根據央行 2025 年 1 月公布的最新資料，最新房貸成數限制與利率條件全面曝光。針對住宅、土地等類型的房貸，不論是貸款成數還是利率水準，都出現明顯調整。在央行「第七波信用管制」及銀行自主控管貸款總量的雙重影響下，不僅貸款難度提高，利率也來到近年高點。
以下《果仁家》幫你整理出最清楚的2025 房貸成數與利率懶人包，不論你是首購、二屋族還是企業法人，都能快速掌握貸款條件變化。
以下為2025年央行統計的各類房貸成數與利率區間資料。
| 類別 | 規範後貸款成數上限 (%) | 貸款利率區間 (%) | 加權平均利率 (%) |
|---|---|---|---|
| 公司法人購屋 | 30 | 2.58～3.38 | 2.89 |
| 自然人第1戶購屋 | 73.38 | 2.19～3.35 | 2.53 |
| 自然人第2戶購屋 | 48.96 | 2.48～3.72 | 2.86 |
| 第3戶以上購屋 | 29.85 | 2.75～4.23 | 3.24 |
| 高價住宅購屋 | 28.62 | 2.60～3.50 | 2.76 |
| 購地貸款 | 48.38 | 2.50～4.00 | 3.08 |
| 餘屋貸款 | 22.37 | 3.21～4.91 | 3.68 |
上表為央行2025年房貸成數與利率比較，供首購族與法人參考最新貸款條件。資料來源：央行「金融統計月報」（2025年1月）
以自住族常見的第 1 戶購屋貸款來說，成數上限雖仍有7成3左右，但相比過去普遍可貸 8 成以上，實際可貸額度已明顯縮水。
此外，平均利率2.53%也比 2020 年初的 1.5% 高出超過 1 個百分點。這對貸款金額高、自備款較少的首購族來說，是不小的負擔。
若以貸款1,000萬元、30年期本息平均攤還試算，利率差異所造成的月繳差額如下：
| 利率 | 每月月付金額 | 與1.5%利率相比差額 |
|---|---|---|
| 1.5% | 約34,500元 | – |
| 2.53% | 約39,640元 | 多出約5,140元／月 |
不少銀行在央行指導下已暫停受理第二戶以上房貸，即使未全面禁止，也會針對高總價或熱門地區採取「選擇性控管」方式進行限貸。
高價住宅與第三戶以上的貸款條件也趨嚴，平均利率逼近或突破 3%，最高甚至上看 4.91%，使得投資型購屋族的資金壓力顯著增加。
根據專家觀察目前多數銀行仍在控管貸款成數與放款額度，並將持續調整貸款策略至年底。即使新青安房貸持續推動，市場整體放款條件仍不寬鬆。
清華大學鄧筱蓉助理教授也提醒，利率上升與成數下降雙重影響下，2025 年上半年房市成交量恐持續萎縮，部分過熱區域如嘉義、苗栗、台積電設廠周邊區域等，價格可能出現明顯修正。
在房貸政策趨嚴的情況下，自住客與投資人都應注意以下幾點：
查詢最新房貸利率與各家銀行的成數上限
針對不同身份（首購、法人、二屋）預做準備
把握銀行專案、區域合作條件，提升申貸成功率
《果仁家》建議，可善用各大房仲平台與內政部實價登錄網站比對區域行情，再與銀行業務確認實際放款條件，才能避免因預算錯估影響購屋計畫。
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