現代愈來愈多人喜歡住在便利性佳的公寓大樓中，不僅有管理員可以幫忙簽收包裹，還隨時可以丟垃圾，不必追垃圾車，有些社區大樓還有提供游泳池、健身房和 KTV 室供住戶休閒娛樂用，但這些豐富的公設和便利性，背後都是由住戶所繳納的大樓管理費來支撐。管理費怎麼算？大樓管理費收費標準合理行情應為多少？相信很多人都存在著疑問，對於這些問題，以下就來為大家解答！
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管理費怎麼算？
關於「管理費怎麼算？」這個問題，首先要先來看大樓管理費收費的法源：
《公寓大廈管理條例》第 10 條：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人，按其共有之應有部分比例分擔之。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」
按區分所有權人共有的應有部分比例分擔
從前面的條文中可以看出，法規中明確規定了社區大樓的共用部分、約定共用部分的相關修繕、管理和維護支出，需由公共基金或由區分所有權人按照共用支應有部分比例分擔，而一般來說，住戶家中的坪數愈大，共有的面積就愈大，因此，台灣多數的管委會都會依建築物登記面積來計算管理費，也就是說，常見的管理費計算方式為：
權狀坪數 X 每坪單價
舉例來說，果仁家小編家建物登記面積是 50 坪，管理費是 60 元 / 坪，故果仁家小編家一個月的管理費是 3,000 元。
依區分所有權人會議或規約規定
按區分所有權人建物登記「坪數」來計算管理費，是大樓管理費收費標準中最常見的，不過，在《公寓大廈管理條例》第 10 條最後面有提及，費用的相關規定是可以透過區分所有權人會議自行訂定的。
簡單來說，管理費怎麼算在法規中其實沒有硬性規定，法律賦予公寓大廈社區有高度的自治權，所以，有些大樓管理費收費標準，是按「戶數」來計算，甚至社區有住家、有營業用，大樓管理費收費標準就會根據用途不同而有所差異。總之，關於「管理費怎麼算？」基本上是要按照經區分所有權人會議決議的規約為準。
大樓管理費收費標準
許多人會好奇，大樓管理費收費標準應該是多少？其實，這並沒有一定的標準，按照公寓大樓社區的公設多寡、社區規模、屋齡的不同，其每個月要負擔的公共水電費、電梯保養費、清潔費、保全費和物業管理費等等會有所不同。
管理費 VS 公共基金
一般大家所稱的管理費，實際上又可細分成：《公寓大廈規約範本》中的「管理費」和公共基金。
《公寓大廈規約範本》中所稱的管理費，主要用於社區的日常管理維護，例如：24 小時管理員和清潔人員的薪資、機電保養費、行政雜支等等，來源為每月向住戶定額收取。
公共基金，主要用於大型或緊急的修繕，來源為：建築物起造人（建商）按照工程造價的一定比例或金額提撥、按照區分所有權人會議決議另行向住戶收取、每年管理費結餘轉撥入，以及公共基金的孳息。
更多關於管理費和公共基金的差異比較，請參閱下表：
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管理費 |
公共基金 |
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用途 |
社區的日常管理維護 |
大型或緊急的修繕 (10 萬以上) |
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使用權限 |
管委會全權管理與使用 |
經區分所有權人會議決議才得動用 |
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來源 |
每月向住戶定額收取 |
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公共基金無收費標準
相較於《公寓大廈規約範本》中定義的管理費，公共基金算是社區大樓的「緊急預備金」、「大樓修繕積金」，用途有限制，平時不能隨意動用，所以不會定期向住戶收取，可以說是完全沒有收費標準。
目前台灣多數社區並未額外向住戶收取公共基金，而是每年從管理費的餘額提撥一定比例至公共基金，而其比例沒有法規可循，常見的作法是，當提撥金額達到 2 年的管理費時就可停止再撥入。然而，這樣的公共基金金額若要用於社區重大修繕其實並不夠，建議應制定至少 30 年的長期修繕計劃，再按照資金需求逐年提撥，才能避免將來需要修繕時卻資金短缺。
大樓管理費收費標準：「量出為入」為原則
景文物業管理機構董事長郭紀子表示，管理費的收繳，通常以「量出為入」原則，也就是先列出財務收支估算表，並以考量收支平衡來決定要收多少管理費，每月僅須保留一點結餘，用以應付臨時的支出即可，不需要積存太多餘額。
舉例來說，甲社區預估每月物管、保全等人事費用為 30 萬元，設備維護費 6 萬元，公用水電費 6 萬元，建築物和景觀維護費用 4 萬元，行政費用 2 萬元，每月總支出預估 48 萬元，而甲社區有 200 戶、每戶 30 坪，換算下來，甲社區每戶管理費至少要收 80 元 / 坪才能維持社區營運。
人事成本、經常性支出多寡影響大樓管理費收費標準
管理費的支出，通常以「人事成本」所占比例最高，所以如果社區有 24 小時管理員，基本上在營運上費用就會比較高。
另外，住宅大樓的經常性支出包含：建築物及其附屬設施修繕和維護費用、公共水電費用、電梯保養費、外牆清洗費、弱電保養費、發電機保養費、環境景觀維護費用和消防與公安設備維護等等；非經常性支出包含：社區行政庶務費、於特殊節日的文康活動費、管委會開會的花費等等。
由上述資訊可以發現，一個社區大樓要順利運作，要支出的費用項目其實相當多，而大樓管理費怎麼算，根據社區的特性不同會有差異，並沒有一個定數，主要還是要看社區實際營運方式需要多少錢才能運作。
大樓管理費合理行情
北部約 50~90 元 / 坪，中南部約 40~60 元 / 坪
關於大樓管理費合理行情，根據大樓社區所在的縣市、社區定位不同 (一般社區或豪宅)，會有所不同。北部地區，一般大樓管理費合理行情約 50~90 元 / 坪，豪宅大樓管理費合理行情約 100~180 元 / 坪；而中南部地區，一般大樓管理費合理行情約 40~60 元 / 坪，豪宅大樓管理費合理行情約 70~80 元 / 坪。
以上的大樓管理費合理行情，僅是個大概參考值，實際管理費的收費標準仍會依據各個住宅社區大樓的需求而定，但大致上，豪宅社區因為有坪數大、戶數少和公設多的特性，大樓管理費合理行情一定比一般社區大樓來得高，至於北部地區的大樓管理費合理行情比起中南部地區來得高，原因可歸於北部物價、地價比中南部高。
小規模社區大樓管理費有可能高出合理行情
對於大樓戶數少、規模小的社區而言，即使社區定位不到豪宅等級，大樓管理費合理行情也會較高。
舉例來說，台北地區的 A 社區大樓有 80 戶，每戶均為 30 坪，社區大樓管理費收費標準為 70 元 / 坪，A 社區大樓一個月的管理費收入為 168,000 元收入，這樣的管理費，社區恐怕 24 小時管理員都請不起，更別提還有清潔費和電梯保養維修費。
若是 A 社區大樓想要聘請 24 小時管理員，外加清潔人員，一個月社區管理費收入至少要 200,000 元，換而言之，社區大樓管理費收費標準約要 85 元 / 坪才足夠，若是再外加社區各項公設的保養費，例如電梯、發電機和消防設備等等，社區大樓管理費收費標準有可能會超過 90 元 / 坪。
大樓管理費怎麼算須視社區規約、營運方式和戶數規模而定
常見的管理費計算方式，可分為以「坪數」計算和以「戶數」計算，而具體管理費怎麼算，應依區分所有權會議決議的規約而定。
一般俗稱的「大樓管理費」可以細分成管理費和公共基金兩部分，管理費的收費標準應以「量出為入」為原則，也就是根據社區營運實際需要的支出，來決定管理費收費標準；而公共基金目前則無收費標準，台灣許多社區採用由管理費的餘額每年提撥。
大樓管理費合理行情，北部約 50~90 元 / 坪，中南部約 40~60 元 / 坪，根據社區大樓所在的縣市、是否為豪宅，以及社區大樓戶數的多寡，會有些許的差異。
有些人買房時看到社區規畫中有游泳池、KTV、宴會廳等豪華公設，就會被不自覺吸引而買下，殊不知這些公設是需要仰賴大量的管理費來支撐，若住戶們負擔不起或不想負擔，最後可能統統變成「蚊子館」，建議大家在買房、看房時，要仔細想想自己是否負擔得起高額管理費？這些公設自己會常使用嗎？才不會入住後發現，自己買到了個住不起的房！
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