房地合一稅 2.0 上路後，嚴懲預售屋紅單轉售，許多人以為所有的預售屋轉單都被禁止，實際上並非如此。預售屋轉單除了紅單轉售外，還包含了預售屋換約，目前法規並未禁止預售屋換約轉售。不過，政府的打房政策在即，未來預售屋換約轉售也將被明文禁止，而在正式修法前的這個過渡期，辦理預售屋轉單時有哪些注意事項呢？本文將一一探討。
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預售屋轉單是什麼？
一般常見的預售屋轉單，是指 2 種預售屋特有的交易：
一、預售屋紅單轉售
二、預售屋換約轉售
這 2 種交易的共同點，都是發生在預售屋完工前，原有的買方想將已購買的預售屋轉售給第三人，一般都被稱作「預售屋轉單」。
以下繼續分別介紹「預售屋紅單轉售」和「預售屋換約轉售」。
預售屋轉單—紅單轉售
在介紹預售屋紅單轉售之前，要先從「紅單」開始介紹。
預售屋紅單
預售屋在交易的過程中，有一種只要支付定金就可以取得的「紅單」，也就是「購屋買賣預約單」或是「購屋買賣訂購單」，因為通常這種單據都是紅色或粉紅色，所以才有「紅單」的俗稱。
「紅單」的功用，簡單來說，就是用來證明買方已經付錢買到的「預售屋優先購買權」，可被稱為「預售前的預售證明」，目前常用在預售屋建案尚未開始行銷、正式開賣前，算是建商給買方更多的談判時間跟空間，並藉此換取建案的市場討論熱度及價格調整的機會。由於「預售屋紅單交易」算是遊走在法律邊緣，建商一般也只有開放給少數的 VIP 客戶承購。
預售屋紅單轉售
所謂的「預售屋紅單轉售」，指的就是「將預售屋紅單轉讓、轉售給第三人」，這裡的「單」，指的就是「預售屋紅單」。
「預售屋紅單轉售」背後的利潤其實相當可觀，因為在「紅單」轉換成正式契約這段時間，轉售不會被沒收訂金及要求支付開工款、工程款，換而言之，預售屋紅單轉售並不需要負擔任何成本，所以，市場上的「預售屋紅單」，一直算是房地產市場相當搶手的商品。
「預售屋紅單」價格往往低於正式銷售時的價格，而且很多戶別都是最好的，具有「戶型條件好」及「價格較便宜」兩大優勢，要轉售自然不成問題，也使得紅單轉售一直受到投資客們的喜愛。
※ 現行法規已明文禁止預售屋紅單轉售的交易行為！
預售屋轉單—換約轉售
預售屋換約轉售
預售屋換約轉售和紅單轉售一樣，都是原有的買方要將尚未完工的預售屋轉售給第三人，不同的是，會採用預售屋換約轉售，一般都是已經和建商簽訂了「預售屋買賣契約書」，所以會需要透過「換約」(換一份新契約，將契約中的買方變更為新買方) 的方式來承購，通常新買方會和原買方簽約，之後再跟建商簽約。
房地產市場上的預售屋換約物件，也是有著「戶型條件好」和「價格較便宜」兩大優勢，無論是自住還是投資客都喜愛，也算是搶手的物件。
預售屋轉單注意事項
依照目前政府的政策，預售屋轉單在日後將會被明文禁止，不過，現階段部分預售屋轉單仍是可以進行，以下整理預售屋轉單 6 點要留意的注意事項：
注意事項一、紅單轉售已被法律明文禁止
2021 年 7 月 1 日開始實施實價登錄2.0 新制，制度中明訂「禁止預售屋紅單轉售」，違者會被查稅，而對於協助「炒紅單」的建商或代銷，會依戶（棟）處以 15~100 萬元罰鍰。
不過，這個政策施行至今，仍沒有任何紅單轉售的違規案件，其實這也透露出，預售屋紅單轉售交易除非當事人舉報，不然稽查時要拿到實質證據真的非常困難。
注意事項二、先和建商確認建案能否換約
預售屋是否能換約轉售，需要視各個建商而定，有些建商會在契約書上寫明「不能換約轉售」；有些建商則會有條件性的給予換約轉售，例如：只能轉讓給配偶或二等親內親屬、是只能換約轉售一次，或是規定在某個時間點不能轉賣等等。建議在購入預售屋之前，先問清楚代銷或建商預售屋轉單的相關規定，以免當有其他的規劃時，資金卡在預售屋裡面不能運用。
注意事項三、換約承接點太晚要一次給付自備款
如果要買預售屋換約的物件，承接時間點如果是房子快完工、鷹架已經落架，新的買方就要一次付清原買方「已付的自備款」和「他要賺的價差」，這個金額可能已經和買新成屋差不多，所以，買預售屋自備款可「分期付款」的優勢就不在了。建議想買預售屋換屋物件的民眾，一定要注意換約時間點。
注意事項四、換約時要詳閱合約條款及客變的增減帳
預售屋不同於成屋，買方在工程期可以「客變」(客製化裝潢、格局)，而買預售屋換約的物件，新買家必須全盤接受元買方當初簽訂的合約條款，如果原買家有客變，新買家沒有留意「客變的增減帳」，很容易照單全收成了冤大頭。
這邊建議，如果要買預售屋換約物件，一定要留意客變的增減帳是否有結清，如果本來有退款的部分，一定要記得請原買家退錢。
有關預售屋客變費用，請看：預售屋客變費用收費標準：PTT 網友更改建商格局的客變經驗分享
注意事項五、確認換約的原買方應負擔的費用
成屋的交易，買方會需要負擔土地增值稅、契稅、印花稅和地政規費等等，但預售屋換約交易的買方，這些費用全部不用繳納！但仍有交易要負擔的費用，因此，在交易前需要事先釐清，究竟哪些費用是原買方要負擔？哪些費用應由新買方負擔？
大多建商在進行預售屋換約時，除了轉讓給配偶、直系血親之間可以免手續費用，若是轉讓給其他第三人，都會要求支付當初購屋總價的千分之一的轉讓手續費。要特別注意的是，這筆款項應由第一手買家負擔，如果有原買方要求新買方負擔，是不合理的喔！
有關預售屋換約買賣要負擔的各項費用，請參閱下表：
|
費用項目 |
新買方 |
原買方 |
說明 |
|
換約手續費 |
無 |
讓渡總價 0.1% |
換約時建商收取 (依預售屋定型化契約規定，最多收讓渡總價 0.1%) |
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簽約見證費 |
3,000 |
3,000 |
代書收取 |
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陪同換約費 |
3,000 |
3,000 |
代書收取，無陪同換約免付 |
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仲介費 |
讓渡總價 2% |
讓渡總價 4% |
仲介公司收取，無仲介成交免付 |
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履約保證費 |
履約保證額度 0.03% |
履約保證額度 0.03% |
履約保證公司收取 |
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房地合一稅 |
無 |
持有 2 年內：45% 持有 2~5 年內：35% |
2021 年 7 月 1 日後簽約課徵 |
資料來源：惠誠地政士聯合事務所
注意事項六、《平均地權條例》修法後預售屋禁止換約轉讓
《平均地權條例》預計在 2022 年 10 月拚立法院三讀通過，在修法的草案當中，就有「預售屋禁止換約轉讓」的相關規範，根據目前草案內容，未來修法後，預售屋或新成屋買賣契約，除了配偶、直系或二親等內旁系血親之外，不得讓與或轉售第三人，建商也不得同意或協助換約或轉售，違規者均可按戶棟處罰 50~300 萬元。除了行政罰鍰之外，交易所得還會再課徵房地合一稅。
有關「預售屋禁止換約轉讓」的相關規範，請看：2022「預售屋禁止換約轉售」草案修法重點及注意事項看這裡！
未來預售屋轉單將禁止，想辦預售屋換約轉售要注意
預售屋轉單是什麼？常見所指的「預售屋轉單」包含：「預售屋紅單轉售」和「預售屋換約轉售」這兩種。預售屋紅單轉售是指「購屋買賣預約單」或是「購屋買賣訂購單」出售讓渡予第三人；預售屋換約轉售則是將「預售屋買賣契約書」出售讓渡予第三人，因為已經簽合約，所以需要建商配合「換約」。
有關預售屋轉單的注意事項，本文整理了 6 點如下：
政府明文禁止「紅單轉售」後，房地產市場出現「早鳥價難搶、好屋難求」，因此，有不少買家轉向了預售屋換約交易。如果民眾想買預售屋換約物件，建議一定要將前一手買方的加價費用、房仲費和建商換約手續費等交易費用納入考量，評估看看換約是否真的比自己買預售屋或新成屋便宜。另外，還要記住，如果將來不想被課徵 35% 以上的房地合一稅，那就要自用持有滿 6 年以上。
未來《平均地權條例》修法通過後，除非是換約轉售給配偶、直系或二親等內旁系血親，否則預售屋禁止換約轉讓，所以，以後如果想透過預售屋換約轉售謀取利潤，或是購買預售屋後反悔想轉售，都要付出很高的成本，建議大家之後要買預售屋前要更加謹慎思考。
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