公辦都更、自辦都更、民辦都更意思為何？都更條件及實施方式比較 - 果仁家

都市更新，簡稱「都更」，是都市發展中不可忽視的一個過程，隨著城市開發歷經一段時間，建築物會逐漸老舊、市容會漸漸變差，這時候就會需要透過都市更新，將老屋更新，避免因為建築物太老舊而引發公共安全問題。常見的都市更新實施方式，可分為「公辦都更」、「自辦都更」和「民辦都更」，以下就來介紹這 3 種都市更新的意思、實施方式及條件有哪些吧！

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公辦都更意思

由政府機關主辦的都市更新案

「公辦都更」是都市更新方式中最廣為人知的，公辦都更的意思就如同字面上的意思，是由中央或直轄市、縣市主管機關府則主辦的都市更新案，政府會負責組成都更案推動小組、資金籌措，並監督該都市更新案的進度。

除了政府單位外，考量都更所需耗費的資金龐大，且需要許多具備建築專業的技術人員投入，因此，公辦都更也有可能會由政府公開評選適合的民間都更機構、不動產開發等相關業者負責。

公辦都更條件

公辦都更是由政府主動辦理的都市更新，通常被選為公辦都更的地區，大概會具備以下 4 項條件之一：

不具市場性的地區
環境窳陋的地區
有公共安全問題的地區
有大量低度利用的公有土地的地區

公辦都更實施方式

雖然公辦都更多半由政府主導，不過其實施方式大概可分為以下 3 種：

一、自行實施

自行實施的公辦都更，就是由直轄市、縣（市）主管機關擔任實施者，然後由政府公開徵求出資者。

早期因為政府機關並沒有積極推動都更，再加上都市更新需要大量資金，缺乏有意願的出資者幾乎很難推動，不過，近幾年在台北市政府積極推動都市更新下，由自行實施的公辦都更案例已增加不少，最著名的就是「蘭州斯文里三期」，這是由政府第一個成功的自行實施公辦都更案。

二、委託實施

委託實施的公辦都更，是指由政府公開評選民間的土地開發公司、建設公司等擔任實施者，而政府會負責都市更新案的進度監督和審查工作。

因為都市更新的進行本身牽涉到專業技術和大量資金，政府機關其實很難自己推動，所以，在現今多數的公辦都更案中，以委託實施的案件占多數。

三、同意實施

同意實施的公辦都更，是指主要辦理都市更新的主管機關 (如台北市政府、新北市政府)，同意其他行政法人或是不屬於管理都市更新業務的單位，擔任實施者或公開評選實施者、尋找出資者等。

舉例來說，「保二總隊公辦都更案」中，新北市政府同意「國家住都中心」擔任實施者，隨後國家住都中心尋找皇翔建設擔任出資者，將原本的警察單位、老舊房舍、中央單位的土地進行整合，改建成警政廳舍、社會住宅和集合住宅，就是屬於同意實施的公辦都更。

自辦都更意思

所有權人自己主辦的都市更新案

「自辦都更」的意思如同字面上一樣，就是所有權人自己辦都市更新、擔任實施者，同時負責都市更新的監督、執行與資金籌措，因為沒有建商介入都更案，所以最後所有權人會分回都更後的全部房地，簡單來說，就是「自己建、自己管」，不過相對的，所有權人會需要自負盈虧並承擔相關風險。

自辦都更是近年政府新推行的一種都市更新方式，因此，政府有給予額外補助，像是重建規劃費補助這類的。

自辦都更條件

自辦都更一般都是由土地及合法建築物所有權人發起的，不同於公辦都更，自辦都更其實並沒有太多的條件限制，不過通常自辦都更的成功案例，主導人會需要以下 4 項條件：

具有土地和建物所有權
順利籌措到都更所需的資金
具備營建、土地開發和都更的相關知識
爭取都更地區的所有權人及鄰居的支持

自辦都更實施方式

自辦都更的實施方式可為「自辦」和「委辦」2 種，詳細說明如下：

一、自辦

若採「自辦」，需要 7 個以上的所有權人成立「都市更新會」，並登記為正式的法人組織，以「都市更新會」的名義，找尋辦理都市更新的建築公司、地政士、銀行、信託、代銷等委託方，因為要自己接洽的公司和單位很多，因此主導都市更新的所有權人，最好要有相關經驗，才能找到最適合的合作廠商和委託方。

二、委辦

若採「委辦」，所有權人就不用成立「都市更新會」，只要委託有經驗的都市更新顧問公司或建經公司，擔任「代理型實施者」做全案管理就好，對於無尋找過委託方經驗的一般民眾，以及難以成立「都市更新會」的所有權人而言，選擇「委辦」是較好的方式。

「代理型實施者」會收取辦理都市更新的服務費，負責都更辦理並協助找尋適合的建築公司、地政士、銀行、信託、代銷等委託方，隨時提供專業的建議及諮詢，不過最終的決定權仍在所有權人手上。

民辦都更意思

民間建商主辦的都市更新案

民辦都更的意思，是指由民間的建商擔任都市更新的主導者，由建商負責都市更新的監督、執行和資金籌措。

民辦都更和自行辦理都更的差別在於資金來源，民辦都更由建商出資，所有權人則提供土地，而且由建商主導的合建都更案，可以讓房屋同時受到建商品牌效應影響而增值，而且所有權人又不用像自辦都更一樣要包辦很多都更的大小事，所以，對所有權人而言，民辦都更是比自辦都還更便利的方式。

民辦都更條件

由於民辦都更是由建商所主導的，因此想要辦理民辦都更，最基本的條件就是自家房產要獲得建商的青睞。一般而言，建商會主動想辦理都更案的地區，可能具有以下 3 項條件之一：

土地使用分區為商業區且具高容積率
大馬路向內延伸 30 公尺內且戶數較單純的舊公寓、透天
近捷運、重大建設、科技園區、精華區或人潮多的商圈

從上述的條件可以看出，建商想辦理都市更新的地區，都是不動產具有高增值潛力的地區，可以說，民辦都更所選的地區條件，很多都是和公辦都更完全相反的。

民辦都更實施方式

早期的民辦都更的土地分配方式是「協議合建」，因此也有人會將民辦都更稱為「合建」，不過在《都更條例》訂立後，增加了「權利變換」，以下就來分別介紹這 2 種的差異：

一、協議合建

協議合建的民辦都更，會由建商和土地所有權人合作進行都市更新案，建商負責提供資金和建設技術，土地所有權人則提供土地，雙方會事先協議重建完成後的獲益分配，比較常見分配方式是「37 分」(地主 70%，建商 30%) 或「64分」 (地主 60%，建商 40%)。

協議合建的民辦都更案，原則上需要「全體同意」後才能進行，不過如果沒有拿到全體同意，還是有機會進行都市更新，只要同意的所有權人所持有的不動產，加總起來占「都市更新範圍內土地總面積及合法建築物總樓地板面積」的 80% 以上即可，剩下不同意的所有權人，則以「權利變換」方式實施。

二、權利變換

權利變換的意思，是指將建商投入的資金和所有權人提供的土地計算成「權利價值」，計算各自的比例後，待都市更新案完成後，再扣除「共同負擔費用」，包含重建費用、建設公設的費用、規劃費用等等，剩餘的價值再由土地所有權人分回。

權利變換的進行，會由實施者和所有權人共同指定 3 家估價師，評估更新前後的土地和建物價值，之後擬定完成的「權利變換計畫」，會經過「都市更新審議會」審查，由政府審查土地與建物的分配方式是否合理。

在「都市更新事業計畫」通過後，就會直接進入「權利變換」流程，「都市更新事業計畫」依照劃定方式不同，同意比例也不同，而大部分民辦都更的劃定方式屬於「自行劃定」，因此同意比例為全體的 80 %。當都市更新進入「權利變換」流程時，全部所有權人都要參與價值分配，因為「權利變換」是採多數決的，即使不同意權利變換計畫，還是不能選擇不參與。

公辦都更、自辦都更、民辦都更懶人包

都市更新種類	公辦都更	自辦都更	民辦都更
實施者	政府機關、專責法人、民間機構	都市更新會、都市更新事業機構	建商
參與條件	不具市場性的地區環境窳陋的地區有公共安全問題的地區有大量低度利用的公有土地的地區	具有土地和建物所有權順利籌措到都更所需的資金具備營建、土地開發和都更的相關知識爭取都更地區的所有權人及鄰居的支持	土地使用分區為商業區且具高容積率大馬路向內延伸 30 公尺內且戶數較單純的舊公寓、透天近捷運、重大建設、科技園區、精華區或人潮多的商圈
實施方式	自行實施委託實施同意實施	自辦委辦	協議合建權利變換