在處理不動產移轉時，許多家長希望將名下的土地贈與給子女，以傳承財產或節省交易成本。然而，在台灣的稅制下，「贈與」與「買賣」的稅務規定大不相同，尤其是涉及土地增值稅時，更需要特別留意。
本文將說明為何土地「贈與」不能享有自用住宅優惠稅率，以及如何透過「買賣」方式來適用這項稅率優惠。
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一、什麼是自用住宅用地優惠稅率？
土地增值稅是一種針對土地增值額所課徵的稅款，當土地進行移轉時（如買賣、贈與、繼承等），都可能面臨土地增值稅的課徵。然而，政府為了鼓勵自住需求，針對符合條件的「自用住宅用地」提供優惠稅率，目前適用的優惠稅率為 10%，比一般累進稅率（20% 至 40%）低得多。
符合自用住宅優惠稅率的條件
依《土地稅法》第34條規定，欲適用10%優惠稅率，必須符合以下條件：
- 土地所有權人、配偶或未成年子女須設籍於該地，並實際居住。
- 土地面積不得超過300平方公尺（約90.75坪）。
- 該土地五年內未曾以優惠稅率移轉過。
這項優惠可大幅降低土地增值稅的稅負，對於自住需求的家庭來說是一項重要的減稅措施。
二、為何「贈與」無法適用自用住宅優惠稅率？
許多人誤以為，只要自己或家人有在該土地上設籍並實際居住，就能享受自用住宅優惠稅率，即使是「贈與」土地給子女也應該適用。但事實並非如此，關鍵點在於 土地贈與並非「交易行為」。
1. 贈與屬於無償移轉
- 「買賣」 是一種有償交易，買方支付對價（錢）給賣方，因此被認定為真正的交易行為。
- 「贈與」 則是一種無償移轉，並未涉及金錢交易，因此不被視為買賣，也就不符合自用住宅優惠稅率的適用條件。
2. 土地增值稅的納稅義務人不同
當土地進行移轉時，土地增值稅的繳納義務人是「受贈人」（即接受土地贈與者），而不是原土地所有權人。由於受贈人是以「贈與」的方式取得土地，而非透過買賣交易，因此無法適用10%的優惠稅率，而必須按照一般累進稅率（20%~40%）計算土地增值稅，可能會造成較高的稅負負擔。
三、如何透過「買賣」享受優惠？
既然「贈與」不能適用優惠稅率，若想要讓家族內部的土地轉移仍符合自用住宅優惠，應該採取「買賣」方式進行。
1. 透過買賣方式移轉
- 透過正式的買賣契約，將土地由父母出售給子女，而非直接贈與。
- 必須有合理的交易價格，建議可以參考實價登錄或公告地價，以確保交易合理性。
2. 注意交易價格與贈與稅
- 若成交價格明顯偏低（低於公告現值或市場行情），可能會被認定為變相贈與，仍然需要補繳贈與稅。
- 建議價格應符合市場行情，若價格低於公告現值，仍可能被稅捐機關查核，認定有贈與性質。
3. 買賣後仍須符合自用住宅條件
- 子女取得土地後，仍須符合設籍、居住、面積限制等條件，才能適用10%的優惠稅率。
四、案例說明
案例 1：以贈與方式移轉
陳先生將名下土地「贈與」給兒子，因為贈與屬於無償移轉，不屬於買賣行為，因此兒子不能享受自用住宅優惠稅率，需按照**一般土地增值稅累進稅率（20%-40%）**計算，最終繳納金額可能較高。
案例 2：以買賣方式移轉
陳先生決定將土地出售給兒子，並依照公告現值與市場行情訂定合理價格，雙方簽訂買賣契約，並完成交易流程。由於交易符合「買賣」條件，兒子可以申請自用住宅優惠稅率（10%），大幅減少土地增值稅的稅負。
五、結論
土地移轉的方式對於土地增值稅的稅負影響極大，若是以「贈與」方式轉讓土地，即使符合自用住宅條件，仍無法享有優惠稅率，需按照一般累進稅率繳納土地增值稅。若想要享有10%的自用住宅優惠稅率，應採取「買賣」方式進行土地移轉，並確保交易價格合理，以免被認定為變相贈與。
在進行土地移轉前，建議先諮詢專業稅務專家或地政士，以確保符合法規並最大程度減少稅負成本！
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