被視為打炒房條例的《平均地權條例》，預計將於 2023 年 7 月 1 日正式上路囉！其中，大家最關注的就是預售屋換約限制的規範，許多人都想知道，《平均地權條例》上路之後，買預售屋換約物件有哪些要注意的呢？以下就來為大家解說 2023 年 7 月之後要買預售屋換約物件應留意的 5 大注意事項。
想了解平均地權條例 5 子法詳細內容，請參閱：平均地權條例修正案三讀通過！打炒房條例重點懶人包
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買預售屋換約物件 5 大注意事項
預售屋換約注意一、確定預售屋可以換約
新修法的《平均地權條例》上路後，預售屋換約限制的規定也將實施，如果想要買預售屋換約物件，首先要注意的第一點就是，要先確定預售屋可以換約。
每個建商對於預售屋換約的規定都有不一樣的限制，大致上分為以下 3 種：
- 建商規定預售屋換約僅限 1 次 (新買方要等到交屋才能再次轉售)
- 建商規定預售屋換約只能轉讓給配偶或二等親內親屬
- 建商規定預售屋換約僅限在某個時間點之後
有關預售屋禁止換約例外情形，請參閱：預售屋禁止換約轉售 6 例外，平均地權條例修法相關子法
預售屋換約注意二、詳閱原預售屋買賣契約書內容
想要買預售屋換屋物件，在購買前一定要仔細審閱原本的預售書買賣契約書，要注意的重點項目包括：完工日期、建材、修繕保固、坪數、平面圖等等，以及原買方是否有跟建商修改合約內容等等。
預售屋換約注意三、準備充足的自備款
相較於購買一般預售屋，買預售屋換約物件通常需要準備較多的自備款，尤其購買的時間點愈接近完工時，原買家的自備款多半已經繳納，此時新買家購買預售屋要準備的自備款，其實已經和購買新成屋要準備的自備款相差不遠了，新買家需要準備的自備款金額為「原買家已付的自備款」 + 「原買家要賺的價差」，通常需一次付清。
舉例來說，假設小美以 1,000 萬元購入，且已付 200 萬元的款項給建商，並且想將房子以 1,200 萬元賣給大華，則大華的需準備的自備款就是：
200 萬 (原買家已付的自備款) + 200萬 (價差) = 400 萬
預售屋換約注意四、留意有無客變及增減帳結清
預售屋不同於成屋，買方在工程期可以「客變」(客製化裝潢、格局)，因此買預售屋換約物件時，要注意接手的預售屋是否還可以客變？以及原買家是否有作預售屋客變？確認廚具、衛浴、牆壁、門板、窗戶等建材以及整體格局有沒有變更。
由於新買家必須全盤接受原買方當初簽訂的合約條款，如果原買家有客變，新買家一定要注意「客變的增減帳」是否有結清，如果本來有退款的部分，一定要記得請原買家退錢，不要當了冤大頭！
有關預售屋客變費用，請看：預售屋客變費用收費標準：PTT 網友更改建商格局的客變經驗分享
預售屋換約注意五、確認原買方和新買方應負擔的費用
買預售屋換約物件最後一項注意事項，就是要釐清，哪些費用是原買方要負擔？哪些費用應由新買方負擔？
雖然買預售屋換約物件的買方不用負擔土地增值稅、契稅、印花稅和地政規費等等，但是整個交易牽涉到的費用項目也不少，包含換約手續費、簽約見證費、陪同換約費、履約保證費、房地合一稅等等，如果交易過程中有房仲介入，那就還會有仲介費。
有關預售屋換約交易原買方和新買方應負擔的各項費用，請參閱下表：
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費用項目 |
新買方 |
原買方 |
說明 |
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換約手續費 |
無 |
讓渡總價 0.1% |
換約時由建商收取，轉讓給配偶、直系血親可能免手續費 |
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簽約見證費 |
3,000 |
3,000 |
代書收取 |
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陪同換約費 |
3,000 |
3,000 |
代書收取，無陪同換約免付 |
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履約保證費 |
履約保證額度 0.03% |
履約保證額度 0.03% |
履約保證公司收取 |
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無 |
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2021 年 7 月 1 日後簽約課徵 |
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讓渡總價 2% |
讓渡總價 4% |
仲介公司收取，無仲介成交免付 |
資料來源：惠誠地政士聯合事務所
上述的預售屋換約注意事項都確認完成後，新買家和原買家雙方必須簽署「預售屋讓渡合約書」後，再一同到建商方進行「換約」手續，整個預售屋換約交易就算完成了。一般來說，新買方在簽「預售屋讓渡合約書」契約時，就須給付「簽約款」，而至建商處換約時再給付「換約款」(通常簽約款和換約款各占 50%)，如果有使用履約保證的話，換約之前的款項也將先匯入履約保證專戶。
預售屋換約注意事項懶人包
以下統整預售屋換約 5 大注意事項，供大家參閱：
|
預售屋換約注意事項 |
說明 |
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確定預售屋可以換約 |
部分建商是規定預售屋換約僅限 1 次，有些建商規定預售屋換約只能轉讓給配偶或二等親內親屬，也有些建商規定預售屋換約僅限在某個時間點之後。 |
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詳閱原預售屋買賣契約書內容 |
確認重點項目包含：完工日期、建材、修繕保固、坪數、平面圖等，以及原買方是否有跟建商修改合約內容。 |
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準備充足的自備款 |
新買家要準備的自備款，是原買家繳納的自備款加上原買家想要賺的差額，通常需一次付清。 |
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留意有無客變及增減帳結清 |
注意自己買的預售屋換屋物件是否還可以客變，以及原買家是否有作客變，同時確認客變加減帳款有無結清。 |
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確認原買方和新買方應負擔的費用 |
了解換約手續費、簽約見證費、陪同換約費、履約保證費、房地合一稅、仲介費，哪些是原買方支付，哪些是新買方支付。 |
買預售屋換約物件注意事項多，但可能有較多議價空間
《平均地權條例》修法之後，限制了預售屋及新成屋換約轉售，除了符合內政部公告的特殊情形，預售屋換約物件僅能轉售予配偶、直系血親或二等親等內旁系血親，限制了投資客透過預售屋獲利的機會。
雖然買預售屋換屋物件要留意的注意事項很多，但此次修法後除了打擊預售屋銷售狀況，也讓有自住需求的民眾，可以在購買預售屋換約物件時獲得更多的談判籌碼，建議大家如果想要較多的議價空間，不妨利用《平均地權條例》上路前夕，購買預售屋換約物件撿便宜！
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