台灣地狹人稠、人口密度高，且山多平原少，因此，對於建商而言，要蓋房子最難取得的就是土地資源。除了向地主購買土地，建商在興建住宅時，有一種方式是和地主「合建」，此種方式可以讓建商減少購置土地的成本，並與地主達到互利的雙贏。以下就來介紹常見的 3 種合建模式：合建分售、合建分屋和合建分成，分別有何差異，同時介紹合建意向書是什麼。
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合建是什麼？
地主出地、建商出錢蓋房的合作興建模式
所謂合建，指的是由建商出資來主導開發，地主提供土地給建商興建住宅，而建商則用新建的房屋給地主作為報酬，簡單來說，就是「地主出地、建商出錢蓋房」的一種合作興建模式。合建最大的優點，就是一開始並不需要承擔資金的壓力，對於多數手邊現金不足的地主和建商來說，是一種蓋房的好方法。
合建意向書是什麼？
建商規劃合建案前用於調查有願意參與人的問卷
所謂合建意向書，是「合作興建意向書」的簡稱，比較屬於建商在規劃合建案時，事前的問卷調查，用於了解有多少人願意加入合建案，多半應用於都市更新案，也就是住戶和建商間的合建。
不過，如果是要辦都市更新，目前根據相關法律規定，只有住戶簽屬「同意書」才具有正式效力，也就是說，如果建商想辦理都更的合建，無論住戶簽屬的合建意向書上是表示同意或不同意，都不具備相關效力，仍需要簽屬正式「同意書」才行。
合建分屋、合建分售和合建分成介紹
合建按照房子蓋好後的分回銷售與分潤的不同，可分為「合建分屋」、「合建分售」和「合建分成」3 種模式，以下就來詳細說明這 3 種合建模式有何差異：
合建分售
合建分售，是指房子出售時，建商賣出「房子」，而地主賣出「土地」，建商和地主會分別和買方簽訂「房屋買賣契約」和「土地買賣契約」，而購屋款和土地款，建商和地主也是各自收取的。
雖然是採「分售」，不過實務上，合建分售仍由建商負責主導銷售，而管銷成本要如何分攤，則由雙方合意約定，不過，這種合建模式在銷售、簽約上比較複雜，因此較少人採用此方式進行合建。
合建分屋
合建分屋是市面上較常見的合建模式，在房子蓋好後，建商、地主會依據約定比例分戶（房屋面積），再各自賣掉分回的戶別。
舉例來說：建商與一地主採「合建分屋」的方式蓋新住宅大樓，總共蓋了 100 戶，按照當初的協議，建商分回 40 戶 (建商戶)，地主分回 60 戶 (地主戶)，雙方會各自負責銷售自己的分回戶。
不過在實務上，地主除了可以自售分回的房屋外，也是可以與建商戶一起委託代銷公司代理銷售。
合建分成
合建分成的合建模式，房屋不會過戶給地主，地主和建商先協議好房地出售後的價金分配比例，等房屋都銷售完後，建商和地主再依約拆款分帳款，包含可分回的價金和管銷成本。
舉例來說，建商和地主合建一棟住宅大樓，總銷售金額為 1 億元，建商和地主約定價金分配比是：建商 45%、地主 55%，那麼建商會分配到的價金是 4,500 萬、地主分配到的價金為 5,500 萬，不過管銷成本的部分，總計有 1,000 萬元，已由建商先墊付，所以建商撥給地主的價金應為 4,950 萬元 (5,500 – 550 = 4,950)。
合建分屋、合建分售和合建分成的差異
有關合建分屋、合建分售和合建分成的差異比較如下表：
|
合建類型 |
合建分售 |
合建分屋 |
合建分成 |
|
定義 |
建商和地主按比例分別銷售房屋，建商和地主和買方個別簽訂「房屋買賣契約書」和「土地買賣契約書」。 |
建商和地主按比例分回蓋好的房屋，建商和地主各自銷售自己分回的戶別。 |
建商和地主按比例分配房屋銷售的價金和管銷成本。 |
|
買方簽訂的契約數量 |
2 份 |
1 份 |
1 份 |
|
地主分回 |
無 |
房屋 |
銷售價金 |
|
地主獲利方式 |
土地銷售款 |
分回房屋銷售 |
分配銷售價金 |
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市場上能見度 |
低 |
高 |
中 |
想與建商合建，一定要懂不同種類的合建差異
合建是一種地主出地、建商出錢的蓋房模式，可以讓建商和地主獲得雙贏，建商不用買地就可以蓋房子，地主則用低成本讓自己的土地變得更有價值。
目前市面上的合建種類主要有合建分售、合建分屋和合建分成 3 種，其中最常見的合建模式是「合建分屋」，而「合建分售」則因為在銷售、簽約上比較複雜，因此鮮少人會採用此方式進行合建。
除了地主找建商合建開發住宅外，許多都市更新案亦是採用住戶和建商合建的方式，不過住戶若要參與都更案，需簽屬「同意書」才算有效力，如果建商提供的是「合建意向書」之類的文件，這僅能作為建商在規劃都更合建案時的參考資料，並不能因為住戶在合建意向書表明參與或不參與合建案，而產生相關效力。
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