買房前，除了透過房仲知道房屋行情和房貸成數外，自己也可以上網找到各銀行所提供的線上鑑價系統，或是看附近實價登錄的資料，事先做功課看看可以申請多少房貸。一旦決定買房，要找銀行貸款，這時候就需要用到銀行鑑價，來決定可以貸到多少錢。銀行鑑價的流程？鑑價需要多久？什麼時候找銀行鑑價還有鑑價費用，整理起來一次看。
👉 加入我們的臉書粉絲團、社團、IG與 Line 社群，獲取各種購屋必備知識！👈
什麼是鑑價？ 什麼時候需要請銀行鑑價
「鑑價」是對財產做估價。以買房子來說，銀行鑑價，就是要跟銀行申請房貸前，銀行會對房子做估價，評估看看房子的價值，再決定可以貸款的金額。
銀行鑑價流程＆時間
有考慮向銀行申請房貸嗎？那就可以透過房仲介紹或是自己熟識往來的銀行提出申請，銀行收到相關資料後，就會開始進行鑑價的作業。為了取得更好的房貸成數，建議至少找三家以上的銀行做比較。
一般說來，每家銀行的房貸策略不太一樣，要向銀行申請房貸，一定會經過銀行鑑價流程。銀行會針對房子的地段行情、屋齡和屋況、申請房貸者的財力等狀況作評估。
通常銀行鑑價流程，大致說明如下：
| 流程 | 項目 | 說明 |
| 1 | 確定要申請房貸的房屋位址 | 需要提供給銀行，要申請房貸的房屋地址 |
| 2 | 擬定鑑價計畫 | 銀行內部建立檔案、制定鑑價價化開始作業 |
| 3 | 搜集資料 | 根據所提供的房屋地址申請建物謄本 |
| 4 | 銀行至現場勘查拍照 | 查看房屋狀況、周邊環境、生活機能等 |
| 5 | 銀行整理分析 | 就以上蒐集的資料進行分析 |
| 6 | 房屋鑑價報告書 | 銀行最後根據經濟數據與房屋條件，提供房屋估價結果 |
銀行鑑價流程的時間多久
每家銀行鑑價的作業時間不太一樣，花費時間多久沒有一定的標準。而且要看案件的數量和專業鑑價人員的工作量。然而，一般銀行鑑價的時間大約都在 3 ~ 5 天，整份報告的時間不會超過 10 天。不過，還是要依照各家銀行的實際情況而定。
銀行鑑價費用
依照上面說明的，在你提出正式房貸前，透過房仲業者找三家以上的銀行鑑價，這部分是不需要費用的。因為這些費用都包含在房屋成交後，你給房仲的服務費裡面了。
五種房屋鑑價管道：除了銀行鑑價，還有 4 種鑑價的管道
前面提到，當有意購入某一房屋時，可以透過房仲業者請銀行鑑價。但如果只是一般想了解行情，還有以下 4 種鑑價的管道：
鑑價管道1. 查詢實價登錄網頁
透過 內政部不動產交易實價查詢服務網， 輸入相關的地址與資料，可以知道附近的成交行情。
鑑價管道2. 透過房仲業者網站
例如信義房屋，除了有實價登錄的資料外，還可以幫你試算任何你想查詢的地址，只要把相關條件輸入即可。
鑑價管道3. 銀行網頁試算
許多銀行都有提供，可以找比較常往來的銀行，例如兆豐銀行，可以到以下房貸網站，先輸入手機做驗證，再按照上面的步驟操作，就可以得到房屋初步的價格。
鑑價管道4. 透過電話聯繫銀行，請銀行估價
準備好房子的建物謄本。只要你有地址，就可以申請。申請建物登記第二類謄本，透過「 全 國 地 政 電 子 謄 本 系 統 辦理。然後拿起電話，用以下的步驟，打給銀行分行，這個房子所在地的分行，因為銀行分行最了解當地的行情。
步驟 1: 找三家銀行，在房子所在地的分行
步驟 2: 接通後，請他轉房貸部門
步驟 3: 轉到房貸部門後，直接說：「我有一間看得喜歡的房子，想要買⋯⋯」
步驟 4: 接著說：「我想確定手上的資金額度 是不是夠⋯⋯」
步驟 5: 然後說：「請問電子郵件信箱或傳真，我把建物謄本傳給你」
步驟 6: 算一下自己的月收入，再跟房貸部門的人說：「我目前的月收入是XX元」
步驟 7: 留下聯絡方式給銀行。如果銀行跟你要身分證字號，千萬不要給
步驟 8: 使出你纏人的功力，跟房貸人員說，如果額度夠，條件好，到時候會跟這位房貸人員貸款
步驟 9: 如果這家分行的房貸人員還是不幫忙，就謝謝再聯絡，趕快打其他的分行，現在銀行的分行都有很多借貸額度，不需要死守一家分行。
銀行鑑價低於成交價
銀行鑑價結果僅供參考，不代表房子的真實價值，縱使是實價登錄的個案也有所差異。一般銀行鑑價都是以房貸為首要考量，也會考慮申貸人的財力，免得到時候無法償還，所以銀行鑑價相對保守。有些屋主會把裝潢成本納入計算，使得房子開價跟行情有很大的落差，這時就會發生銀行鑑價低於附近行情的成交價。
換句話說，如果聽房仲打包票可以貸到的房貸，下訂簽約成交買房，最後銀行鑑價低於成交價，造成自備款不足，臨時需要籌錢，那就真的是糗大了。
舉例來說，大華在台北市信義區看中一間2000萬的房子，打算貸款 8 成 ( 1600萬 ），房仲業務表示這個房子的地段好、房子完工不到五年，大華有固定的工作收入，銀行應該很容易可以承貸。結果銀行鑑價只認為房子市值 1500 萬，可貸款 8 成的話，就是 1200 萬。
房貸銀行鑑價小提醒
買房大不易，有自備款在找銀行申請房貸的過程中，關於銀行鑑價最後幾個小提醒：
- 一般正式請銀行鑑價大約需 7 ~ 10天，但還是需依照各銀行做業的時間為準。
- 在確定正式買房子之前，都不要與任何銀行簽訂任何同意徵信調查的合約，免得在一段期間內過於密集地調閱個人的徵信資料，在聯合徵信中心留下不良紀錄。
- 如果看中意的房子是透過房仲業者介紹的，那在正式提出貸款申請前，可以請房仲提出至少 3家銀行的鑑價報告。一方面可以多加比較，另一方面可以計算看看自備款是否足夠。至於銀行鑑價的費用，就不用擔心了，房子成交後有一定的金額是給房仲的服務費。
- 如果遇到上面文中提到的例子，銀行鑑價低於成交價，建議可以再補齊財力證明，和銀行協商，爭取較高的房貸成數，減少自備款準備的壓力。
如果想知道更多關於房市、話題新聞或居家小知識，歡迎大家點擊以下任一 LOGO。追蹤我們的 Facebook 粉絲團、IG加入官方 Line 帳號或 Line 社群一起討論。
