買賣房屋過戶
什麼是買賣房屋過戶？買賣房屋過戶，就是買賣房屋交易流程中，交屋前的最後一個流程：把房屋的所有權做法律上移轉的動作。買賣房屋需要多久？買賣房屋過戶需要多久？買賣房屋費用有哪些？如果透過代書，買賣房屋代書費誰支付？房屋過戶費用呢？
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換句話說，買賣房屋過戶前，有很多流程與注意事項，等這些流程與注意事項都經過買賣房屋雙方同意、確認並執行後，且相關的買賣房屋費用都繳清了，才會進行到買賣房屋過戶。
買賣房屋過戶可以自己辦理，也可以透過買方代書、賣方代書，或是請房仲推薦代書辦理。這裡補充說明一下，「代書」，就是指「地政士」，不動產交易代理人的俗稱，這是需要經過國家考試取得資格。買賣房屋是屬於不動產交易之一，所以買賣房屋可以委託代書作為代理人，完成交易。
買賣房屋交易流程
不論買賣房屋是否透過仲介，除了買屋前的看房搜尋，或是賣屋前的等待，只要買賣雙方對物件（房屋）與房屋售價彼此滿意，整個買賣房屋流程進行順利的話，大約可以在 1 ~ 2 個月內左右完成所有買賣房屋流程。以下介紹買賣房屋透過代書協助的狀況下，分成五個流程：
流程一：付訂＆簽約
買賣雙方初步同意房屋價格後，由買方先預付訂金，大約 5 ~ 7 天後，買賣雙方簽訂不動產買賣契約並支付簽約款。在這期間，一般由買方找代書，賣方可以共用代書，如果賣方不放心，可以另外找代書陪同。如果買賣雙方親自辦理，那就不需代書了。
房屋買賣交易流程很多小細節，透過專業的代書，雖然會多一筆買賣房屋代書費，可是卻可省下許多時間。買賣房屋代書如果沒有熟識的。也可以委請房屋仲介推薦。
另外，為了保障買賣雙方的權益，不動產買賣契約請對照內政部公告頒行適用於不動產買賣之定型化契約範本，關於應記載事項與不得記載事項等。定型化契約書業可參考台北市地政局網站「不動產交易契約書範本 」或台北市各地政事務所網站，列印使用。
買方支付簽約金，簽約時為保障買賣雙方交易安全，建議辦理履約保證。
流程二：用印
在代書的見證下，買賣雙方備齊過戶、報稅等相關文件，交由代書蓋印章叫做「用印」。這個階段會有房屋買賣費用產生，包括買賣房屋代書費。首先要請領用印資料文件。到地政事務所，請領土地及建物登記謄本，填寫土地登記申請書，土地增值稅單申報書。
雙方攜帶妥用印資料文件，買方到鄉鎮市公所，申請「契稅」繳費單，申請時須繳付賣方提供的資料，收件後約 3 ~ 7 個工作天，公所承辦人會通知前往領取契稅繳費單。賣方則是需到稅捐處，申請「土地增值稅」繳費單。稅捐處收件後，約 5 ~ 7個工作天，承辦人員會通知可前往領取「土地增值稅」繳費單。
如果買方需要貸款，應該在用印時決定貸款銀行（可由代書協助辦理）。銀行收件、審查、估價、對保、用印大約需要 10 ~ 15 個工作天。
流程三：完稅
完稅可以請代書協助。用印完成後，大約 20 ~ 30個工作天被必須進行完稅，依照政府規定，簽約後 30 天內要完稅，此時要確認稅單、銀行貸款金額，還有準備房屋過戶。這個階段會有房屋買賣費用產生，包括買賣房屋代書費。
👉 你可能想知道：完稅是什麼？買房流程的完稅到過戶要多久？
買方確定銀行核貸金額，將抵押權契約書交給代書，稅單核發時繳納第二筆款項加上稅金，匯款至履約專戶，完成繳稅後準備進行過戶。
賣方則是收到銀行的清償證明，辦理貸款塗銷手續。特別注意的是，買方可在完稅後，申請土地及建物謄本，避免賣方簽約後設定不動產抵押，影響權益。
流程四：過戶
銀行撥款、設定抵押予過戶。大約在完稅後 3 ~ 5天，可完成過戶手續。這個階段會有房屋買賣費用產生，包括買賣房屋代書費、買賣房屋過戶費。
買方向銀行對保、簽訂房貸契約，對保完成後，銀行會將屋主的抵押權契約書交給代書，代書備妥相關資料後，才可進行過戶登記，將過戶所需的資料交給地政事務所辦理。在過戶前，買方必須存入買賣契約價 70 %以上到履約保證專戶。
賣方的原申貸銀行收到地政事務所發的「他項權利證明書」後，會清償賣方原先申貸的房屋貸款，並通知辦理房屋貸款塗銷作業，完成房屋貸款塗銷後，銀行才會撥款到履約保證專戶，然後再轉知款項給賣方。
買賣雙方完成以上作業後，相關資料交給代書至地政事務所繳納登記規費、辦理過戶、領取新權狀。
流程五：交屋
點交房屋、檢查屋況。完成完稅過戶後，大約 7 ~ 10 天買賣雙方進行交屋作業，點交相關文件。這個階段會有房屋買賣費用產生，包括買賣房屋代書費。賣方需結清欠繳稅款，如地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、管理費、公共基金等款項。
確認交屋日期後，買方在交屋前可先安排驗屋，已確認屋況。如果房屋有瑕疵，則可依照合約在交屋半年內申請「主張回復」，完成修繕後再支付尾款。買方應取得的是權狀正本、取回擔保本票、繳納稅單、過戶公契及房屋謄本。賣方需交付買賣公契、繳納過的稅單。在確認履約保證帳戶款項已匯入後，再繳出鑰匙。
買賣房屋需要多久
買賣房屋每個流程所需要的時間不一定，不過整體來看，順利的話，估計 1 ~ 2個月可完成所有的手續。買賣房屋從看房、挑房、簽約、買賣房屋過戶到交屋，買賣房屋流程中有許多小細節。簽約前除了要充分瞭解你所買的房屋外，與屋主或房仲，都要有充分的溝通。畢竟，一旦買賣房屋契約簽訂，就是自己的權益。
買賣房屋過戶時間流程圖一次看
不論是透過房仲推薦代書經辦，或是買賣雙方自己親自辦理過戶，買賣房屋過戶的時間最多只需要 3 ~ 5天，但前提是買賣房屋過戶前的流程都進行得很順利。
買賣房屋注意事項
買賣房屋注意事項一：身分證件與印鑑章及履約保證
買賣房屋交易時，都必須要提供身分證正本以及身份證明文件（身分證正反面影本、戶口名簿影本、戶籍謄本，三種選一種即可）；在用印章部分，也要特別注意需要用到印鑑章及印鑑證明。
另外，從簽約開始，簽約金給付到過戶環環相扣，如何保障買方權益，建議採用「履約保證專戶」，透過第三方成立專戶，保管買方所支付的房屋款價款，確認過戶完成後，扣除手續費、稅費等買賣房屋費用後，將餘款和利息撥款給賣方。
買賣房屋注意事項二：準備財力證明以備銀行房貸之需
大多數買方買房都會向銀行貸款，這時最好先準備妥前一年的所得稅扣繳憑單或勞健保繳費證明，以及近半年至一年主要銀行收支明細、在職證明，作為申請房屋貸款之用。萬一銀行願意提供的房貸金額不如預期，還有其他可以證明財力的相關文件，例如保險、定存單、股票集保帳戶存摺等，可以再提出來跟銀行爭取更多的房貸金額。
買賣房屋注意事項三：土地及建物權狀是否有尚有抵押權設定
賣方出售房屋要過戶給他人，必須要提出土地及建物所有權狀正本，確認並查驗無誤後，進行完稅作業，才能辦理買賣房屋過戶手續。如果賣方還有尚未清償貸款，必須在代償後，取得清償證明，並完成賣方抵押權塗銷登記設定。
所以，買方在確認撥款前，最好到地政事務所在申請土地及建物謄本，確認已辦理抵押權設定塗銷登記，以保障自身權益。建議過戶時，買賣雙方可各派出自己的代書為自身的權益把關。
買賣房屋注意事項四：買賣房屋費用
除了房屋總價外，買賣房屋費用的項目中，因為買方是承受人，必須負擔的項目較多，包括買賣房屋代書費、印花稅費、契稅、過戶稅費、過戶稅費、謄本費等。如果買方還有申請銀行房貸，另外還要加上抵押設定權的設定規費。至於賣方，則是要負擔土地增值稅、地價稅、房屋稅等，原先有房貸的話，還有一筆塗銷原本抵押權設定的塗銷代書費。
總之，不論是房仲推薦、還是朋友介紹的代書，簽約前，尋找值得信任的代書，幫忙買賣房屋交易把關交易過程中的每個小細節，是很重要的。
以往有些買賣房屋交易的案件中，買方透過自己找的代書申請稅單、繳稅，僅先付20％的房屋總價就過戶，並且設定高額貸款後，就消聲匿跡，害得賣方損失慘重。實務上，在過戶階段，甚至是買賣房屋交易一開始，買賣雙方可各派出代表自己的代書，處理買屋交易的情形，除了保障自己，也能了解對方的權益，除了降低交易風險，更期望買賣房屋交易雙方不吃虧。
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