為減輕購屋族負擔、提升住宅市場的公平性，內政部於 2025 年 9 月 25 日的部務會報中，說明將透過修正《公寓大廈管理條例》與《建築技術規則》，全面推動「虛坪改革」，改善當前高公設比現象。內政部強調，許多非必要公設被包裝進銷售坪數內，導致民眾實際使用空間縮水，購屋成本也變得不透明，因此必須透過修法，讓市場回歸合理與公平。
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虛坪改革背景：買了房，卻有一半不能住？
內政部長劉世芳指出，目前住宅產品中，許多標榜高機能的空間，其實來自「免計容積空間」被過度包裝與利用。這些空間常被拿來作為不必要的娛樂或交誼設施販售，實際上卻很少使用，卻讓房價水漲船高、公設比高得離譜，也讓民眾花大錢卻買不到實坪。
因此，虛坪改革的核心，就是要讓購屋者知道自己買的空間到底是什麼、實際可用多少，讓市場資訊回歸透明，也讓權利義務分配更合理。
三大虛坪改革重點：電梯納入免容積、沒買車位免負擔
本次虛坪改革聚焦於以下三大面向：
1. 電梯納入免計容積
過去只有樓梯、機房等屬於免計容積空間，但隨著人口老化、無障礙需求提升，電梯已成為多數住宅的必備設備。國土署長吳欣修表示，未來會將「一般電梯」納入免計容積項目，避免開發商挪用其他空間冒充電梯用途。
2. 限制管委會空間面積
部分社區規劃過大的管委會空間，不僅浪費也變相拉高公設比。
未來修法將規定，管委會空間不得超過基地容積的 1%，若不足 20 平方公尺，則至少需保留 20 平方公尺，並受限於免計容積總額上限，避免濫用。
3. 停車位可領產權、不用再共同負擔車道
目前停車格與車道登記為公設，導致即使沒買車位，也可能要分攤停車空間費用。地政司長林家正指出，未來將把停車格、車道與下車處、迴轉道等空間，調整為可登記的「專有部分」，可核發權狀、明確歸屬。
未來停車空間將採三大配套處理方式：
- 車道提供社區通行不收費
- 停車空間分攤改為只依「車格面積」計算，車道不再分攤
- 法定停車位不得轉售給社區外人士，避免外部搶占
這樣不僅能讓產權更清楚，也可望降低公設比約 5%，真正讓「沒買車位的人不用負擔車道坪數」。
公設比估下降 5%、回歸總價計價
內政部指出，推估虛坪改革實施後，建案公設比平均可望下降約 5%，對購屋族來說，這代表未來買房可擁有更多「實坪空間」。隨著規範愈趨明確，開發商也可能逐漸回歸「總價計價」機制，不再將「每坪單價」與虛坪綁在一起，讓房價更直觀、也更具比較基準。
虛坪改革將分 3 階段處理
考量制度轉換對建案與都更案的影響，內政部也表示，對於已施工中的建案與都市更新個案，將提供「過渡條款」、「宣導期」及「正式施行日期」三階段處理，以避免對建商或民眾造成衝擊。
修法方向已廣邀公協會、學者討論，持續滾動溝通
為讓虛坪改革更貼近市場現況與居住需求，內政部自 2020 年起已在北中南各地舉辦多場座談，邀請建築師公會、學術界與民間代表參與，持續凝聚共識與蒐集意見。未來也將依法制作業流程，提出《公寓大廈管理條例》與《建築技術規則》修正草案，朝向實價實坪、產權明確的健康住宅市場邁進。
這場虛坪改革，正是回應多年來購屋族對「高公設比」、「虛坪灌水」的不滿與疑慮。內政部強調，未來買房不能再買到一堆用不到的交誼廳或車道坪數，讓每一分錢都花得值得、住得安心。
（本文資訊來源：內政部）
| 虛坪改革重點 | 調整內容 |
|---|---|
| 改革目的 | 修法改善高公設比、避免坪數灌水，讓實際可用空間更透明，減輕購屋負擔。 |
| 電梯納入免計容積 | 將「一般電梯」正式列入免計容積項目，避免被挪作非必要空間用途。 |
| 限制管委會空間面積 | 管委會空間不得超過基地容積 1%，不足 20 平方公尺則至少保留 20 平方公尺，並受免計容積總和上限限制。 |
|
停車空間可登記產權 沒買車位免負擔車道 法定停車位不得對外販售 |
停車格、車道、迴轉區等將調整為專有部分，可申請產權登記，不再屬於公設。 車道只提供通行不收費，停車空間分攤僅依「車格面積」計算，非買車位者不再分擔車道。 法定車位僅供社區內使用，禁止轉售給社區外人士，避免炒作與搶占。 |
| 虛坪改革過渡期 | 分三階段實施：設有過渡條款、宣導期與正式施行日期，降低對已開發建案衝擊。 |
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