都市更新，簡稱「都更」，是都市發展中不可忽視的一個過程，隨著城市開發歷經一段時間，建築物會逐漸老舊、市容會漸漸變差，這時候就會需要透過都市更新，將老屋更新，避免因為建築物太老舊而引發公共安全問題。常見的都市更新實施方式，可分為「公辦都更」、「自辦都更」和「民辦都更」，以下就來介紹這 3 種都市更新的意思、實施方式及條件有哪些吧！
👉 加入我們的臉書粉絲團、社團、IG與 Line 社群，獲取各種購屋必備知識！👈
「公辦都更」是都市更新方式中最廣為人知的，公辦都更的意思就如同字面上的意思，是由中央或直轄市、縣市主管機關府則主辦的都市更新案，政府會負責組成都更案推動小組、資金籌措，並監督該都市更新案的進度。
除了政府單位外，考量都更所需耗費的資金龐大，且需要許多具備建築專業的技術人員投入，因此，公辦都更也有可能會由政府公開評選適合的民間都更機構、不動產開發等相關業者負責。
公辦都更是由政府主動辦理的都市更新，通常被選為公辦都更的地區，大概會具備以下 4 項條件之一：
雖然公辦都更多半由政府主導，不過其實施方式大概可分為以下 3 種：
自行實施的公辦都更，就是由直轄市、縣（市）主管機關擔任實施者，然後由政府公開徵求出資者。
早期因為政府機關並沒有積極推動都更，再加上都市更新需要大量資金，缺乏有意願的出資者幾乎很難推動，不過，近幾年在台北市政府積極推動都市更新下，由自行實施的公辦都更案例已增加不少，最著名的就是「蘭州斯文里三期」，這是由政府第一個成功的自行實施公辦都更案。
委託實施的公辦都更，是指由政府公開評選民間的土地開發公司、建設公司等擔任實施者，而政府會負責都市更新案的進度監督和審查工作。
因為都市更新的進行本身牽涉到專業技術和大量資金，政府機關其實很難自己推動，所以，在現今多數的公辦都更案中，以委託實施的案件占多數。
同意實施的公辦都更，是指主要辦理都市更新的主管機關 (如台北市政府、新北市政府)，同意其他行政法人或是不屬於管理都市更新業務的單位，擔任實施者或公開評選實施者、尋找出資者等。
舉例來說，「保二總隊公辦都更案」中，新北市政府同意「國家住都中心」擔任實施者，隨後國家住都中心尋找皇翔建設擔任出資者，將原本的警察單位、老舊房舍、中央單位的土地進行整合，改建成警政廳舍、社會住宅和集合住宅，就是屬於同意實施的公辦都更。
「自辦都更」的意思如同字面上一樣，就是所有權人自己辦都市更新、擔任實施者，同時負責都市更新的監督、執行與資金籌措，因為沒有建商介入都更案，所以最後所有權人會分回都更後的全部房地，簡單來說，就是「自己建、自己管」，不過相對的，所有權人會需要自負盈虧並承擔相關風險。
自辦都更是近年政府新推行的一種都市更新方式，因此，政府有給予額外補助，像是重建規劃費補助這類的。
自辦都更一般都是由土地及合法建築物所有權人發起的，不同於公辦都更，自辦都更其實並沒有太多的條件限制，不過通常自辦都更的成功案例，主導人會需要以下 4 項條件：
自辦都更的實施方式可為「自辦」和「委辦」2 種，詳細說明如下：
若採「自辦」，需要 7 個以上的所有權人成立「都市更新會」，並登記為正式的法人組織，以「都市更新會」的名義，找尋辦理都市更新的建築公司、地政士、銀行、信託、代銷等委託方，因為要自己接洽的公司和單位很多，因此主導都市更新的所有權人，最好要有相關經驗，才能找到最適合的合作廠商和委託方。
若採「委辦」，所有權人就不用成立「都市更新會」，只要委託有經驗的都市更新顧問公司或建經公司，擔任「代理型實施者」做全案管理就好，對於無尋找過委託方經驗的一般民眾，以及難以成立「都市更新會」的所有權人而言，選擇「委辦」是較好的方式。
「代理型實施者」會收取辦理都市更新的服務費，負責都更辦理並協助找尋適合的建築公司、地政士、銀行、信託、代銷等委託方，隨時提供專業的建議及諮詢，不過最終的決定權仍在所有權人手上。
民辦都更的意思，是指由民間的建商擔任都市更新的主導者，由建商負責都市更新的監督、執行和資金籌措。
民辦都更和自行辦理都更的差別在於資金來源，民辦都更由建商出資，所有權人則提供土地，而且由建商主導的合建都更案，可以讓房屋同時受到建商品牌效應影響而增值，而且所有權人又不用像自辦都更一樣要包辦很多都更的大小事，所以，對所有權人而言，民辦都更是比自辦都還更便利的方式。
由於民辦都更是由建商所主導的，因此想要辦理民辦都更，最基本的條件就是自家房產要獲得建商的青睞。一般而言，建商會主動想辦理都更案的地區，可能具有以下 3 項條件之一：
從上述的條件可以看出，建商想辦理都市更新的地區，都是不動產具有高增值潛力的地區，可以說，民辦都更所選的地區條件，很多都是和公辦都更完全相反的。
早期的民辦都更的土地分配方式是「協議合建」，因此也有人會將民辦都更稱為「合建」，不過在《都更條例》訂立後，增加了「權利變換」，以下就來分別介紹這 2 種的差異：
協議合建的民辦都更，會由建商和土地所有權人合作進行都市更新案，建商負責提供資金和建設技術，土地所有權人則提供土地，雙方會事先協議重建完成後的獲益分配，比較常見分配方式是「37 分」(地主 70%，建商 30%) 或「64分」 (地主 60%，建商 40%)。
協議合建的民辦都更案，原則上需要「全體同意」後才能進行，不過如果沒有拿到全體同意，還是有機會進行都市更新，只要同意的所有權人所持有的不動產，加總起來占「都市更新範圍內土地總面積及合法建築物總樓地板面積」的 80% 以上即可，剩下不同意的所有權人，則以「權利變換」方式實施。
權利變換的意思，是指將建商投入的資金和所有權人提供的土地計算成「權利價值」，計算各自的比例後，待都市更新案完成後，再扣除「共同負擔費用」，包含重建費用、建設公設的費用、規劃費用等等，剩餘的價值再由土地所有權人分回。
權利變換的進行，會由實施者和所有權人共同指定 3 家估價師，評估更新前後的土地和建物價值，之後擬定完成的「權利變換計畫」，會經過「都市更新審議會」審查，由政府審查土地與建物的分配方式是否合理。
在「都市更新事業計畫」通過後，就會直接進入「權利變換」流程，「都市更新事業計畫」依照劃定方式不同，同意比例也不同，而大部分民辦都更的劃定方式屬於「自行劃定」，因此同意比例為全體的 80 %。當都市更新進入「權利變換」流程時，全部所有權人都要參與價值分配，因為「權利變換」是採多數決的，即使不同意權利變換計畫，還是不能選擇不參與。
| 都市更新種類 | 公辦都更 | 自辦都更 | 民辦都更 |
| 實施者 | 政府機關、專責法人、民間機構 | 都市更新會、都市更新事業機構 | 建商 |
| 參與條件 |
|
|
|
| 實施方式 |
|
|
|
以上就是公辦都更、自辦都更、民辦都更的意思，以及不同都更條件及實施方式的比較，提供給對於都市更新有興趣的大家作參考！雖然不是每個人都有機會遇到都市更新，不過，如果有機會遇到，事先了解都市更新方式有哪些，想必一定會對大家有幫助喔！
如果想知道更多關於房市、話題新聞或居家小知識，歡迎大家點擊以下任一 LOGO。追蹤我們的 Facebook 粉絲團、IG加入官方 Line 帳號或 Line 社群一起討論。
《更多都市更新相關的文章》