在台灣的不動產相關的稅賦相當多，許多人常常搞不清楚，尤其是土地相關的稅賦，偶爾會看見網友發問：「土地增值稅是什麼？」。相較於地價稅，土地增值稅只有在產權移轉時才會課徵，因此，不少人對於土地增值稅較陌生。本篇文章將為大家解答「土地增值稅是什麼？」，同時介紹土地增值稅稅率和一生一次優惠的相關內容，以下就一起來看看吧！
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土地增值稅是什麼？
土地所有權移轉時，根據土地漲價數額課徵的稅賦
土地增值稅，簡稱土增稅，是一種在土地所有權移轉時產生的一種稅賦，通常土地增值稅課徵時機，會發生在買賣、贈與、交換、政府照價收買和設定典權時等。
土地增值稅設立的目的，是為了實現「土地漲價歸公」的理念，因此，其計算基礎是「土地漲價總數額」，也就是「土地移轉時的現值」，減去按物價指數調整的「取得時移轉時的現值」或「原規定地價的總額」。
土地增值稅計算公式：= 土地漲價總數額 x 稅率 – 累進差額 – 長期減徵 – 增繳地價稅額 – 依法減徵稅額
土地增值稅計算基礎：土地漲價總數額
從土增稅的計算公式可以看出，土增稅的計算基礎是根據「土地漲價總數額」而來的，那麼，土地漲價總數額又是如何算出來的呢？相關公式如下：
土地漲價總數額＝申報土地移轉現值－原規定地價或前次移轉現值 ×（台灣消費者物價總指數／ 100 ）－( 改良土地費用＋工程受益費＋土地重劃費用＋因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額)
簡單來說，土地漲價總數額就是把「賣房的所得」減掉「土地上所有耗費的成本」，而這個成本的項目就很多了，除了最初買地時的成本外，還包含了所有權人在持有期間對這塊土地投入的所有資金，例如：挖土、填土、種植植物等等，另外，因土地重劃、使用分區變更，而產生的相關費用也可以納入。
土地增值稅稅率標準
土地增值稅稅率有分「自用住宅稅率」和「一般用地稅率」2 種，其中，自用住宅優惠稅率為固定 10%，而一般用地稅率則是採用「倍數累進稅率」，稅率分為 3 級，稅率分別為 20%、30%、40%，概念上和所得稅的計算方式相似，「土地漲價總數額」超過「原規定的地價或前一次的移轉現值」時，超過的部分就會依照超過的比例，對應到相對應的土增稅稅率。
簡單來說，若出售的土地不是自用住宅用地，在稅率適用上就會較複雜，詳細資訊可參閱下表：
▼ 土地增值稅稅率標準 (非自用住宅的一般用地)
|
土地漲價總數額 |
對應的稅率 |
|
< 100% |
20% |
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100% = < 超過部分 < 200% |
30% |
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200% = <超過部分 |
40% |
土地增值稅減徵標準
一般用地的土增稅計算，除了需注意稅率外，還需要留意是否有「減徵率」，這是政府為鼓勵大家長期能持有土地而設立的，若持有一般用地 20 年以上者，可以就可以享有減徵率的優惠，有關土地增值稅減徵標準請參閱下表：
▼ 土地增值稅減徵標準 (非自用住宅的一般用地)
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持有時間 |
減徵率 |
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< 20 年 |
無減徵 |
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20 年 = < 持有時間 < 30 年 |
20% |
|
30 年 = < 持有時間 < 40 年 |
30% |
|
40 年 = < 持有時間 |
40% |
土地增值稅試算範例
看完以上土增稅的公式和稅率，想必一定很多人覺得：土地增值稅好複雜！為了幫助大家理解土地增值稅如何計算，以下提供一個案例實際試算給大家看。
小美最近出售了一間房產，其土地漲價總數額為 200 萬，而在原先購入時的土地公告現值為 50 萬（經物價指數調整）。
從前述試算範例的題目可以看出，小美的土地上漲了 200 萬，以 50 萬作為計算的基礎，可以推算該筆土地是上漲了 400%，假設小美的土地是一般用地，那麼要繳納的土地增值稅試算公式如下：
50 萬 X 20% + 100 萬 X 30% + 50 萬 X 40% = 60 萬
假設小美的土地是自用住宅用地，那麼要繳納的土地增值稅試算公式如下：
200 萬 X 10% = 20 萬
以上的試算範例，主要是要幫助大家理解土地增值稅的「倍數累進稅率」該如何應用，實務上的土地增值稅計算，並不會像前述的試算範例那麼單純，不過大家也不用擔心，網路上有不少網頁有提供土地增值稅試算，如果是所有權人，只要輸入土地相關資訊和所有權人個資，就可以用地方政府的試算系統直接算出自己名下的土地若移轉會需要繳納多少土增稅。
想了解更多關於土地增值稅試算、計算公式，請參考：【土地增值稅試算】土地增值稅大約多少查詢教學
土地增值稅稅率優惠：一生一次和一生一屋
政府為了減輕自住房屋者的負擔，對於出售自用住宅用地時，可享有「一生一次」及「一生一屋」的優惠稅率 10%，以下就來介紹土地增值稅「一生一次」和「一生一屋」的內容：
土增稅稅率優惠：一生一次
土地增值稅「一生一次」優惠稅率的適用，須符合以下 5 項條件：
- 土地所有權人出售「前一年內」，未曾供營業或出租之住宅用地。
- 地上之建物須為「土地所有權人」或其「配偶」、「直系親屬」所有，並已在該地設有戶籍。
- 都市土地面積未超過 300 平方公尺 (約 90 坪)，或非都市土地積未超過 700 平方公尺 (約 211 坪)。
- 自用住宅建築完成 1 年內者，其房屋評定現值須達所占基地公告現值 10%。
- 一人一生以一次為限。
※ 若房屋一開始是採 2 人共同持有 (聯名登記)，那麼在移轉房產時，2 人的土地增值稅「一生一次」優惠稅率，就會一起用掉囉！
土增稅稅率優惠：一生一屋
土地增值稅「一生一屋」享稅率優惠的設計，是出自於人們換屋的需求而產生，也就是說，針對名下只有一間自用住宅者，在購買新屋時同時出售舊屋，只要符合以下 5 項條件，一樣可以適用自用住宅優惠稅率 10%：
- 土增稅優惠「一生一次」已經用掉。
- 出售都市土地面積未超過 150 平方公尺 (約 45 坪)，或非都市土地面積未超過 350 平方公尺 (約 105 坪)。
- 出售時「土地所有權人」與其「配偶」、「未成年子女」，無該自用住宅以外房屋（包括土地所有權人與其配偶及未成年子女信託移轉之房屋）。
- 出售前
- 「土地所有權人」或其「配偶」、「未成年子女」持有該土地 6 年以上。
- 「土地所有權人」或其「配偶」、「未成年子女」於土地出售前，在該地設有戶籍且連續住滿 6 年。
- 出售前 5 年內，土地無供營業或出租使用。
※ 土地增值稅「一生一屋」稅率優惠的適用，可以是「先購後售」或「先售後購」，但若採先購後售，必須在 1 年內賣掉舊屋。
實務上，有不少案例會因為設籍錯誤而無法適用土地增值稅「一生一屋」的優惠稅率，主因是大家經常忽略，除了土地所有權本人和其配偶外，符合資格的設籍人只有「未成年子女」，也就是說，若是在該處設籍未滿 6 年，土地所有權本人和其配偶就因故將戶籍遷出，設籍人僅剩「成年子女」或「其他直系親屬」的情況下，就會無法適用土地增值稅「一生一屋」，大家要特別留意！
土地增值稅誰繳
土地增值稅到底是誰繳，基本上，大致可分成以下 3 種納稅人：
| 項目 | 納稅人 | 說明 |
| 土地為有償移轉時 | 原所有權人 | 指移轉時取得相當之代價。例如：買賣、交換、政府照價收買。 |
| 土地為無償移轉時 | 取得所有權人 | 指移轉時，取得土地所有權人並未付出代價。例如：贈與或遺贈。 |
| 土地設定典權時 | 出典人 | 根據稅法規定，已規定地價之土地設定典權時，出典人須繳納土地增值稅。待回贖時，再要求無息退還原繳稅款。 |
想節省土地增值稅，可登記為自用住宅用地
土地增值稅，是在土地所有權移轉時，根據土地漲價數額課徵的稅賦，常見的課徵時機包含：買賣、贈與、交換、政府照價收買和設定典權時等等，其計算公式為：
土地漲價總數額 x 稅率 – 累進差額 – 長期減徵 – 增繳地價稅額 – 依法減徵稅額
而土地增值稅的稅率，基本可分為以下 2 種：
- 自用住宅優惠稅率：10% (固定稅率)
- 一般用地稅率：稅率分為 3 級，分別為 20%、30%、40% (倍數累進稅率)
從土增稅計算公式和稅率可以發現，一般用地的土增稅試算很複雜，不過實務上，大家都會盡可能將房屋設定為自用住宅，用以節省未來出售時要繳納的土地增值稅，所以未必會使用到倍數累進稅率。
儘管土增稅有「一生一次」(一生可以適用一次 10% 優惠稅率) 和「一生一屋」(名下僅有 1 間自用住宅者，換屋時可以享有 10% 優惠稅率) 的優惠，但大家對於相關規範未必清楚，建議大家可以在買房時就先了解相關規範，畢竟買房之後，未來就有可能遇到賣房、贈與等情況，而需要課徵土增稅，只要能適用自用住宅用地優惠稅率，就可以省下一大筆錢喔！
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