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自住客中箭、首購族卡關!限貸令引爆九大房市警訊

央行自 2023 年下半年祭出第七波限貸政策後,至今已執行三個季度,雖然成功讓交易量降溫,但市場混亂並未減緩,反而引發一連串未爆彈。

房市趨勢專家李同榮在 Facebook 發文指出,此次限貸「化療式打房」根本未打到投機炒作,卻重傷政策實施前已購戶與首購自住族群,預言下半年將出現九大後遺症,呼籲政府應儘速檢討限貸措施,避免房市風暴擴大。

預售交屋潮將至,卻貸不到款:限貸竟溯及既往

李同榮批評,限貸新政對已簽約、尚未交屋的預售買方產生實質衝擊,形同「回頭開刀」,讓許多民眾在原本可正常貸款的條件下,突然被迫自備更多資金。若交屋時貸款成數無法滿足,恐爆發大量違約、斷頭與法律糾紛。

「高價定義」失真 讓首購與換屋族無從著手

圖片來源:Canva

他進一步指出,目前政府對高價與豪宅的認定標準已遠離市場現實。例如在台北市,只要購買一戶 50 坪新成屋,即可能被歸類為高價宅,僅能貸款三成,首購與換屋族也一併受限,無異於懲罰剛性需求。

九大後遺症浮現 房市風暴恐逐步成形

李同榮羅列本次限貸政策的九大衝擊,直指問題不僅止於資金調度困難,更波及金融體系與整體交易秩序:

  1. 政策追溯打擊已購戶:預售買方在政策前簽約,卻在交屋時被限貸,等同政策溯及既往,造成無法貸款的窘境。

  2. 高價門檻設計失準:房價高漲之際,政府卻持續調低「高價」定義門檻,讓原本並非投資型產品也受限制。

  3. 自住與首購族受傷最深:貸款成數下降,自備款飆升,讓真正有居住需求的民眾更難進場。

  4. 建商與代銷被迫「轉彎」操作:為因應限貸規範,有業者轉以法人名義購屋、或多人聯合購買以分散資金壓力,導致交易制度變形。

  5. 低總價產品價格被炒高:投資與自住需求齊聚小宅市場,反而抬高小坪數房價,讓首購宅失去原本的「可負擔」屬性。

  6. 人頭買房與短期轉手增加:為規避貸款限制,市場出現大量人頭戶和平轉操作,價格虛高風險升溫。

  7. 金融放款風險升高:部分銀行為搶市占採取「變通方案」,掩蓋實際貸款成數,一旦景氣反轉,恐產生呆帳潮。

  8. 建商資金鏈吃緊,爛尾樓疑慮升高:限貸導致資金回流困難,已出現部分建案停擺,未來恐爆發更多爛尾風險。

  9. 房仲業交易急凍,產業面臨倒店潮:2024 年上半年房市交易量年減近三成,房仲轉業與裁撤店面已非個案,下半年若不鬆綁,恐出現倒店潮。

建議政府調整限貸適用對象 避免打錯人

李同榮強調,房市不是炒股,不應以懲罰手段壓制所有購屋行為。他呼籲政府回歸理性思維,應針對「已購未貸」戶給予合理過渡期,避免無辜被波及;同時應重新檢視各地高價與豪宅的定義,調整政策工具,回應真實的自住與換屋需求。

他直言,房市是民生,不應成為政治表態的工具。「朝令若能夕改,更顯政府有勇氣。」李同榮呼籲,在限貸風暴全面發酵前,應儘早進行選擇性鬆綁,為市場止血,也為政策回歸正軌爭取喘息空間。

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hana