面對高房價與緊縮信用管制政策，北台灣房市進入明顯的「冷靜期」。根據《住展雜誌》統計，2025 年 4 月預售市場出現小幅回溫，但新成屋推案卻呈現縮水，整體市場仍在觀望中。
值得關注的是，待售建案總數已達 1271 案，不但創下近三年半新高，也反映出房市仍處於「供過於求」的壓力下。本文將重點整理本月六大指標，協助讀者快速掌握房市風向。
預售屋買氣回升，但推案金額未見顯著成長
4 月北台灣預售屋推案總金額為 800 多億元，與 3 月相當，未見明顯突破。今年整個「329 檔期」累積推案金額約 1700 億元，遠低於過往常見的 2 千至 3 千億水準。
此次回溫主要集中於雙北品牌建案與小坪數產品，如新北林口、台北松山等地出現百億大案，桃園中路與土城也有中坪數案支撐成交量。
新成屋明顯減少，月推案量下滑逾六成
與預售屋形成對比，新成屋市場則進一步轉冷。4 月僅推出約 200 戶新成屋，較上月減少逾 600 戶，幾乎無具指標性的大型案場進場。此舉反映建商對市況缺乏信心，傾向保守應對。
賞屋、成交同步回升，創半年來新高
雖市況保守，但部分具優勢條件的建案仍能吸引目光。住展追蹤建案數據顯示，4 月平均每週來客為 24.8 組，成交為 2.7 組，創下自央行第七波選擇性信用管制以來的新高。
例如板橋江翠與新店央北等地，主打小坪數與低總價產品，甚至出現單週賞屋破百組、成交超過 20 組的熱況，證明市場仍有剛需買盤在等待合適進場點。
待售建案達 1271 案，賣壓仍重
最值得警惕的是，「待售建案數」已連續攀升，4 月達到 1271 案，為近三年半以來的最高點。雖然本月僅比上月增加 36 案，增幅稍有放緩，但庫存壓力仍不可忽視。
桃園大園、觀音與 A7、A20 區段等地的去化速度偏慢，是導致庫存上升的主因，反映出二線區域仍面臨銷售瓶頸。
議價空間依舊有限，小宅總價吸引力強
價格方面，開價與成交價間的議價率仍維持在 10% 以內。儘管不少買方口頭抱怨價格偏高，但實際出手仍積極，特別是總價控制在合理區間的小宅案，銷售狀況相對良好。
以台北市為例，大安、松山仍有每坪 200 萬元以上的新案，但成交主要落在 100~120 萬元。文山、內湖、萬華等區則出現「9 字頭」房價的新建案，議價空間略高。
建商策略轉向「能延就延」，下半年難樂觀
住展發言人陳炳辰表示，5 月的「520檔期」供給量明顯下修，僅少數區域如北士科、大巨蛋周邊與林口、央北等有機會釋出新案，其餘如北車特區、青埔、A7、竹科東區等大型建案則選擇暫緩進場。
再加上美國關稅、台幣升值等國際變數，以及暑假、颱風與民俗月等傳統房市淡季因素干擾，市場普遍預期今年「蛇年回溫無望」，可能需等到 2026 年（馬年）才有轉機。
小結：房市處修正階段，剛需買盤擇優進場
雖然整體市況不明朗，但具備地段優勢、產品定位精準的建案仍有成交機會。對買方而言，現階段不妨觀察市場，留意總價合宜、議價彈性高的小宅產品，適時進場反而可爭取更高性價比。
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