理抵押貸款等等。
▼不動產繼承應注意事項—出售繼承不動產
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應繳納的稅 |
說明 |
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財產交易所得稅 |
2014 年 12 月 31 日前取得，原則適用舊制財產交易所得稅，但可與房地合一自住優惠稅率擇優選擇 |
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房地合一稅 |
2016 年 1 月 1 日後取得適用 |
| 其他稅賦 |
印花稅、土地增值稅、契稅 |
想避免遺產之爭「遺產分配」是重點
從前述不動產繼承的流程可以發現，雖然不動產繼承聽起來是一件輕鬆、穩賺不賠的好事，實際上，「遺產稅」和「遺產分配」的問題，經常會把繼承人搞得一個頭兩個大，若沒有經過事前規劃，稍有不慎就會損失錢財，還可能傷了家庭和氣。。
預立遺囑可確保遺產分配較無糾紛
想要避免遺產之爭，就要做好「遺產分配」，其實透過「預立遺囑」的方式來進行是最好的，也就是說，在生前就指定好財產分配，這樣繼承人間就可以提早建立共識，降低紛爭的機會。
遺囑的類型有自書、公證、密封、代筆、口授等 5 種，實務上較常採用的是「公證遺囑」，指定 2 人以上的見證人，加上立遺囑人在公證人 (如律師、民間公證人) 面前口述遺囑內容，經由公證人和見證人見證後，該遺囑就具備效力。
多數民眾缺乏立遺囑的觀念故繼承糾紛頻傳
由於傳統社會觀念對遺囑仍視為「不吉利」，或是在長輩仍健在時討論遺產分配會被視為「不孝」，因此，多數家庭都是等到長輩過世，才會討論如何分配遺產，如果是按照《民法》應繼分分配大家皆無爭議就算大歡喜，但更多時候，繼承人會為了自己的私心而想要多爭取一些，導致繼承人間為了遺產爭吵不休，最後老死不相往來。
民法保障繼承人的「特留分」故遺囑並非萬能
不過，縱使長輩生前預立遺囑，打算將全部的財產交給其中一位繼承人，或是打算把全部遺產捐贈給慈善機構，也不表示財產就必須完全按照遺囑運作，因為《民法》為了保障繼承人的權益，法定繼承人皆有「特留分」的請求權，若遺囑的內容有侵害到特留分的部分，就會無效。
想繼承不動產，應留意遺產稅和遺產分配
繼承不動產，等於是不用付出太多就可以獲得房地產的一種方式，不過，如果要繳納的遺產稅高或繼承人很多的情況下，不動產繼承也並非是取代自己買房的好方法。比起多人共同繼承一房子，一個繼承人單獨繼承會更好，只不過，只有一個繼承人的狀況在現實中比較少，所以，如果有不動產繼承的案件，繼承人若無法協商由誰繼承，最後大家一起共有的情況比較常見，之後要處分也不容易。
遺產分配是許多家庭最後鬧不合的起因，若想要避免這個問題，建議最好在生前就寫好遺囑，減少子孫們為了遺產最後爭吵不休的局面。
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