無論是新成屋、預售屋或中古屋都會使用到不動產說明書，不動產說明書因為在內容將詳列了房屋的各項重要資料，包含謄本、地籍圖、標示圖、現況說明書、是不是凶宅等，因此佔有一個很重要的份量，之前我們曾經撰文告訴大家「不動產說明書」的重要性：不動產說明書一定要會看，才不會吃虧｜買房賣房必備知識，而在今天則要告訴大家在中古屋交易中，該怎麼看不動產說明書。
不動產說明書揭露現況，凶宅也得列清楚
中古屋的交易中，當屋主將房屋委託仲介進行買賣後，仲介方便會開始製作「不動產說明書」，裡面必須包含謄本、地籍圖、稅費試算及房屋現況確認書等資訊。製作完成後會由屋主再次確認並且簽名承認該份文件，並提供給買方做確認。其中該注意的細節可不少，買方可要睜大眼睛看清楚。
不動產說明書揭露現況一：謄本
《不動產說明書》中最重要的就是被俗稱為建物的「戶口名簿」的謄本。仲介會在屋主的委託下協助調出資料最完整的第一類謄本，這時買方須注意以下四點：
- 建物坐落及面積（主建物、附屬建物、共用部分）
- 確認他項權利部中是否有設定地上權
- 確認所有權人是否為屋主
- 有無限制或預告登記
其中，「他項權利部」內容要特別注意，必須確認建物產權有沒有被限制登記（設定地上權、信託登記等）。若建物有遭限制登記，必須先行塗銷後才能進行產權轉移；設定地上權若無法塗銷，不僅影響產權轉移手續外，貸款成數也可能受限。
不動產說明書揭露現況二：地籍圖與建物標示圖
不動產說明書中也必須附上地籍圖與建物標示圖。
地籍圖中可以看到該建物所在的土地形狀、大小、座落、界址、面積、都市計劃道路狀況等，需特別留意房子有沒有建在工業用地、道路用地或是公共設施用地上。
台灣現在大多數中古屋都會有增建的狀況，包含頂樓加蓋、陽台伸出等等，建議除了詢問仲介以外，也要了解這些增建的區域是否有符合法規，以避免未來被強制拆除的風險。
不動產說明書揭露現況二：稅費、手續費要寫清楚
除了房屋買賣的價金之外，不動產說明書中也必須條列出各項費用，如稅費、手續費等支出。透過這些記錄與時間點，可以更清楚了解這些費用是要由買方或賣方來支出。
不過各類稅費則是有明確的規範，像是土增稅是由屋主負擔，買方則是印花稅、契稅、登記規費等，以上費用一般專業仲介會先行試算，讓買賣雙方先有基本概念。
不動產說明書揭露現況三：現況確認書需揭露凶宅資訊
《不動產說明書》中的「現況確認書」需要睜大眼睛看仔細，因為這個部分將會揭露這間房子是不是凶宅，還有其他資訊包含嫌惡設施、漏水、海砂屋、輻射屋、建築有無裂痕、增違建、中繼水箱、有沒有基地台等情況也都會列出。
通常《不動產說明書》中也應記載建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡情形，但由於許多房屋屋齡很高，加上多次轉手，就算過去有發生過問題，現任屋主可能也不清楚，因此房仲業者也不會告知，這就容易引發糾紛。
可能會影響房價的險惡設施，也規定須在說明書中揭露。房仲業者需告知買家標的周邊半徑 300 公尺範圍內的嫌惡設施，例如地面高壓電塔、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、垃圾場、顯見之私人墳墓、加油站、葬儀社等等。
不動產說明書揭露現況四：瑕疵擔保責任
若該物件有漏水的狀況，在現況確認書裡必須寫清楚。但許多時候是已經交屋後才發現有漏水的地方，這種時候賣方就容易會用「以現況交屋」來撇清責任。
根據《民法》規定，賣方必須負起瑕疵擔保責任，就算是買賣契約上有加註「現況交屋」字眼，仍是不得超越民法的效力。買方若是遇到交屋後才漏水的狀況，只要能夠證明交屋前該漏水瑕疵就已存在（交屋後 5 年內發現瑕疵，並在半年內通知屋主），且賣方未告知買方，買方也未同意其瑕疵交屋，就可依法提起訴訟，請屋主擔起瑕疵擔保責任，爭取自身權利。
不動產說明書看清楚別疏忽
大多數的人買房都是第一次，因此對於《不動產說明書》的內容多半都不熟悉，若是房仲也沒有協助理解，那可能就會被「唬」而吃虧。《不動產說明書》被視為買賣契約書之一部分，可在糾紛發生時保障民眾權力，買方一定要保留好。
內政部也有規定，《不動產說明書》不得以其他任何名稱來取代（如：「要約書標的現況說明書」或「建物現況確認書」），若遇到這種狀況，就可以向主管機關檢舉。
