租屋仲介費只收一次嗎?租屋仲介費規定、何時付

租屋仲介費 規定 何時付

在台灣,無論是房東還是房客,在出租或找租屋處時,往往傾向不要找房仲,藉以省下租屋仲介費,不過,有些房東難免遇到自租不方便,有些房客則找到仲介代租的案子,此時就會需要給付租屋仲介費。本篇文章將整理租屋仲介費規定,並且回答網友們常見的問題:「租屋仲介費只收一次嗎?」、「租屋仲介費何時付?」

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租屋仲介費只收一次嗎?

一般來說,住宅的房屋租賃契約的契約期限可能是 1~2 年,而契約到期時要續約時很多人會疑惑:「租屋仲介費只收一次嗎?」基本上,沒有一個確切的答案。

多數情況下租屋仲介費只收一次

常見的租屋仲介費,僅是給付給房仲作為幫房東找房客,或幫房客找租屋處的「介紹費」,當房屋租賃契約屆滿再續約時,以房東和房客自行簽約居多,不會再有房仲介入,因此,多數情況下,租屋仲介費只收一次。

有可能租屋仲介費不只收一次

不過,「租屋仲介費只收一次」與否,仍需要視情況而定,有些房東在續約時,仍會委託房仲出面協助,在這樣的情況下,房東就要再給付 1 個月租金作為租屋仲介費,自然租屋仲介費不只收一次。除此之外,有些包租代管的案件,租約期間的大小事務都是房仲出面處理,房東完全不用出面,所以,房東再和房客續約時,房仲有可能還要再向房東收一次租屋仲介費。

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圖片來源:shutterstock

也就是說,若續約時又有房仲介入簽約,那麼房東的租屋仲介費不只收一次,但房客是否要再付一次租屋仲介費呢?實務上,多數房仲對房客,租屋仲介費只收一次,續約時不會再向房客要求再支付一次租屋仲介費,但也並非無例外,畢竟目前法規並沒有規定房仲對房客「租屋仲介費只收一次」,在高價位租屋、豪宅租賃市場,也是有房仲在租賃契約續約時,向租賃雙方又再收一次租屋仲介費

建議大家可在簽訂租賃契約時,即在契約書上面寫清楚,是否需要每年續約時都給付租屋仲介費,較能避免續約時出現是否收取租屋仲介費的糾紛。

為什麼會有租屋仲介費?

對於「租屋仲介費」這項費用,有不少人是無法理解的,以下來簡單介紹租屋仲介費的源起和合理性。

網路不發達的時代租屋媒合不易

在過去網路不發達的時代,房東要出租房屋、房客要找租屋,主要是透過牆上或佈告欄上的出租廣告,但礙於時間和地點的限制,若房東和房客委託仲介幫忙媒合、親自帶看,可以增加房東出租房屋的效率、減少房客找租屋、篩選物件的時間,而這項服務,房仲自然是不可能免費提供,於是就形成了只要出租、承租房屋有透過仲介,房東或房客就要給付租屋仲介費。

租屋公佈欄,圖片來源:Flickr

在網路發達時代租屋仲介費仍有其合理性

近年來網路資訊發達,房東要出租、房客要承租,都可以在網路上完成媒合,這也讓愈來愈多人覺得租屋仲介費的收取並不合理,不過,對房屋仲介而言,幫忙媒合出租屋,會需要刊登廣告、拍攝租屋處的照片、帶看房子,並作為房東和房客的溝通橋樑。

儘管有些人覺得這些是專業度不高,但這仍是需要耗費不少時間和心力去做的,所以,現今房仲收取租屋仲介費還是有其合理性的。

圖片來源:五泰房屋

租屋仲介費規定

如前面所述,現代人找租屋多半會透過網路,房東找房仲出租房屋要支付仲介費是眾所周知的。

但是,房客透過網路找到仲介代租的房子,之後若要承租也要付仲介費這件事,卻有很多人不知。

民法的租屋仲介費規定

以下先來看一下,《民法》的租屋仲介費規定:

《民法》第 565 條:「稱居間者,謂當事人約定,一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介,他方給付報酬之契約。」

《民法》第 566 條:「如依情形,非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者,視為允與報酬。未定報酬額者,按照價目表所定給付之。無價目表者,按照習慣給付。」

簡單來說,房屋仲介就是《民法》第 565 條所提的「居間者,而租屋仲介費規定則要看《民法》第 566 條,該法條的意思是:如果沒有約定到報酬,就會視為已經答應給報酬,而報酬的金額會依照價目表來支付,如果沒有價目表,金額就會依照大家平常的習慣來支付。

圖片來源:Fotolia

不動產經紀業管理條例的租屋仲介費規定

由於房屋仲介這個職業的進入門檻很低,政府為了減少房屋買賣、租賃的糾紛,已設立了不動產經紀人的證照制度,並訂定了《不動產經紀業管理條例》,減少不動產仲介業的亂象,有關租屋仲介費規定,在《不動產經紀業管理條例》亦有相關規定內容。

《不動產經紀業管理條例》第 19 條:「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬,其經營仲介業務者,並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收」。

上面的法條明確說明了,租屋仲介費收費標準應「按中央主管機關規定計收」,而不動產經紀業的中央主管機關是內政部,根據「內政部 89 年 7 月 19 日台內中地字第 8979517 號函修正」的內容,房仲可收取的租屋仲介費不能超過 1 個半月的租金

※ 注意!《不動產經紀業管理條例》僅適用於有證照,並合法登錄於內政部的不動產經紀人或不動產營業員,如果是沒有證照並登錄於政府機關的房仲,仲介費的收費則不會受到法規規範。

從前述各項租屋仲介費規定可看出,房仲收取租屋仲介費是被法律合法保護的,而租屋仲介費的金額,按照內政部的規定最高是 1.5 個月的房租,所以習慣上,房仲若有租屋物件媒合成功,就會向房東和房客分別收取 1 個月和 0.5 個月的房租作為租屋仲介費

想知道租屋仲介費可以談嗎?請參閱:租屋仲介費怎麼算?多少錢可以談嗎?此篇告訴你!

租屋仲介費何時付?

原則上房客確定要承租才可收取

初次租屋的人,都會不太清楚「租屋仲介費何時付?」,關於這個,每個房仲的做法都略有不同,目前法律上並無明確規範租屋仲介費何時付,但按照規定,是房客確定要承租才可以收取的。

租屋仲介費有可能以不同名義收取

實務上,不少房仲為了避免做白工,所以會在帶看時,先向房客收一筆費用,名詞相當多元,可能是帶看費清潔費定金等等。

不過,其實這項費用的本質應算「租屋仲介費」,因為是由仲介收取的,即使房仲以「定金」名義收取,若是房客最後未透過仲介租到房,這筆費用並不會轉成房租,房客也無法退回,最後有可能由仲介以「租屋仲介費」名義賺走。

請房仲帶看房前應先確認租屋仲介費何時付

租屋仲介費何時付,仍需要視房仲決定何時收取,建議大家在決定和房仲接洽、帶看時,就要做好之後要付房仲租屋仲介費的準備,最好先和房仲確認租屋仲介費何時付?是帶看時就要付?還是決定要承租時付?又或者是和房東簽約時才要付?如果是帶看時就要付,那之後就有可能只能透過該房仲找房,或是做好拿不回錢的準備。

圖片來源:小僧帶路

只要租屋過程有房仲參與就要付租屋仲介費

儘管現在許多人覺得自己上網找房,房屋仲介只有帶看房就向房客收取租屋仲介費很不合理,但是,房仲是《民法》中所規定「居間者」,無論他事情做得多或少,只要在房屋租賃過程有房仲參與,房仲就是能合理收取租屋仲介費。

另外,按照《不動產經紀業管理條例》,房仲最高能收取的租屋仲介費金額是1.5 個月租金,目前多數的不動產經紀業者是房東收 1 個月房租金、房客收 0.5 個月房租金

許多房客會疑惑:「租屋仲介費只收一次嗎?」對此,主要還是要看租賃契約怎麼約定、參與的房屋仲介是否為包租代管業者,以及續約時究竟有沒有房仲參與而定,可以確定的是,多數的房仲不會在租賃契約到期、續約時,向房客要求租屋仲介費再收一次

至於租屋仲介費何時付,目前法規並沒有相關規範,有可能是帶看時付、決定要承租時付,或和房東簽約時才付,總而言之,房客一旦找房仲帶看房屋,基本上就是無法避免不付租屋仲介費,至於租屋仲介費何時付、能不能退回,須視房仲的作法而定。

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