實坪制 vs 虛坪制：台灣從虛坪制國家變為實坪制國家的困難點 - 果仁家

自從立委高嘉瑜再度提出「實坪制」的議題，網路上又開始掀起一波討論。其實，從 2017 年以來，就有不少人曾聯署，希望台灣能從虛坪制國家變更為實坪制國家，但時至今日，台灣仍是虛坪制國家，而究竟是什麼原因，讓台灣遲遲無法從虛坪制國家除名，比照鄰近的日本成為實坪制國家呢？下面將整理實坪制和虛坪制的差異，以及台灣從虛坪制國家變更為實坪制國家的困難點有哪些？(首圖來源：國泰蒔美)

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實坪制 vs 虛坪制

實坪制是什麼

「實坪制」是買房計價和不動產登記制度中的一種概念，並非是一種制度，基本上，世界各國的不動產制度都有所不同，並非真的有一種叫「實坪制」的買房計價制度或土地登記制度，也因此才會有網友聲稱「全世界沒有實坪制這種東西」。

而台灣長期以來討論的「實坪制」，一般是指：買房計價的房屋面積僅計算實際私人使用面積 (專有面積)，不計入公共使用面積 (共用面積)，如：樓梯間、大廳、中庭等等。

目前世界上多數的國家都採用前述的「實坪制」概念在買房計價上，例如：歐美國家 (如美國、英國、德國和法國) 和台灣鄰近國家 (如日本、菲律賓和泰國)。

虛坪制是什麼

台灣目前的房屋單價計算方式，是以「總移轉面積」計價，也就是買房時的計價坪數會包含主建物面積 (室內私人使用空間)、附屬建物 (如陽台、花台) 和公設面積，而停車位的部分有些是要另外加購，有些則會包含在總價裡面。

前述這種買房計價的面積包含很多非私人使用空間的情況，在台灣就稱作「虛坪制」，而這個名稱的由來，主要是這種面積的計算方式，經常會讓人覺得自己買了很多「虛假的坪數」。

舉例來說：阿雅買了一間 50 坪的房子，但實際上家中僅有 35 坪的面積，有 15 坪都在公共區域，對平時不太使用公設的阿雅來說，這 15 坪就像虛假的、不存在的。而目前和台灣一樣是採非實坪制國家有：中國大陸。

台灣從虛坪制國家變為實坪制國家的困難點

一直以來都有不少民眾呼籲，台灣應該要改革虛坪制，轉變成國際上較多國家使用的實坪制，但至今仍沒有進展，而其中的原因，可歸納出以下 5 點：

一、實坪制會讓房價單價更高

樂屋網根據 2022 年 1~10 月實價登錄成交資料，統計出單就主建物和附屬建物合計之坪數來換算房屋單價，結果發現，六都若採用實坪制價差最大的是台北市，單價將從 72.5 萬元 / 坪增加至 89.6 萬元 / 坪，每坪相差 17 萬元，漲幅近 24%。其次是新北市，實坪制後的房屋單價增加超過 7 萬元 / 坪。

台中市、高雄市、桃園市，以實坪制計價後，價差約落在在 3、4 萬元 / 坪左右。台南市則是不太受實坪制影響的地區，而原因主要是因為該地區的房屋型態多以公設比低的透天厝為主。

2022 年 1~10 月六都房價成交單價統計表

縣市	統計資料房價單價	實坪制房價單價	價差	漲幅
台北市	725,297	896,141	170,845	23.56%
新北市	404,011	480,738	76,727	18.99%
高雄市	220,654	257,603	36,949	16.75%
台中市	299,036	340,908	41,872	14%
桃園市	249,821	283,651	33,830	13.54%
台南市	175,050	189,606	14,556	8.32%

資料來源：樂屋網實價登錄平台

從上述的資訊看來，台灣若從虛坪制國家變為實坪制國家，首先第一個會遇到的狀況就是房價單價飆漲，這對於原本房價就不低的台灣來說，無疑就是推高了房價。

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二、實坪制會造成房市資訊混亂

一項新制度的推行，勢必會有「新制」和「舊制」的差異，不少專家認為，採行實坪制後，台灣會一段時間產生房市資訊亂象。已買房的人是採「虛坪制」計價；新的建案則是採「實坪制」計價，這樣未來在製作統計資料時，勢必要另外將兩個時期的房價做不同的調整和校正，才能相互比較。而且，民眾平時在談論到房價的議題或在做房價比較時，也需要另外再換算才知道房價的高低。

對此，台北市都市更新學會理事長蔡漢霖認為，現行的虛坪制並非沒有太大的問題，因為無論是預售屋或者成屋，在房屋產權的部分，都很清楚的標示「主建物」、「附屬建物」和「共有部分」（公設）坪數，所以一般民眾一定知道自己買的房子專有部分坪數是多少。而價格的部分，僅會記載房屋、土地及車位的價款，也就是「總價」，而買房的「單價」，是市場用「習慣」去計算的參考數值。

三、實坪制公設不登記讓所有權面積減少

在提倡實坪制時，關於公設是否要登記這點，一直都有許多不同的討論意見，其中，有部分的人主張「公設不登記」，然而，公設不登記不僅違反公寓大廈相關法律基本原理，實務上也不可行。

現行採虛坪制下，房屋登記的所有權面積若有 50 坪，改採實坪制且公設不登記的情況下，房屋登記的所有權面積可能只剩 35 坪，嚴重影響到現今已持有房屋者的財產權。

如果參考日本實坪制的作法，日本的共有部分是在辦理公寓大廈第一次所有權登記時即登記，公設可以登記在公寓大廈的管委會名下，但是台灣如果要比照辦理，公設要登記給誰是個很大的問題，畢竟台灣的公寓大廈管委會不像日本具有法人身分，所以公設的所有權無法登記在管委會名下。看起來，台灣若想從虛坪制國家變更為實坪制國家，在很多法律制度上都會需要修改、調整。

有關台灣公寓大廈管委會的介紹，請看：管委會成立與權限：管委會成立流程、時間及權限一次看！

四、實坪制將使地方稅收減少

以台灣的稅制來說，不動產的相關稅賦都是屬於地方稅，例如：地價稅、房屋稅和土地增值稅等等，而稅額的計算方式是以「登記面積乘上稅率」。若是變更為實坪制國家，每個人所持有的房屋登記面積就會減少，連帶會大量減少地方稅收，雖然地方政府可以提高房屋評定現值來彌補稅收，不過大幅調升也只會引發民怨，若是地方首長還希望有好的政績，想必是不會輕易調整房屋評定現值。

想知道房屋評定現值的計算方法，請看：房屋評定現值怎麼算？房屋現值計算方式？這一篇告訴你怎麼看

五、實坪制無法抑制房價

主張台灣應該變更為實坪制國家的人，有些會認為採用實坪制可以減少建商公設坪數灌水的亂象，有機會降低房價。2018 年後屋簷、雨遮全面改為「不計坪不計價」，一直被許多人認為是實坪制改革的一環，此新制不僅減少了買房的「虛坪」和房價總支出，也避免了屋簷和雨遮計入公設面積，造成公設比較低的假象，不過，在抑制房價方面並沒有太打的影響力。

屋簷雨遮產權登記制度 3 階段
時間點	預售屋時期	成屋轉售
2011 年 5 月前申請建照	計坪計價	計坪計價
2011 年 5 月~2017 年 12 月 31 日前申請建照	計坪不計價	計坪計價
2018 年後申請建照	不計坪不計價	不計坪不計價