房地合一稅自 2016 年實施以來，已影響台灣房市近 10 年。從 1.0 到 2.0，加重短期交易稅率、強化信用管制，政策目標直指抑制投機、穩定市場。然而，隨著時間推移，市場是否已適應高稅負環境？短期炒作是否真的退場？本集《房屋聽信義》從制度背景與實務操作層面，帶你全面檢視房地合一稅的真實影響。
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房地合一稅 10 年回顧：政策背景與市場反應
房地合一稅自 2016 年正式上路，至今已走過將近 10 年，最新一集的《房屋聽信義》 Podcast 邀請信義房屋企研室專案經理曾敬德與主持人洪子琪，從制度背景、稅率設計到實務眉角，全面回顧房地合一稅 10 年的政策軌跡與市場影響。
制度誕生背景：從稅負失衡到 1.0 上路
回顧制度誕生背景，曾敬德指出，早在 2008 年，政府即意識到舊制下房地交易稅負失衡，許多獲利被歸類為土地增值，實際課稅比例偏低，因此催生了 2016 年上路的房地合一稅 1.0。制度初期，由於市場對課稅方式不熟悉，反而引發過戶潮，顯示「不確定性」本身就足以左右交易行為。
房地合一稅 2.0： 45% 高稅率真的壓抑投機？
隨後在疫情、通膨、原物料與造價齊漲的環境下，房價再度走升，政府於是加重短期交易稅率，推出房地合一稅 2.0，將兩年內交易稅率提高 45% ，二至五年為 35% 。曾敬德形容，這就像一帖藥，初期藥效強烈，但市場逐漸適應後，開始以「持有時間」作為主要因應策略，也讓政策效果逐漸遞減，最終必須搭配信用管制、限貸等措施共同發揮效果。
為何「滿 5 年」成為關鍵門檻？
在節目中，雙方也深入討論「滿 5 年」為何成為關鍵門檻。曾敬德分析， 5 年前正值房市交易量回溫、疫情後房價起漲的時點，如今這批屋主持有年限陸續滿 5 年，適用稅率降至 20% ，成為市場上最大宗的申報族群。相較於兩年內 45% 高稅負， 5 年後稅率明顯下降，卻又未必值得為了再等到 10 年而多撐數年，讓「 5 年」成為不少人心理與實務上的最佳出場點。
換屋族注意：重購退稅的時間風險
對於有換屋需求的族群，節目也特別提醒「重購退稅」的實務風險。無論是先買後賣或先賣後買，關鍵都在於 2 年期限內完成移轉，但實務上預售屋交期不確定，若時間抓得過緊，可能因延遲而喪失退稅資格。曾敬德建議，換屋族務必事前與代書、專業人士充分確認時程，避免因小失大。
自住 400 萬免稅額條件一次看
此外，針對自住 400 萬免稅額的申請條件，節目也再三強調「連續設籍滿 6 年、實際居住、不得出租」的重要性，水電使用、生活軌跡、租金補貼與報稅紀錄，都是國稅局查核的依據，節稅必須合法、完整留存相關證明，才能安心無虞。
政策總體檢：抑制投機還是改變持有策略？
透過本集節目，《房屋聽信義》不僅帶聽眾回顧房地合一稅的政策演進，也提醒在高房價與高稅負時代，唯有事前理解制度、精準規劃，才能在買賣與換屋的關鍵時刻，做出最適合自己的選擇。
- 收聽連結：由此去。
▲ 信義房屋企研室專案經理曾敬德說明房地合一稅的十年政策軌跡。
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