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土地謄本怎麼看？標示部、所有權部、他項權利部與買房檢查重點

最後更新： 2026 年 8 月 14 日

買房、繼承、貸款或確認土地產權時，常會需要查看「土地謄本」。但第一次拿到土地謄本，常會看到地號、面積、使用分區、所有權人、權利範圍、登記次序、抵押權等一大串欄位，到底應該從哪裡開始看？

土地謄本怎麼看標示部所有權部他項權利部

其實土地謄本不需要每一欄都背起來。第一次看時，可以先抓住標示部、所有權部、他項權利部 3 大區塊：標示部確認土地本身、所有權部確認地主與持分，他項權利部則確認抵押權、地上權等其他權利設定。

先看重點：土地謄本可以按照標示部 → 所有權部 → 他項權利部的順序閱讀。買房時尤其要確認地號、土地面積、所有權人、權利範圍，以及是否有抵押權或可能影響交易的特殊登記事項。

如果你還不確定買房前到底要查哪些產權資料，可以先看：買房產權怎麼查？6 步驟查所有權、抵押權、查封與土地建物資料

土地謄本是什麼？

土地謄本可以簡單理解成土地在地政機關的登記資料，可以看到土地的地號、面積、所有權、權利範圍及相關權利設定等資訊。

對買房族來說，土地謄本的重要性不只是知道基地有幾坪，而是確認土地登記在誰名下、持有多少比例，以及土地上是否有其他權利設定。

例如房屋本身看起來沒有問題，但基地土地可能多人共有、賣方只持有部分土地權利，或土地上另有抵押權等設定，這些都值得在交易前確認。

土地謄本和建物謄本差在哪？

最簡單的記法就是：

土地謄本看土地，建物謄本看房子。

比較	土地謄本	建物謄本
主要標的	土地	房屋、建物
識別編號	地號	建號
主要內容	面積、所有權、土地持分、相關權利	用途、面積、所有權、相關權利
買房用途	確認基地土地權利	確認房屋本身產權

買公寓、大樓或透天時，通常都要把土地、建物資料一起看，不能只確認其中一邊。

延伸閱讀：建物謄本怎麼看？標示部、所有權部、他項權利部 3 大區塊一次懂

土地謄本怎麼看？先掌握 3 大區塊

土地謄本雖然欄位很多，但整體可以先拆成 3 大區塊：

順序	區塊	主要看什麼	買房注意事項
1	標示部	地號、面積、使用分區、使用地類別等	確認是不是正確土地
2	所有權部	所有權人、權利範圍、登記原因等	確認地主與土地持分
3	他項權利部	抵押權、地上權等	確認是否存在其他權利設定

簡單記就是：

標示部看土地 → 所有權部看地主 → 他項權利部看其他權利。

土地謄本標示部怎麼看？地號、面積、使用分區是重點

標示部可以理解成這筆土地的「基本資料卡」，第一次看可以先抓以下幾個欄位。

標示部欄位	代表意思	看謄本時注意什麼
地號	土地在地政登記中的編號	確認是不是買賣標的
登記日期	相關土地登記日期	了解土地資料時間背景
登記原因	產生或變更登記的原因	例如分割、合併等
面積	土地登記面積	通常以平方公尺記載
使用分區	土地分區相關資料	必要時再查完整使用分區資料
使用地類別	非都市土地的使用地分類	確認是否符合實際用途需求
公告土地現值	政府公告的土地現值資料	與土地移轉、稅務等情境有關
地上建物建號	土地上相關已登記建物資料	空白不宜直接解讀成土地上沒有建築物
其他登記事項	土地沿革或其他註記	看到特殊註記要進一步確認

地號：土地在地政系統裡的編號

地號就是土地在地政登記中的識別編號。買房時，應確認土地謄本上的地號和買賣契約、權狀或代書提供的土地資料一致。

如果不知道地號，不需要在這篇另外研究完整查詢流程，可以先透過地址、門牌或其他地政資料找出對應地號。

延伸閱讀：地號查詢方式：不知道地號怎麼辦？地址查地號、地號建號差異一次看

面積：平方公尺怎麼換算成坪？

土地謄本上的面積通常以平方公尺記載，如果想換算成坪，可以用：

平方公尺 × 0.3025 ≒ 坪數

例如土地登記面積為 100 平方公尺，約為 30.25 坪。

但要注意，這是整筆土地面積，不是房屋室內坪數；如果是公寓、大樓，住戶通常還需要再看自己的土地權利範圍。

使用分區：不要只看一格就判斷土地用途

土地使用分區是判斷土地用途的重要資料之一，但不同土地類型呈現的資料可能不同。

如果是買土地、透天或其他對土地用途較敏感的物件，不建議只憑土地謄本上的單一欄位判斷「能不能蓋房子」，必要時仍應進一步確認完整土地使用分區及相關主管機關資料。

使用地類別：非都市土地更值得注意

若土地屬於非都市土地，還會涉及使用地類別，例如建築用地、農牧用地、林業用地等。

這些資料會影響土地使用方式，因此購買土地時，不能只看價格與面積，也要確認分區與使用地類別是否符合自己的購買目的。

公告土地現值：不是土地市場成交價

土地謄本可能會看到公告土地現值等資料，但公告土地現值不能直接當成這筆土地目前的市場成交價。

對一般住宅買方來說，知道這是一項政府公告的土地價值資料即可；若交易涉及土地稅費，再交由代書或相關專業人員進一步計算。

地上建物建號空白，代表土地上沒有房子嗎？

不一定。

地上建物建號欄位主要和已辦理相關建物登記的資料有關，因此看到空白時，不宜直接推論現場完全沒有建築物。

如果購買的是土地、老屋或疑似有未登記建物的物件，還應搭配現場、建管及其他資料確認。

土地謄本所有權部怎麼看？所有權人、持分與登記次序要確認

所有權部主要回答兩個問題：

「土地是誰的？」以及「這個人到底持有多少？」

所有權部欄位	代表意思	買房怎麼看
登記次序	該筆所有權登記資料的識別次序	不是持分大小
登記日期	相關所有權登記日期	了解取得時間
登記原因	取得土地權利的原因	例如買賣、繼承、贈與
所有權人	土地登記權利人	確認與賣方是否一致
權利範圍	土地持有比例	確認完整持有或部分持分
權狀字號	權狀識別資料	可搭配其他文件核對
相關他項權利登記次序	與其他權利登記的關聯資料	有資料時接著查看他項權利部
其他登記事項	其他相關註記	看到特殊限制要進一步確認

土地謄本「登記次序」是什麼？

「登記次序」是土地謄本裡很容易讓第一次看的人誤會的欄位。

在所有權部看到不同的登記次序時，可以先把它理解成用來識別不同所有權登記資料的次序。它不是土地持分比例，也不是數字越大就代表持有越多土地。

真正要判斷一名所有權人持有多少土地，要看的是權利範圍。

所有權人：確認土地是不是賣方的

買房時，要確認土地所有權資料和實際交易對象。

如果土地由多人共有、土地所有權人與建物所有權人不同，或是代理人出售，就要進一步確認實際出售範圍與處分權限。

權利範圍：土地持分怎麼看？

權利範圍代表所有權人實際持有這筆土地多少比例。

土地面積	權利範圍	可粗略理解
100 平方公尺	全部	完整持有
100 平方公尺	1/2	持有二分之一權利
100 平方公尺	1/4	持有四分之一權利

需要特別注意的是，共有土地的「1/2」、「1/4」通常是在描述權利比例，不能直接理解成現場某一半、某一角就是該所有權人單獨所有。

登記原因：可以了解土地取得背景

所有權部會看到買賣、繼承、贈與等登記原因，可以幫助理解現在的土地權利是如何取得。

登記原因本身不代表土地一定有問題，但如果又同時遇到多人共有、繼承關係複雜或出售權限不清，就值得在交易前再確認。

其他登記事項：看到特殊註記不要直接忽略

如果所有權部或相關登記事項出現可能影響移轉、處分的特殊註記，不建議只聽屋主或仲介口頭說明。

應進一步由代書、律師或相關專業人員確認登記內容與交易處理方式。

土地謄本他項權利部怎麼看？抵押權、地上權要注意

他項權利部主要記載土地所有權以外的其他權利設定。

一般住宅交易最常遇到的是抵押權，但也可能看到地上權、不動產役權等不同權利。

他項權利部欄位	代表意思	買房注意事項
登記次序	不同他項權利登記的識別次序	多筆權利時要一起查看
權利種類	設定的是哪一種權利	例如抵押權、地上權等
權利人	取得該項權利的人或機構	常見銀行，也可能是其他法人或自然人
擔保債權總金額	抵押權相關擔保登記金額	不要直接當成目前實際欠款
債務人	負擔債務的人	不一定就是土地所有權人
設定權利範圍	設定權利的土地範圍	確認是全部或部分權利
共同擔保地號、建號	一起作為擔保的其他標的	可能不只牽涉單一土地

他項權利部空白代表什麼？

如果他項權利部沒有抵押權、地上權等登記，代表目前沒有這類已登記的他項權利資料。

但買房不能只看這一區，還是要把標示部、所有權部、建物資料與其他相關登記事項一起確認。

土地有抵押權還可以買嗎？

有抵押權不代表一定不能買。

屋主如果還有銀行貸款，土地或建物上有抵押設定很常見。真正重要的是交易時是否可以完成債務清償與抵押權塗銷。

如果遇到多筆抵押、非一般銀行的權利設定，或清償方式說不清楚，就要提高警覺。

延伸閱讀：買房產權怎麼查？6 步驟查所有權、抵押權、查封與土地建物資料

普通抵押權、最高限額抵押權差在哪？

類型	簡單理解
普通抵押權	針對特定債權設定的抵押權
最高限額抵押權	在約定最高額度內擔保一定範圍債權

看到「最高限額」時，不要直接把謄本上的設定金額當成屋主目前實際欠款。

正式交易要確認的，仍是實際貸款餘額、清償方式及抵押權如何塗銷。

地上權、農育權、不動產役權是什麼？

土地他項權利不只有抵押權，也可能出現地上權、農育權、不動產役權等權利。

這些權利可能影響土地使用，因此如果買房或買地時遇到，不建議只從名稱自行判斷，應進一步確認權利內容與對交易的影響。

土地謄本買房檢查清單

檢查項目	先確認什麼	需要注意的情況
地號	和買賣資料一致	地號不符、涉及多筆土地卻未說清楚
土地面積	和交易資料一致	面積認知差異過大
土地用途資料	符合購買目的	用途或分區仍需另外確認
所有權人	與交易權利人一致	多人共有、代理出售
權利範圍	和交易內容一致	只有部分持分
他項權利	權利內容清楚	多筆抵押或其他複雜設定
特殊登記事項	無影響交易的特殊狀況	看到可能影響處分、移轉的註記
資料時間	接近實際交易時間	只看很久以前的舊謄本

第一類、第二類、第三類土地謄本差在哪？

土地登記謄本依申請資格與資料揭露程度，可分為第一類、第二類與第三類。

第一類：主要由登記名義人本人、代理人或其他依法得申請者申請。
第二類：任何人均可申請，但部分個人資料會依法隱匿。
第三類：由符合規定的登記名義人或利害關係人等申請。

這篇主要教你「拿到土地謄本後怎麼看」。如果想知道自己該申請哪一類、線上／臨櫃／超商怎麼申請，以及費用多少，可以直接看完整申請教學：

延伸閱讀：土地謄本怎麼申請？線上、臨櫃、超商申請方式與費用整理

土地謄本常見問題 FAQ

Q1：土地謄本最重要看哪裡？

第一次看可以先掌握 3 個區塊：標示部確認土地資料、所有權部確認地主與持分、他項權利部確認抵押權等其他權利設定。

Q2：土地謄本登記次序是什麼？

所有權部的登記次序主要用來識別不同所有權登記資料，不等於土地持有比例。要看一名所有權人持有多少土地，應查看「權利範圍」。

Q3：土地謄本可以看出土地持分嗎？

可以。所有權部中的「權利範圍」就是判斷土地持分的重要欄位，例如全部、1/2、1/4 等。

Q4：土地謄本有抵押權可以買嗎？

可以評估。有一般銀行抵押權不代表土地或房屋不能交易，重點是交易過程中能否完成清償與抵押權塗銷。

Q5：土地謄本和土地權狀一樣嗎？

不一樣。土地權狀主要是所有權憑證；土地謄本則是用來查看土地登記資料及相關權利設定。

Q6：買公寓大樓也要看土地謄本嗎？

建議一起確認。公寓、大樓除了建物所有權之外，通常還涉及基地土地權利，因此不能只看建物資料。

Q7：土地謄本要看最新版嗎？

買房時建議查看接近實際交易時間的資料，尤其在簽約、付款及過戶前，登記狀況都可能發生變化。

Q8：土地謄本使用分區空白代表沒有用途限制嗎？

不代表。若土地用途對交易很重要，不能只根據謄本單一欄位判斷，仍應進一步確認完整使用分區及相關主管機關資料。

Q9：地上建物建號空白代表土地上沒有房子嗎？

不一定。這個欄位和建物登記資料有關，不能只因為空白就直接認定現場沒有建築物。

土地謄本怎麼看？最後記住 3 個順序

第一次看土地謄本，不需要把所有欄位全部背起來，先記住：

標示部：確認地號、面積與土地基本資料。
所有權部：確認所有權人、權利範圍與持分。
他項權利部：確認抵押權及其他權利設定。

尤其買房時，如果發現土地多人共有、賣方只有部分持分、出現多筆抵押或其他看不懂的權利設定，就不適合只靠自己判斷。

可以先利用土地謄本找出疑點，再交由代書、律師或相關專業人士確認實際交易風險與處理方式。