台北市危老都更 137 案失效、七成為小基地　專家揭2大主因

根據最新統計，全台危老案件數量最多的台北市，截至 2024 年底已有 137 件危老案失效，佔核准總數的 14%，其中 基地面積 150 坪以下的小基地危老案更占近 7 成，成為失效大宗。

全向科技房產中心創辦人劉永昌直言，小基地危老案正面臨「缺資金」與「產品賣相不佳」兩大困境，加上容積獎勵制度調整，未來恐怕將陷入「愈來愈難推、蓋不下去」的僵局。

台北市 137 件危老案失效　小基地案占比高達 69%

依據全向科技房產中心統計，截至 2024 年底，北市核准的危老案中有 137 件已失效，這些失效案中，有 69% 為基地面積在 150 坪以下的小型危老案。

這些案件雖已取得核准，但最終並未啟動動工程序，面臨自動失效，顯示「核准 ≠ 一定會改建」的現實問題。

原因一：缺資金＋營建成本飆升，小基地案難以撐住

劉永昌指出，小基地危老案利潤有限，主導者多為區域型建商或地主自行推案。然而：

• 五年內營建造價上漲 20～30%

• 銀行收緊房地產融資、利率拉高

• 缺工缺料情況持續

導致不少危老案即便已核准，卻面臨融資困難、利潤微薄、工程無法啟動，只能放著不動，最終等到失效。

原因二：產品規劃受限，賣相不佳難吸引買家

另一個關鍵問題在於小基地本身條件限制，包括：

• 基地狹小，難規劃出採光良好、格局方正的產品

• 鄰棟過近，導致通風不佳、外牆無法貼磚，容易滲水

• 無法設置地下室或設施空間，降低產品吸引力

在市場買氣低迷的背景下，這類產品即使推出，缺乏防水、隔音、抗震等設計亮點，買方意願自然不高，實施者多選擇觀望甚至中止。

容積獎勵制度變動，危老案推動難度再升高

劉永昌表示，危老案原本的「時程容積獎勵」已於 2024 年結束，雖有新的「規模容積獎勵

」作為替代，但取得難度高，門檻嚴格，小基地案更難享有實質誘因。

這也導致「危老案失效潮」擴大，未來若無配套政策或技術突破，恐怕連取得核准的案件都無法順利開工。

預鑄工法容獎或成新解方

針對危老案困境，劉永昌建議政府可考慮加快「預鑄工法容積獎勵」等替代誘因的推動，並鼓勵採用創新工法，降低施工難度與時間，協助小基地危老案加快推動進度，真正落實危老重建政策的初衷。

結語：危老案推不動，不只是屋主的事

當越來越多小基地危老案失效、擱置，長期下來不僅影響區域環境與市容，也讓都更進度停滯、居住安全無法改善。

未來如何協助小基地案克服資金與施工瓶頸，將是影響台北市乃至全台危老政策成效的關鍵。