Credit: Gruppo UNA
台灣的租屋市場蓬勃，不過隨著去年的疫情影響，許多租屋族都因為工作型態改變而不再需要租屋了，但由於租屋都有簽約，因此許多人就謀生了「提前解約」的念頭。但是提前解約就會涉及押金有沒有辦法拿回來、有沒有違約金等等的問題，大家在真的解約之前也要多注意喔！
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許多租屋族都會面對到一個問題，就是如果想要「提前解約」該怎麼辦？尤其疫情爆發以後，許多人的工作與生活都開始改變，因此「提前解約」成為越來越多人會問的問題，包含押金會怎麼辦、有沒有違約金等等的問題，今天就一起來看看。
內政部《住宅租賃契約》第 13 條或《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》第 14 條：「本契約於期限屆滿前，除依第十七點及第十八點規定得提前終止租約外，租賃雙方得或不得任意終止租約」。
由於現在租房子絕大多數都有簽約，所以通常都是有一個約定好的「租期」，因此如果今天租客打算提前解約，就等於違反合約，因此房東可以依照合約來收違約金。所以如果你是租客今天打算提前解約，但並不符合定型化契約內適用的「得提前終止租約」規定，但當時與房東簽約時有勾選「得任意終止合約」，那通常只要在退租前 1 個月提前告知房東即可提前解約，不用付違約金。
然而，多數的房東為了保障自己權益，通常都不會勾選「得任意終止合約」，因此，若也沒有符合法定上房客可終止租約的事由，就會被收違約金，而違約金的多寡則依雙方協商為主。不過，因為目前法規對於住宅租賃的押金上限規定是 2 個月租金，所以，違約金最多也不會超過 2 個月租金。
當然，依照法令規範，還是有提前解約但不用付違約金的狀況。在「住宅租賃契約書範本」第 17 條則有規範房客得提前終止契約 (仍然要提前 30 日通知房東)，房東不得要求任何賠償的情形，包含：
一、房客因疾病、意外產生有長期療養之需要。
二、租賃住宅未合於居住使用。
三、因不可歸責於房客之事由，致租賃住宅之一部滅失，且其存餘部分難以繼續居住。
四、因第三人主張租賃房屋之權利，致房客不能居住使用。
五、房客死亡，繼承人得主張終止租賃契約。
若是房客是因為上述其中之一的原因提前終止租賃契約，房東就不能扣押金作為違約金。
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另外，根據《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》，如果房客因為居住的房屋必須修繕，但房東仍不理或未修繕，那麼房客就可以提前解約也不用付違約金。
「租屋押金」是屬於保證金念，主要用來防止惡房客臨時烙跑、破壞家具等意外發生，如果房客已經依契約規定 (契約規定「得任意終止合約，且提前一個月告知) 辦理提前解約，那房東則沒有扣留租屋押金的權利，應全額退還；但如果契約是「不得任意終止合約」，且房東要求要收違約金，一般就會從押金來扣除。而「預收租金」在租賃契約提前解約時，無論如何房東都是不能扣留的。
《民法》第 454 條就有規定「租賃契約，依前二條之規定終止時，如終止後始到期之租金，出租人已預先受領者，應返還之。」
有些租賃契約的租金會採「預收」的方式，而按照法律規定，提前解約的預收租金是要全數退還，房東不能任意扣取，若房客有違約金，一般會直接由租押金轉換，預收租金通常不會轉成違約金，房東應在房客退租時，扣掉已承租月份，剩餘部分則全數還給房客。(預繳的水電瓦斯網路等等費用亦同)
今天如果你正打算要提前解約，還是建議先審視一下自己的租屋合約，確認有沒有什麼附加條例，以免賠上違約金。如果真的有經濟困難，也可以先跟房東討論一下是否減租或者免收違約金的轉圜方法，未必第一時間就急著提前解約喔！
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