住進大樓社區後，除了房貸、水電等固定開銷，每個月還得準備一筆「管理費」。但你知道管理費到底怎麼算？有哪些收費標準和行情範圍？
本篇將帶你全面了解大樓管理費的法規依據、常見計算方式、各地行情與一樓收費爭議，一次解答買房族與住戶最關心的問題。
管理費怎麼算？法規依據一次看懂
根據《公寓大廈管理條例》第 10 條規定：共用部分與約定共用部分的修繕與管理費用，需由公共基金支付，或由區分所有權人依其應有部分比例分擔。
也就是說，管理費通常會依照「權狀坪數」比例分攤，若有其他社區規約或決議，也可採用其他方式。
常見大樓管理費計算公式：
- 權狀坪數 × 每坪單價（最常見）
- 社區總費用 ÷ 戶數平均分攤（多見於小型社區）
- 按用途分級計費（住家、店面、商用不同收費）
舉例來說，果仁家小編家建物登記面積是 50 坪，管理費是 60 元 / 坪，故果仁家小編家一個月的管理費是 3,000 元。
一樓住戶可以少繳管理費嗎？
有住戶認為一樓沒有搭電梯、不使用高樓設施，應繳較少管理費，但法律並未強制一樓可減免。
是否給予優惠，需經區分所有權人會議決議寫入規約。有些社區會依樓層與使用比例進行費率調整，強調公平原則。
管理費與公共基金的差異是什麼？
很多人以為管理費只有一種，其實大樓的經費分為兩種：
- 管理費：用於日常支出，如保全、清潔、電梯維護、水電費等。
- 公共基金：用於大型修繕或緊急支出，例如外牆拉皮、消防設備更新，平時不能隨意動用，須會議決議。
公共基金來源包括：
- 建商依工程造價提撥
- 管委會向住戶收取特別費用
- 每年管理費結餘轉入
- 基金孳息
目前多數社區會從管理費盈餘中提撥部分轉為公共基金，常見比例為年度總額的 10% 至 20%。
大樓管理費行情是多少？
依地區與社區規模不同，管理費每坪收費行情如下：
- 北部地區：一般社區約 50~90 元/坪，豪宅約 100~180 元/坪
- 中南部地區：一般社區約 40~60 元/坪，豪宅約 70~80 元/坪
影響管理費高低的因素：
- 管理人力是否 24 小時制
- 是否聘請專業物業公司
- 公設多寡（泳池、KTV 等）
- 社區戶數大小（小社區分攤成本高）
小型社區為什麼管理費會比較高？
舉例來說，若一個 80 戶社區，每戶 30 坪、每坪收 70 元，總月收費約 16.8 萬元。若請 24 小時保全與清潔人員，加上公設維護費，可能每月支出超過 20 萬元。這時每坪費率就要調高至 85~90 元，才能維持基本運作。
制定合理的管理費收費原則
根據專業物業顧問建議，大樓管理費應採「量出為入」原則，先估算全年支出，再依社區坪數或戶數公平分攤，每年保留少許結餘即可。不建議積存過多管理費，應定期檢討與公告財務報表。
買房前必看：你負擔得起管理費嗎？
有些社區標榜豪華公設，如游泳池、宴會廳、KTV，但這些設施維護費用也不便宜，若住戶使用率不高，恐淪為「蚊子設施」，變相推高管理費負擔。購屋前應確認：
- 社區實際管理費金額
- 是否按坪數或戶數計費
- 公設是否常使用
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