許多投資客會在預售階段時先買下區段較佳房屋，之後再將預售屋轉賣，最常聽到的就是在預售屋尚未完工、過戶前轉賣，一般被稱為「預售屋換約」，而這也是投資客常採用的短期獲利方式，不少人會好奇：預售屋轉賣賺多少？本篇文章將整理 PTT 板上網友討論的「預售屋換約讓屋主賺多少錢」，並分析投資客透過預售屋轉賣賺錢的操作方式有哪些？
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PTT 討論：預售屋換約讓屋主賺多少錢
一名網友在 PTT 《home-sale》板上發文，想知道 PTT 板上的網友們買預售屋換約的物件，最多會讓屋主賺多少錢？原 PO 表示，自己如果買 1,600 萬的房子，最多會讓屋主賺 100 萬 (約房價的 6.7%)，超過的話不管再喜歡都不會想買，因為感覺很差。
在該篇 PTT 貼文下，有不少網友回覆並給出答案：「遇到屋主急售的，賺11而已」、「頂多 5 趴，房子那麼多可以選。」、「昨天 1 間林口 A9 的預售屋，屋主賺 60 也是有人買，你覺得？而且還 2 房 2 樓路沖。」、「我抓大概是一坪讓他賺一萬吧！反正他不滿足，我再自己去追其他預售紅單就好。」
PTT 板上也有不少網友認為，根本沒必要買預售屋轉賣的物件，網友們的說法有：「幹嘛給他賺？有非要那間不可嗎？」、「不需要，去買新的就好了，幹嘛當盤子……1600 的頭期款算 320 好了，賺 100 直接獲利 30% 呢！轉單真好賺。」
從 PTT 板上網友們的回覆可以看出，大家對於「預售屋換約讓屋主賺多少錢？」這個問題，並沒有一致的答案，有些人覺得預售屋轉賣讓屋主賺 5% 是可以接受的，有些人則覺得一坪一萬元才是合理的，也有人覺得完全不用考慮買預售屋轉賣的物件。
房屋買賣只要雙方合意，交易就可以成立，並沒有對錯，對買房欲望很強烈的人來說，應該是不會在意這筆交易讓前一手賺多少錢。
預售屋轉賣介紹
預售屋轉賣賺多少？為什麼投資客喜歡透過預售屋賺賣賺錢？以下介紹投資客預售屋轉賣最常採用的 3 個方法：預售屋紅單交易 (目前已禁止)、預售屋換約和預售屋完工後轉售，讓大家可以對預售屋轉賣賺多少有基礎的認識。
預售屋紅單交易
預售屋紅單交易，是早期投資客非常喜歡的一種套利方式，投資客可以先在潛銷期優先拿到較好的戶別及較便宜的價位，由於通常在拿到紅單後的短時間就會要簽約，因此，多數的投資客都會在一個月內進行預售屋紅單交易，將自己的「預售屋購買權」轉售給他人。
有關潛銷期的介紹，請看：潛銷期建案是什麼意思？真的比較好議價、折扣比較多嗎？
早期紅單交易這種預售屋轉賣賺的錢都不多，大概 5 萬~20 萬，但賣方幾乎沒有成本，且不用報稅（收現金很難舉證），即使賣不掉預售屋紅單，也可以選擇向建商退掉並拿回訂金，是一種很暴利的投資，目前政府已經禁止預售屋紅單交易。
部落客魯爸曾在自己的文章中分享，自己曾因想投資出租套房，而買下一間低總價、雙套房格局的房子，後來又覺得投資出租套房很麻煩，所以在持有 6 個月後就賣出，當時只支付首付 53 萬元 (建照下來前僅需繳房價的 10%)，而該間預售屋轉賣賺了 50 萬元，換算報酬率高達 94%！
有關紅單轉售注意事項，請看：預售屋紅單禁止轉讓換約：《平均地權條例》修法打炒房重點整理-2022
預售屋紅單交易在政府嚴禁後，就比較少看到了（或許還是有存在，只是目前沒有裁罰的紀錄），目前預售屋市場上較常討論的預售屋轉售，會採用「換約」的方式。以下繼續介紹，實務上預售屋換約屋主可以賺多少錢。
預售屋換約
預售屋換約，是指買預售屋簽約後、房屋尚未完工前（使用執照未出來、未過戶之前），把這份合約的權利讓渡給其它買家，投資客會在「預售屋讓渡書」上寫下願意讓渡的金額，只後申報房地合一稅就會採用這個金額，但該金額不會需要獨立申報「預售屋實價登錄」，僅需要在第一次申報的那筆紀錄上備註相關資訊即可。
有關預售屋換約申報實價登錄的相關資訊，請看：預售屋轉單/換約實價登錄查不到？PTT告訴你實價登錄申報的秘辛！
想了解預售屋換約可賺多少錢，首先要先知道目前預售屋換約有哪些成本。在「房地合一2.0」推動後，預售屋換約就成了重點打擊對象之一，依照目前現行規定，只要持有期間未滿 2 年，就會被課徵稅率 45% 的稅金，但有3%上限30萬元的免稅額度。
以預售屋購入金額 1,000 萬元、屋主賺 50 萬元進行試算：
房地合一稅金：【50 萬–30 萬 (免稅額)】× 45% = 9 萬
預售屋換約賺的錢：50 萬 – 9 萬 = 41 萬
由上面的試算可以發現，預售屋轉賣的價差越大，課的稅金越重，或許這多少有抑止一些投資客炒房的行為。實務上，仍有不少投資客，會用各種方式將預售屋換約的稅負轉嫁到買方身上，例如：像是算準要負擔的稅額，讓自己最後直接加入售價，或是預售屋讓渡書只寫部分金額，部分金額用現金支付。
除了房地合一稅之外，尚需要負擔的費用有：換約手續費、簽約見證費、陪同換約費、仲介費和履約保證費，這樣看來，用預售屋換約的方式來進行預售屋轉賣，要負擔的成本明顯比預售屋紅單交易來得多許多。
有關預售屋換約費用的詳細介紹，請看：預售屋轉單是什麼？預售屋換約、紅單轉售注意事項要留意！
而預售屋換約屋主可以賺 50~200 萬不等，除了屋主自己投資的金額多寡、預設要的價差之外，影響的因素還包含戶別的稀有性、房屋座落地點，以及房地產市場是否熱絡等等，例如：重劃區、重大交通建設附近的房價，通常都會隨著時間上漲，所以越早購入預售屋，賺的錢就越多。
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預售屋完工後轉售
預售屋完工後轉售賺多少錢較無法評估，因為預售屋一旦經過交屋，每個月就要開始償還貸款，有可能持有越久越賺錢，也可能持有越久原本要賺的利潤都被房貸利息吃掉了，再加上房地合一稅至少要持有 5 年以上才能脫離重稅期，許多口袋不夠深的投資客在交屋後，在房貸的寬限期內若沒有售出，就會降價銷售，所以，除非投資者現金流充裕，否則會盡量在寬限期內售出。(房貸的寬限期約 2~3 年)
房貸寬限期的介紹，請看：寬限期意思｜寬限期是什麼？誰適合用寬限期嗎？
由此可知，投資預售屋轉賣，若要到成屋階段才要出售，所需負擔的成本就高出「預售屋紅單交易」和「預售屋換約」非常多，而且時間越長每月負擔的銀行利息就會越多，投資成本也越高，除非房價漲幅有跟上，否則預售屋轉賣可能完全沒賺錢，甚至最後是賠錢的。
為了避免賠錢，專業的投資客在選擇預售屋標的時，通常會參考以下 4 個原則：
- 未來看漲的區域
- 熱門的建商
- 價格有優勢的建商
- 低總價
預售屋轉賣賺多少，轉賣方式和時間點是關鍵
從 PTT 板上網友們的討論看來，每個人對於預售屋轉賣屋主應該賺多少有不同的看法，有些人對於預售屋換約要被前一手賺一筆感到不滿，幾乎不會想選擇預售屋換約的物件；有些人則覺得讓屋主賺 100 萬以下都可以接受。
預售屋轉賣的方式可分為以下 3 種：
- 預售屋紅單交易
- 預售屋換約
- 預售屋完工後轉售
「預售屋紅單交易」目前已經被政府嚴禁，也是 3 種預售屋轉賣的方式中，最低成本，高報酬的方式。「預售屋換約」雖然不像「預售屋紅單交易」一樣暴利，但是報酬率也很高，不過賣方要負擔的成本就多出許多，包含：換約手續費、簽約見證費、陪同換約費、仲介費、履約保證費和房地合一稅。
「預售屋完工後轉售」基本上就和一般新成屋的銷售沒什麼不同，與「預售屋紅單交易」和「預售屋換約」相比，「預售屋完工後轉售」會隨著時間的增加，投資的成本隨之增加，轉賣可以賺多少就比較不一定，一般會盡量在房貸寬限期內轉賣掉，否則持有成本會過高。
PTT 板上也有網友不解的提問：「為何自住客都要和投資客買房，讓別人賺一手？」其實，這有很大的因素在於，投資客通常會在自住客不想買的時間點進場，多數自住客都會想找屋況好、附近生活機能佳的物件，但是建商新蓋的住宅，有不少都是在重劃區、尚未有商圈或交通不便的地方，自然不會是自住客的首選。
買房也和一般購物一樣，當你看到非常中意的物件，你並不會需要去思考商家透過這場交易獲利多少，會去想「預售屋轉賣賺多少」，就代表你對這個物件不夠滿意。
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