在這個什麼都漲的年代，社區管理費調漲也是一項趨勢，也因此產生了不少爭議。管理費調漲與否，其實需要經過一定的程序，未必是管委會說了算，如果社區管理費未依照比例原則收取，或收費標準明顯不公平，其實也會有違法的問題喔！本篇文章將整理管理費調漲爭議的各種情況，幫助大家了解社區管理費調漲時不合理之處，如果出現不公平或未依照比例原則，又該如何捍衛自己的權益。
👉 加入我們的臉書粉絲團、社團與 Line 社群，獲取各種購屋必備知識！👈
管理費調漲爭議 1：管委會自行決議調漲管理費
管委會自行決議調漲管理費，是許多人認為管理費調漲有爭議一項因素，究竟誰有權力調漲管理費？社區管理委員會有權利調漲管理費嗎？
法規規定管理費調漲應經區分所有權人會議決議
關於社區管理費調漲的相關規定，規定在《公寓大廈管理條例》第 18 條，其中有提到公共基金應經「區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納」，也就是說，管理費調漲、收費標準，必須經過社區內的區分所有權人會議決議才可更改，法規並沒有賦予社區管理委員會有調漲社區管理費的權限。
管委會可透過區分所有權人會議取得管理費調漲權
雖然法規沒有賦予社區管理委員會管理費調漲的權限，不過，對於社區的內部事務，法律仍賦予社區可以保有一定的自治權，所以，管委會未必沒有權限可以決定管理費調漲。假如社區的規約，或區分所有權人會議決議有授權管委會有自行決議調漲管理費的權限，那麼管理費調漲的事宜，就可以由管理委員決議。
當然，這不表示管委會可以任意決議管理費的相關事宜，管理費調漲與否，仍然需要符合適當性、必要性、公平性及比例原則，管理費調漲後若出現明顯不公平、違反比例原則的現象，法院仍會判決社區管理費調漲之決議無效。
有關社區管理費的收費標準、合理行情，請參考：管理費怎麼算？大樓管理費收費標準和合理行情看這篇！
管理費調漲爭議 2：區分所有權會議決議調漲管理費不公平
即使管理費調漲是透過區分所有權決議的，出現爭議的情況仍然不少，因為區分所有權人會議的決議方式，多半是採多數決，因此，有時在決定某些事物上，仍有可能會出現不公平，或是違反比例原則的情況。
高雄澄湖園景湖樓社區管理費調漲的案例
高雄市澄湖園景湖樓社區由 162 戶組成，其中，大樓戶有 153 戶、透天別墅戶有 9 戶，考量社區由大樓與透天別墅共同組成，共享 24 小時管理人員服務、共享大廳、地下室公共車道、電梯及定期清潔，依據使用者付費的公平原則，調整透天別墅戶的管理費由 10 /坪/月，調漲至 60 /坪/月 (比照大樓區住戶)。
經管理費調漲後，別墅區的住戶每月的管理費總額從 1,975 元調漲至 3,275 元，引發透天別墅區住戶不滿，進而向法院提起訴訟。
雖然上述管理費調漲的案例，感覺是讓管理費收費標準更一致，讓住戶間繳納的管理費沒有不公平的現象，不過，最終法院卻判決社區管理費調漲之決議無效。
法院認為管理費調漲顯失公平、違反比例原則
法院審理管理費調整是否合理、有無不公平的情形，其標準是根據社區管理費分擔的費用，是否與區分所有權人使用共有部分的「權利」相符，也就是權利和責任義務應該要符合必要性、適當性，以及平等和比例原則，並不是每戶收費的標準都一樣就算是公平。
以前述的案例來看，法院認為，原本透天別墅區住戶每月繳納的管理費為 1,975 元，而該社區全部住戶平均每月管理費為 1,456 元，尚符合平等、比例原則。但在調漲之後，透天別墅區住戶每月繳納的管理費為 3,275 元，較全體每戶平均的管理費高出約 125%，若僅是為了共同負擔社區共有共用部分的需求及必要，此管理費調漲明顯不公平且不合理，亦不符合比例原則。
從中也可以發現，在這個以大樓住戶為主的社區，透天別墅戶明顯弱勢許多，以區分所有權人多數決方式，決定少數戶別要調漲管理費，其實就是很明顯不公平的多數決，有顯失公平之虞。
社區管理費未依照比例原則、不公平怎麼辦
從前面社區管理費調漲爭議的情況可以看出，通常會發生管理費調漲爭議，主因在於管理費調漲未符合適當性、必要性、公平性，以及比例原則，若經檢視後發現，管理費調漲確實有爭議，有不公平、不合理的情況，建議可以採取以下作法捍衛自己的權益。
發存證信函給社區管委會表明不接受管理費調漲
首先，在知道管理費調漲的 3 個月內，先發存證信函，告知社區管理委員會「基於什麼理由不願意接受並且繳納管理費調漲的部分」，每個月依舊準時繳納原先的管理費金額。
有管理費調漲爭議產生，先調處後再考慮訴訟
如果管委會沒有提出異議，就這樣持續繳；如果管委會有提出異議並要求補繳，那麼此時管理費調漲爭議就算發生了，要解決此爭議，建議先去社區所縣市的「公寓大廈爭議事件調處委員會」進行調處 (不需額外費用)，如果調處不成，再向法院提起訴訟。
遇到管理費調漲爭議可以不繳管理費嗎？
繳納管理費是社區住戶的基本責任義務，無論何種原因，都不能不繳管理費。如果因為管理費調漲爭議就停止繳納管理費，社區管委會可以依照《公寓大廈管理條例》第 21 條規定，對住戶進行「催告」，若經催告後仍不繳納，管委會就可以依法向法院申請聲請支付命令或給付訴訟，由法院強制執行，扣押欠繳管理費住戶名下財產。
更多關於住戶不繳管理費的相關處理，請參考：管理費催繳流程和通知期限：住戶不繳管理費管委會的處理方法
社區管理費調漲有爭議、違反比例原則，可透過調解爭取權益
本篇文章整理了 2 種常見的社區管理費調漲爭議，包含管委會自行決議調漲管理費、區分所有權會議決議調漲管理費不公平。
雖然《公寓大廈管理條例》沒有規定管委會可以決議管理費相關事宜，但是，如果社區的規約或經社區區分所所有權會議決議，管理費的相關事宜可由管委會決定，那麼只要在不違反適當性、必要性、公平性和比例原則的前提下，管委會就可以有權利調漲社區管理費。
而面對區分所有權會議決議調漲管理費有不公平的現象時，住戶能做的，就是先寄送存證信函給社區管委會，清楚表達自己不同意管理費調漲的原因，然後每個月繳納的管理費仍維持再調漲前的金額，千萬不可以直接不繳管理費。之後，管委會如果有發出異議，再到縣市政府的「公寓大廈爭議事件調處委員會」進行調處，如果最後還是調處不成，再考慮向法院提起訴訟。
管理費調漲除了要符合公平性和比例原則，建議大家也要同時考量必要性，舉例來說，一個社區以「收入已不足支付重大修繕費用」，決定要調漲管理費，但社區的管理費每年餘額約 40 萬元，這樣看起來，管理費調漲的必要性明顯不足，如果遇到了這類的情況，最好要進一步了解管理費的錢究竟都到哪裡去了，才不會讓自己的權益受損喔！
如果想知道更多關於房市、話題新聞或居家小知識，歡迎大家點擊以下任一 LOGO。追蹤我們的 Facebook 粉絲團、加入官方 Line 帳號或 Line 社群一起討論。
《更多社區管理相關的文章》
