聽過土地使用分區嗎？只要涉及不動產相關的事務，不論是買賣房辦理實價登錄時，土地清冊上須註明土地使用分區，或是參與都更時，要申請土地使用分區證明，但你知道什麼是土地使用分區嗎？土地使用分區類別有哪些？如何申請土地使用分區證明？以下整理土地使用分區相關的內容，並且提供土地使用分區查詢教學喔！
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土地使用分區是什麼
土地使用分區，簡單來說就是地方政府在都市計畫中，把土地分成各種土地使用分區類別，並規定可以作與不可作的項目，只要符合規定就可以使用。對於非都市計畫的土地，依區域計畫法施行細則第11條規定，同樣也有土地使用分區類別，例如農業區、工業區、風景區、山坡地保育區⋯⋯等等。
把前一陣子很流行的寶可夢與土地使用分區做聯想，每隻寶可夢都有不同的屬性，就像土地使用分區有不同的使用性質和容許使用規定。
土地使用分區類別
都市計畫會依照都市土地使用不同的目的作區分，將土地劃分為 11 種土地使用分區類別，包括：
| 1. | 住宅區 | 7. | 保存區 |
| 2. | 商業區 | 8. | 保護區 |
| 3. | 工業區 | 9. | 農業區 |
| 4. | 行政區 | 10. | 其他使用區域 |
| 5. | 文教區 | 11. | 特定專用區 |
| 6. | 風景區 | ||
| 土地使用分區類別，可能因為地方政府為了都市發展所提出的都市計畫，將土地的使用分區做調整，可以參考表格下方台北市的案例。另外，以上的各個使用分區類別，還可以再細分分區，例如住三之一、工一、工二等分區。各土地使用分區類別的劃分、建蔽率和容積率，最後還要依各縣市政府有不同的規定而訂。 | |||
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例如：台北市政府在 2015 年為了落實整體住宅政策，將信義區三興段三小段 8 筆土地，由第三種住宅區修訂為第三種住宅區（特）土地使用分區類別。下面的表格可以看出，臺北市政府為提升住宅品質，所以將原計劃第三種住宅區，變更為新計畫第三種住宅區（特），整個都市計畫變更示意圖也提供給大家參考。這些資料都是公開的，可在各地方政府的網站上查詢喔！
土地使用分類表
想透過電子地圖了解土地使用分區的朋友，一定要先知道在電子地圖上，各種不同土地使用分類的顏色所代表的意思。有興趣想更進一步瞭解的朋友，也可以參考臺灣通用地圖上的資料，臺灣通用地圖網站上有較詳細的解說：
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如何查詢土地使用分區 – 土地使用分區查詢教學
土地使用分區查詢步驟一：進入內政部全國土地使用分區資料查詢系統
想要查詢某塊土地的土地使用分區，首先要先到「內政部全國土地使用分區資料查詢系統」。
土地使用分區查詢步驟二：輸入要查詢的土地基本資料
接著，輸入縣市級行政區，即可以查詢區域內的土地使用分區類別，查詢結果如下圖呈現，第三種商業區(特)、第三種住宅區、第三種住宅區（特）、公園用地。
如何申請土地使用分區
關於土地使用分區申請，各個地方政府的申請方式略有不同，以台北市為例，想要申請土地使用分區證明書，可以透過網路線上申請或台北市都發局臨櫃申請。
一、網路線上申請
進入「台北市都發局的土地使用分區查詢暨申請系統的網站」提出土地使用分區申請，申請完成後就可以下載到「土地使用分區證明書」。
二、臨櫃申請
如果想臨櫃申請，那麼則須到台北市都發局預約掛號辦理，申請時須準備個人身分證件並填妥申請書，即可完成申請。
※ 依《臺北市都市計畫公共設施用地及土地使用分區證明申請辦法》，核發的土地使用分區證明書有效期間為 4 個月。
土地使用分區的重要性
土地使用分區的重要性，除了與都市計畫相關的都更以外，還有買房的時候，一定要注意房屋的土地使用分區類別，因為這會關係到未來你所購買的房子的可以做什麼樣的用途，還有你未來隔壁鄰居會不會有商業活動，進而影響你的生活。以下舉例說明，並且列出常見的土地使用分區類別供大家參考。同時提醒大家，進行任何不動產交易時，務必看清楚相關的土地資料，以保障個人的權益！
| 土地使用分區的重點，對於想買房居住的朋友，要特別注意住宅區、商業區、工業區有何不同？有哪些行業可以設立？有哪些行業不允許設立？ | ||
| 住宅區 | 商業區 | 工業區 |
| 可蓋住宅 | 可蓋住宅 | 不可蓋住宅 |
| ＊＊仍須注意不允許使用的行業或設施 | ||
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總結： 住宅區、商業區都能住，但是該區域內不允許設立的行業或設施才是重點。商業區除了可供住宅外，一些特殊行業也可能附條件允許設立。 |
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| 常見土地使用分區 Ｘ 常見設施 / 行業 | ||||||
| 住1 | 住2 | 住3 | 住4 | 商1 | 商2-4 | |
| 住宅 | V | V | V | V | V | V |
| 飲食 | X | V | V | V | V | V |
| 醫療 | X | X | V | V | V | V |
| 市場 | X | V | V | V | V | V |
| 加油站 | X | X | X | X | V | V |
| 特種服務行業 | X | X | X | X | X | V |
| 殮葬服務業 | X | X | X | X | X | V |
| 旅館業 | X | X | X | X | V | V |
| 戲院、表演場、酒館 | X | X | X | X | V | V |
| 娛樂服務業之歌/舞廳 | X | X | X | X | X | V |
| V: 允許設立或附條件允許設立 X: 不允許設立 |
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