都市更新權利變換是什麼？權利變換和協議合建的差異解析 - 果仁家

在都市更新的 3 種方式中，一般最常見的是民辦都更，也就是由建商作為實施者發起的都更案，一切都更的事務都由建商統籌，對屋主來說最輕鬆省力。而提到民辦都更，就不得不提到這個都更方式的實施，可分為「權利變換」和「協議合建」2 種，究竟什麼是「權利變換」？「權利變換」和「協議合建」又有什麼差異呢？以下就來為大家一一解說。

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都市更新權利變換是什麼

將建商和地主投入的資本換算成權利價值再算分回的金額

都市更新中的權利變換，指的就是將建商出的「錢」和地主出的「土地」，都換算成權利價值，然後根據協商的條件，分別計算可分回的金額後，再扣除共同負擔費用，剩餘下來的就是地主可分回的部分。

權利變換的計算方式，是由實施者 (建商) 和地主共同指定 3 家估價師，評估更新前後的土地、建物價值，因此每位所有權人房地估價的標準是相同的，較無商議空間。而「權利變換計畫」擬定完成後，會須先經過「都市更新審議會」審查，由政府判定土地和建物的分配方式是否合理，確保地主分配到的金額是合理的，當「都市更新事業計畫」通過後，就會直接進入「權利變換」流程。

都市更新權利變換是採多數決，依照劃定方式不同，同意比例也不同，以較常見的「自行劃定」為例，只要所有同意戶所持有的土地面積，加總起來占「都市更新範圍內土地總面積及合法建築物總樓地板面積」的 80% 以上即可，即使有人不同意「權利變換計畫」，還是要參與價值分配。

▼ 都市更新不同劃定方式的同意門檻比例

劃定方式	所有同意戶所持有的面積占「都市更新範圍內土地總面積及合法建築物總樓地板面積」的比例
自行劃定	80% 以上
策略性、優先劃定	75% 以上
迅行劃定	50% 以上

參考資料：《都市更新條例》第 37 條

都市更新權利變換成功案例：正義國宅都更案

正義國宅都更案位於忠孝東路的遠東 SOGO 旁的精華地段上，由於該都市計畫範圍內產權複雜，使其基地整合相當困難，在 20 年之間轉手不同的實施者後，最終在三圓建設接手後順利於 111 年完工，為台灣知名的「國內三大都更案」之一。

※ 國內三大都更案：文林苑、森業永春和正義國宅，想了解文林苑和森業永春的詳細資訊，可參閱：釘子戶意思是什麼？台灣釘子戶案例及下場解析

正義國宅都更案–Diamond Towers 鑽石塔，圖片來源：591 房屋交易網

都市更新協議合建是什麼

建商會與地主個別協商都更條件

都市更新的協議合建，是由建商提供資金和建築技術，並與都市更新範圍內的地主們個別協商「獲益分配」的一種都更方式，比較常見分配方式是「37 分」(地主 70%，建商 30%) 或「64分」 (地主 60%，建商 40%)。

因協議合建採個別協商，故每個地主都能自己和建商「談條件」，這樣的優點是，地主和建商可以有很大的協商空間；但缺點則是，因為建商和地主談的都更獲益分配是用「私人契約」約定，政府不會審查建商和地主協商的內容、房地價值分配的合理性，因此有可能會出現房地價值低估、建商趁機將應納的稅款轉嫁給地主等問題。

延伸閱讀：合建、合建意向書是什麼？合建分售、合建分屋和合建分成的差異

協議合建的民辦都更案，原則上需要「全體同意」後才能進行，不過如果沒有拿到全體同意，只要同意的地主所持有的土地，加總起來占「都市更新範圍內土地總面積及合法建築物總樓地板面積」的 80% 以上即可，剩下不同意的所有權人，則以「權利變換」方式實施。

都市更新協議合建成功案例：佳元植都更案

佳元植都更案由佳元建設擔任實施者，透過「新北市都更106重建專案計畫」中的規定精簡作業流程，以協議合建的方式進行，僅僅 22 天就完成審查，成為新北市最快推動的都更案。

都市更新比較：權利變換 VS 協議合建

原則須全體 100 %同意若有 80 %以上的同意者，剩下不同意的所有權人以權利變換實施。

土地分配方式	權利變換	協議合建
實施過程	都更費用先由建商墊付，都更案完工後從部分土地與建物價值扣除，剩餘部分歸地主。	建商提供資金，地主提供土地，雙方自行協議分回比例。
房地價值判定	由共同指定的 3 位估價師決定。	建商和地主個別協商。
費用計算	以共同負擔比例提列都更相關費用。	建商自行把關都更相關費用。
分回條件的法律效力形式	經都更委員會審查通過。	私人合建契約。
救濟方式	訴願、行政訴訟	民事訴訟
同意比例	自行劃定：超過 80 %同意策略性、優先劃定：超過 75 %同意迅行劃定：超過 50 %同意	原則須全體 100% 同意若有 80 %以上的同意者，剩下不同意的所有權人以權利變換實施。