相信很多人對於「買賣不破租賃」的意思並不陌生，不過，對於《民法》中買賣不破租賃的詳細規定可能不清楚。本篇文章將透過民法介紹買賣不破租賃意思，並且說明買賣不破租賃的成立要件和例外規定有哪些。
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買賣不破租賃意思是什麼？
民法第 425 條第 1 項：租賃契約不因買賣而失效
想了解買賣不破租賃意思，可以先從《民法》第 425 條 第 1 項的內容來看。
《民法》第 425 條第 1 項：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」
從上述的《民法》條文的內容來看，買賣不破租賃的「不破」是「不打破」的意思，簡單來說，買賣不破租賃意思是指，在租賃後成立的所有權讓與行為 (買賣)，並不會使先成立的租賃契約失效，承租人依然有權繼續使用、收益該租賃物。
為了讓大家更理解買賣不破租賃意思，以下舉例說明：
房客小明向房東小華租了一間房子，在租約到期前，房東小華將該房屋轉賣給小美。此時，基於買賣不破租賃原則，小明可以主張自己與小華訂立的租賃契約依然有效，只要有按時繳交房租，小明就可以繼續住在租來的房子裡，直到租約到期為止。
從買賣不破租賃意思來看，這其實是《民法》中，用來保障租屋房客的法律，避免房東將房屋出售，房客就要淪落街頭。不過，並不是所有的租賃契約都可以使用「買賣不破租賃」的原則，還是有適用的要件和例外情況。
買賣不破租賃例外情形和成立要件
買賣不破租賃例外
依照目前的多數的見解，買賣不破租賃原則，僅適用於不動產買賣與租賃的情形，而在《民法》第 425 條 2 項，規定了買賣不破租賃的 2 個例外情形。
《民法》第 425 條 2 項：「未經公證之不動產租賃契約，其期限逾 5 年或未定期限者，不適用之。」
換而言之，租賃契約如果在以下 2 種情況下，就不適用買賣不破租賃：
- 租賃契約未經公證且期限超過 5 年
- 租賃契約未經公證且未定期限
買賣不破租賃成立要件
從上述 2 個買賣不破租賃的例外情形，可以推斷出買賣不破租賃的成立要件，租賃契約必須符合以下 3 要件：
- 租賃契約未經公證須有訂定期限 (不可為未經公證的不定期租約)
- 租賃契約期限 5 年以下 (含 5 年) 可不經公證
- 租賃契約期限 5 年以上 (超過 5 年)、未定期限須經公證
也就是說，如果房客和房東之間的租賃契約沒有符合以上要件，只要房客承租的房子被出售、新屋主不願繼續出租，房客就不能以買賣不破租賃原則對抗新屋主。
關於不定期租約的介紹，可參閱：不定期租約房客不搬走如何解決？7 個房東可終止租賃的情況
除了租賃契約要符合以上要件外，房客上須注意的其他要件還有：
- 簽立租賃契約的房東須為房屋所有權人（假如是向二房東承租就無法受到保護）
- 租賃契約期限必須在有效期限內（未到期）
買賣不破租賃有例外，房客應先了解自己的租賃契約是否符合要件
買賣不破租賃原則的例外情況有下列 2 種：
- 租賃契約未經公證且期限超過 5 年
- 租賃契約未經公證且未定期限
若是符合以上 2 項要件其中之一，房客便不受到《民法》買賣不破租賃的原則保護。
有關買賣不破租賃的成立要件，則有以下 5 項：
- 租賃契約未經公證須有訂定期限
- 租賃契約期限 5 年以下 (含 5 年) ，可不經公證
- 租賃契約期限超過 5 年，或未定期限，須經公證
- 租賃契約期限必須在有效期限內
- 簽立租賃契約的房東須為房屋所有權人
儘管買賣不破租賃是用於保障比較弱勢的租屋房客，但是，若房客在簽約時，沒有了解買賣不破租賃的例外規定和成立要件，當真正遇到房東將房屋出售的時候，恐怕不一定能受到《民法》買賣不破租賃的法律保護。所以，建議大家在簽訂租賃契約時，要留意租約的期限是否需要公證、房東是否為房屋所有權人，未來遇到房東在租賃契約中途出售房屋，才能夠保障自己的權益。
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