近期《平均地權條例》已修法三讀通過 (2023 年 1 月 10 日)，修法後影響的包括：預售屋禁止換約轉讓、私法人購屋許可制、預售屋解約實價登錄、檢舉獎金制度、重罰炒作等等。其中，「預售屋禁止換約轉售」是草案內容中，自 2023~2023 年持續有多人關注的重點，本文將整理 2023 年 《平均地權條例》修法通過後，「預售屋禁止換約轉售」新規定的重點、影響及注意事項。
※ 根據最新公布資訊，《平均地權條例》修法三讀通過後，預計在 2023 年第二季上路。
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2023 預售屋禁止換約轉售
「預售屋禁止換約轉售」是什麼？
「預售屋禁止換約轉售」草案，是 2023 年討論熱度最高的法規之一，根據目前草案內容，在未來修法的法規上路後，預售屋或新成屋買賣契約，除了配偶、直系或二親等內旁系血親之外，不得讓與或轉售第三人，建商也不得同意或協助換約或轉售，違規者均可按戶棟處罰 50~300 萬元。除了行政罰鍰之外，交易所得還會再課徵房地合一稅。
另外，建商也不可以同意或協助契約讓與或轉售，違者可按戶可處 50 萬元~300 萬元以下罰鍰。
「預售屋禁止換約轉售」的例外情況
儘管目前草案是預售屋禁止換約轉售予第三人，不過在某些特殊情況，只要經主管機管許可，預售屋換約轉售還是可以被允許的，特殊其他情況有：
- 財產因故遭強制執行
- 配偶近親因重大傷病須長期療養
- 非自願失業及重大變故
- 其他特殊情況導致無力繳款且經主管機關核准之情形
有關「預售屋禁止換約轉售」例外情況的詳細說明，請看：【預售屋】還可以轉賣嗎？ 想轉售符合這三個條件即可
2023 預售屋換約轉售注意事項
在《平均地權條例》草案修法通過後，政府的打房政策可說是正式啟動了！有關 2023「預售屋換約轉售」草案的注意事項，請看以下彙整：
一、「預售屋禁止換約轉售」草案三讀通過後，須注意行政院施行日期
目前「預售屋禁止換約轉售」草案，已於 2023 年 1 月 10 日經立法院三讀通過，而施行日期須再由行政院定之。而去年 (2022) 12 月《平均地權條例》初審通過時，內政部代理部長花敬群日前受訪表示，後續尚有相關子法須訂定，包括檢舉獎金比例、禁止換約的除外條件具體化等等，2023 年第 2 季可有望上路。
更多關於平均地權條例修法的內容，請看：平均地權條例修正草案初審通過！ 5 項新規定拚明年第 2 季上路
二、買受人、建商和代銷不得進行預售屋換約轉售
在《平均地權條例》修正草案尚未通過時，「預售屋禁止換約轉售」的風氣就在房市中逐漸蔓延了，許多建商為了吸引自住客群，避免過多投資客進場，開始不受理預售屋換約。
如今《平均地權條例》修正草案已經三讀通過，依據新法條對於「預售屋禁止換約轉售」的規範，無論是買受人、建商或代銷業者，一旦受理預售屋換約轉售，或刊登相關廣告就算違法！可按戶（棟）處罰 50 萬~300 萬元，且刊登廣告應限期改正或為必要處置，屆期未改正將按次處罰。
三、預售屋換約轉售會課徵房地合一稅
根據最新房地合一稅 2.0 的規範，轉賣預售屋持有期間未滿 2 年，課徵稅率為 45%，由於預售屋換約轉售，一般會在預售屋尚未完工前進行，所以預售屋持有期間自然會是未滿 2 年。
假設預售屋換約轉售的金額是 1,000 萬元，已經支付給預售屋建商的 100 萬元款項，預售屋換約轉手獲利 100 萬元，若不提供費用證明，房地合一稅要繳的金額為 42.3 萬元的房地合一稅。
更詳細的預售屋換約房地合一稅的試算，請參閱：預售屋換約房地合一稅規定更嚴格，房地合一稅試算範例
2023《平均地權條例》修法通過後，預售屋禁止換約轉售
本文整理了 2023 年《平均地權條例》修法草案中，大家最關注的「預售屋禁止換約轉售」最新規範，重點如下：
可換約轉售之情形：
- 預售屋換約轉售與配偶、直系或二親等內旁系血親
- 簽約之後發生重大事故，無力繳款，並且報請縣市政府核准
違反的罰則：
- 按戶棟處罰 50~300 萬元
「預售屋禁止換約轉售」的草案，已於 2023 年 1 月 10 日經立法院三讀通過，但新法案生效日還尚未知。正式實施之後，預售屋換約轉售就算是被禁止了，若想要轉售預售屋，除非是轉讓與配偶、直系或二親等內旁系血親，或是因發生如財產因故遭強制執行、配偶近親因重大傷病須長期療養、非自願失業及重大變故，或是其他特殊情況導致無力繳款且經主管機關核准之情形外，預售屋禁止換約轉售。
另外，依照最新房地合一稅 2.0 的規範，預售屋換約轉售需課徵房地合一稅，課徵稅率為 45%。
許多人偏好買換約的預售屋物件，原因在於房價總價較便宜、物件的條件也不錯，卻忽略了房地合一稅的附加成本，建議在購買換約的預售屋前，要仔細先試算過。
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