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大多數的人買房子，都會希望貸款能夠貸到的成數越高越好，而利率當然是越低越好。現在房貸利率也越來越低，很多人都會趁現在低利率時代，趕緊來貸款買房。你可能也看到很多新聞都會講現在的房貸成數來到房價 8 成甚至 85 成，頭期款的要求越來越低，買房更容易。但有許多影響銀行給予房貸成數的因素，可不是所有房子都可以貸到這麼高成數，今天就告訴你如果想要高成數房貸，該避開的幾個房型！
房貸成數要高，就要避開這些物件
如果買房的時候能付的首付款越低、房貸成數越高，對大多數的人都是越好的一件事，畢竟減輕不少負擔。但有些房屋物件的條件在銀行眼中，則是「不香」的物件，因此會影響銀行核貸的意願或是降低成數。下面整理幾個銀行眼中「不入眼」的物件條件，如果你希望房貸成數要高，PTT 網友們告訴大家，盡量避免這幾種房屋物件！
屋齡老且不在市中心的房子
首先，房地產＝房子＋土地，因此當屋齡越老（房子的價值越低），地段就越重要（地段越好越有價值）。雖然老房市許多首購族的優先目標，對於要提供你貸款的銀行來說，屋齡越高，價值就越低，因而會降低銀行願意提供貸款的額度或是意願。台灣有將近 47% 的房子屋齡超過 30 年，尤其以台北市比例最高。除非地點很好，不然銀行多半不願意提供很好的房屋貸款成數。
套房
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每家銀行對於套房的定義不一定相同，貸款條件也不同！
銀行對於套房的認定標準通常分兩種：
- 建物權狀坪數（不含車位）＜ 15 坪
- 主建物＋附屬建物（如：陽台）＜ 12 坪
許多銀行對於套房的貸款都非常謹慎，原因包括投資客炒作、地點不佳、物件品質不佳…等問題，但若是位於大都市的蛋黃區套房，核貸機率就很高，給予的貸款成數也會比較高。
工業用地住宅
若今天該物件所在地的土地使用分區，是被歸類在「工業用地」，卻被拿來蓋一般住宅，這基本上已經違規，所以許多銀行都不會核准工業用地的住宅貸款申請。
地上權住宅
地上權分成建物產權、使用權兩種，兩種貸款條件不同，但每年都要付地租給地主，且有期限。
- 建物產權：土地是地主的，房子是買方的
買方有房子的權狀，例如信義計畫區的台北花園，這種的地上權物件，銀行雖然貸款成數大約落在七成，但至少還能貸款。
- 使用權：土地是地主的，房子是建商的，買方只有房子的使用權
像是：台北的京站就是著名的這一類房屋。所以在貸款的時候，會由建商向銀行貸款，再轉貸給買方。這類型的房子，除了貸款成數多半低於七成以外，買方負擔的利率還會變高。
無論是上面哪一種，每年都要繳地租，且地租多半都越來越高。
地上權都有期限，不管是產權還是使用權，時間到了都要跟地主重談，要買前要先想清楚喔！
周圍有重大嫌惡設施
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包含加油站、宮廟、電塔、殯儀館…這類的嫌惡設施，除了可能影響房價與生活品質，也會影響貸款條件。
比較小的嫌惡設施，例如：宮廟、電塔…這類比較「無害」的，雖然也屬嫌惡設施，但銀行多半都還是願意承貸，只是可能鑑價與核貸額度會較低。
但若是如殯儀館這種大型的嫌惡設施，銀行可能就會降低核貸成數，這也要注意。
特殊產品
例如：店面、隔好套房的房子…等，這些不屬於「自住自用」的房產，就屬於特殊產品，多半是用來投資或置產。銀行在這類的房子，貸款核貸成數多半不會超過 7 成。
買太貴
銀行會以估價和成交價，兩者取其低來計算貸款成數，若你買太貴，會導致房屋貸款成數變低，
例如：
銀行估價後認為該房只有 800 萬的價值，但你買了 1000 萬。此時就算銀行給予 8 成的貸款，你只拿得到 800 * 80% = 640 萬的貸款。
買預售屋時也可能發生這樣狀況，若交屋時該區房價比起當時簽約時低，銀行也只會依照交屋時的房價去估價，就會發生貸款成數降低的問題。
高成數貸款＋低首付，這樣做就行
上面的幾點想要「低首付」與「高成數貸款」該避免的地雷，你記起來了嗎？其實這些事情都很容易忽略，但一但忽略可能就是好幾百萬的差別，因此不可不慎喔！
