在台灣，買房議價、殺價是一門很深的學問，也是房市不成文的規定，想要了解怎麼議價，首先你會需要了解「議價率定義」。本篇文章將介紹議價率的定義，以及議價率的計算公式，最後，再介紹 591議價率的相關資料及近期的新聞。
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議價率定義
議價率的定義是什麼？其實「議價率」和「議價空間」的意思是一樣的，議價率定義為：賣方 (建商、屋主) 的開價和實際成交價的落差比率。從議價率定義即可看出，議價率和賣方的不動產開價及最終的成交價關係密不可分。目前議價率多用於觀察房市景氣和買房殺價 (議價)。
議價率越高，代表不動產實際成交價與開價差距大，買方可以從開價用力砍價；議價率越低，則代表成交價和開價差距小，買方可以殺價、議價的空間相對較小。
如果議價率擴大，代表買賣雙方對成交價較無共識，因此不動產成交量就會下降，此時想賣房子的人，可能需要較長的時間才能成交；如果議價率縮小，那麼代表賣方在降價中，買方可以趁機會追殺、或找到理想的物件購買，但同時也可能表示房市景氣會持續壞下去。
議價率計算公式
議價率公式
從議價率定義來推導公式，議價率的計算公式即為：
用公式計算議價率範例
建商開價 50 萬元/坪，而實際成交價為 40 萬元/坪，套用議價率公式：(50 – 40)/50 = 20%，議價率就是 20%，等同 8 折。
議價率與實價登錄的關聯
早期實價登錄未施行前，不動產交易僅有開價，實際成交價未公開，加上台灣人買房要殺價的習慣，大多數的建商都會刻意拉高開價給買家殺價 (其實這個習慣至今仍存在台灣房市)，因此議價率的參考價值不高。
但實價登錄上路後，開價和成交價都有資料可查，從此之後，議價率逐漸變為有指標性、具市場意義。買方除了可以透過議價率了解各區域房價的議價空間 (殺價)，另一方面，賣方 (屋主、建商) 要賣房時，開價也能更接近當地區域房市行情。
591議價率參考資料
591 是數字科技股份有限公司所經營的網路平台，591 主要經營房屋交易網，供買賣雙方在該網路平台上媒合適合的物件。而旗下的「591新建案」有統計全台新建案的開價及成交價，並計算統計成議價率，從 591議價率的資訊，可以判斷出台灣各縣市的房市熱度和新建案的平均議價空間有多少。
根據 2022 年 6 月底公布的 591議價率來看，全台新建案平均議價率為 9.9%，其中議價率不到 10% 的建案比例高達 60%。觀察全台各縣市，台中市議價率最低，平均議價率僅 5%；桃園市議價率最高，平均議價率超過 12%。
下表為全台新建案議價率個數占比：
|
議價率 (%) |
0~5 |
6~10 |
11~15 |
16~20 |
20 以上 |
平均議價率 |
|
桃園市 |
12.6% |
33.5% |
30.2% |
15.4% |
8.2% |
12.5% |
|
台北市 |
14.5% |
29.9% |
27.4% |
18.8% |
9.4% |
11.9% |
|
新北市 |
21.4% |
34.9% |
23.3% |
13% |
7.4% |
11% |
|
高雄市 |
21.1% |
25% |
46.1% |
5.3% |
2.6% |
10.6% |
|
新竹縣市 |
30.2% |
32.6% |
27.9% |
4.7% |
4.7% |
9.7% |
|
台南市 |
22% |
44.1% |
30.5% |
3.4% |
0% |
9.1% |
|
台中市 |
59.3% |
30.2% |
8.2% |
1.6% |
0.5% |
5% |
|
全台灣 |
27.6% |
32.5% |
23.7% |
10.3% |
5.9% |
9.9% |
資料來源：591 新建案 (2022 年 6 月)
桃園市
591議價率的資料中，桃園之所以會是議價率最高的地區，主因在於近期桃園多為年輕首購族、換屋族，建商為吸引買氣，讓利幅度較具彈性，因此平均議價率高居六都榜首。
台中市
591議價率最低的地區出現在台中市，其原因和政府打炒房、疫情、央行連續升息和缺工缺料有相關。由於買方普遍都期待賣方有更大的讓利，也導致台中房市形成僵局。建商紛紛祭出不二價，而買方卻抱持著不降價就不買的心態等待著。
台北市和新北市
591議價率顯示，台北市和新北市平均議價率較高，此情況不外乎與北台灣高房價有關。台北市有很多精華地段的議價率都偏高，例如：信義區和大安區的新建案，往往主打高消費客群且房屋總價偏高，建商都會保留一定的議價彈性來吸引買氣。
新北市在捷運、重劃區的推動下，近期房市較熱絡，不少區域指標案如新莊「科達花園」、三重「亞昕淳白」紛紛祭出不二價，也讓開價與成交價的差距持續縮水 (議價率所縮小)。
高雄市
從 591議價率的數字來看，高雄市的議價率也是偏高的。高雄市受到台積電的影響，大量投資題材挹注該區域，房價不斷創新高，但高雄地區的建商同樣受到工料雙漲的影響，建商給的議價幅度也不高，這情況在推案量充沛的的北高雄楠梓、左營等區域尤其明顯。
先了解議價率，才能計算出開價和成交價
本篇文章介紹了議價率定義：賣方 (建商、屋主) 的開價和實際成交價的落差比率，並從議價率定義推導出議價率計算公式：(開價 — 成交價) / 開價。
目前透過 591議價率，可以了解台灣各地區房市的景氣和議價空間有多少，從 2022 年 6 月底公布的 591議價率來看，台北市和新北市的議價率仍因高房價而數字較高，而桃園市則因為近期首購族和換屋族的增加，而讓議價率達到六都最高。台中市近期房屋買氣低迷，議價率也最低，買賣雙方目前都抱持著觀望的態度，因此形成僵局。
了解各區域的議價率高低，能夠讓買賣雙方計算出不動產成交價的落點在哪，對於無論是要賣房還是買房的人來說，議價率的數據有一定程度的參考性。
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