地上權住宅是什麼？優缺點、能不能貸款、到期怎麼辦全都告訴你 - 果仁家

台灣的房價逐年上升，讓想買房的人總是難以下手。而價格相對便宜的地上權建案出現後，讓許多首購族、小資族多了一點希望。不過地上權住宅雖然價格優惠，卻在貸款上有所限制，而且租約到期以後，你可能也沒辦法再繼續使用。今天一起來看看地上權住宅的優缺點，讓你在下手能對地上權住宅有基本的認識！

地上權住宅是什麼意思

介紹地上權住宅前，先來認識什麼是「地上權」。地上權，可以單純想像成你只有土地的使用權，但是沒有土地的所有權。

因此所謂的地上權住宅，是指買方買到的不是所有權，而是「用益物權」，讓你可以合法使用他人土地的權利。絕大多數的地上權住宅，都是由建商向地主（通常是政府）租下一塊土地（存續年限 50 到 70 年左右），並在該土地上興建住宅，再將住宅轉售給買方。待租約到期，房子連同土地一起收回。

地上權住宅還會再分成可分割的地上權與不可分割的使用權，這決定了買家對自己的房屋有多少的掌控權。

可分割的地上權	買方雖然無法取得土地所有權，但是仍可取得建物所有權，對建物可以自由處分（如出售、出租）。
不可分割的使用權	若是該房屋屬於不可分割的，那買方僅有該房屋的合法「使用權」，不僅沒辦法持有土地，建物的所有權也屬於建商。

因為沒有「土地」，地上權住宅的價錢通常都較低，也成了地上權住宅的最大優點。但也因為沒有「土地」，而且還會到期，地上權住宅在貸款成數、增值空間、二手市場接受度上都與一般的預售屋或成屋有所落差。現在就一起來看看地上權住宅有哪些缺點。

由於地上權住宅僅有「房屋」的價值，沒有土地的價值，對銀行來說價值就少了，因此給予的貸款成數也會減少。比起一般的房屋貸款成數都高達八成甚至更高，地上權住宅通常貸款成數最多就只有 5~ 6成左右，這也造成買方必須準備更多自備款，門檻也變高。

一般建商與政府租土地，期限大多 50 年到 70 年不等的時間，一但期限到了，政府就會收回土地。這時候若你持有房屋的「所有權」，那你就得連同其他住戶一起跟政府協商續租，耗時且費力；若你只有房子的使用權，在到期之後房子就會被建商收回，最慘導致你無家可歸。

由於有到期的問題，就算你擁有房屋的所有權可以轉賣，對接手的買家來說，在未來就勢必會面臨得與政府談土地租約問題，因此地上權住宅在二手屋交易市場上也不受歡迎。

雖然因為房屋買家不持有土地，因此不用付地價稅與土地增值稅，但是房屋稅一樣得照付，而且每一年還得付一筆地租的費用給政府，這一筆地租的金額為公告地價乘上 3.5～5％ 不等。

本文介紹了地上權住宅的優缺點，以及適合的族群，詳如下表：

地上權住宅優點	地上權住宅缺點	適合地上權住宅的族群
價格相對低大多數都是全新屋屋況佳	貸款成數低有到期的隱憂	不婚族頂客族（不生小孩的伴侶）毛孩族

想買地上權住宅的人，還是要先看清楚地上權住宅背後的風險，包含貸款成數少、房子會到期等問題，別看到價錢漂亮就昏了頭。