房價不斷往上漲，新屋與預售屋的價錢對一般小資族、首購族來說已經高不可攀，因此很多人都轉向注意中古屋市場。但中古屋市場的交易其實有很多需要小心的地方，尤其是你如果遇到了標注「現況交屋」的物件，除了要了解是什麼意思以外，也要小心屋主因為這四個字而不負瑕疵擔保責任，最後房子漏水你只能自己想辦法處理。(首圖來源：Unsplash)
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現況交屋的意思是什麼？
現在許多二手屋、成屋的買賣契約書裡，都會註明「現況交屋」，意思是指：「交易的當下，買方同意以親眼所見的房屋現況來交屋。」，後續雙方不得再以有關房子瑕疵的問題提出法律爭議或意見。
「現況交屋」並不能讓賣方免於日後的「瑕疵擔保責任」，而是代表賣方在「誠實告知屋況」的條件下，不必再整修、重新粉刷油漆、修好家電等等，以房屋現況交給買方而已；如果賣方故意隱瞞惡劣的房屋瑕疵，買方當然還是有權利捍衛自己的購屋權益。
現況交屋就可以不負瑕疵擔保責任？
因此，有許多賣方就會以「現況交屋」這四個字，想要閃過民法中的「瑕疵擔保責任」，但這樣其實是已經違法的。無論雙方如何簽訂買賣契約，這份契約的效力仍無法凌駕於民法之上，因此民法中規定的「瑕疵擔保責任」是沒有辦法用「現況交屋」來粉飾太平。
「現況交屋」並不等於可以不負瑕疵擔保責任，而是代表賣方在「誠實告知屋況」的條件下，包含家中的各種瑕疵、漏水、故障等等問題，並在買方確認且同意的情況下，以這樣的「現況」交屋。如果賣方刻意隱瞞房屋瑕疵，買方仍是可以主張瑕疵擔保責任，捍衛自己的權益。
不動產交易的瑕疵擔保責任
根據《民法》第 354 條，售屋者必須負起瑕疵擔保責任，只要買方在交屋後 5 年內發現瑕疵，並在發現瑕疵的 6 個月內通知屋主，就可以依法請屋主擔起瑕疵擔保責任。
但假如房屋瑕疵屋主已提前告知買方，寫在屋況說明書中，雙方同意以減少價金的方式成交，並在合約上寫明為「現況交屋」，未來屋主才可以不用負起瑕疵擔保責任。
現況交屋驗屋，瑕疵全部寫清楚
要避免未來賣方不負瑕疵擔保責任的風險，在驗屋當下一定要把所有瑕疵都記下來並列入買賣契約中，最好是可以拍照存證，未來好可以拿來做比對。如果是社區大樓，最好是連公共設施的狀況都寫進去，包含地下室有沒有漏水、磁磚剝落、地面積水等等狀況。若未來真的不幸遇到瑕疵問題，就能夠依照這些證據來替自己爭取權益。
避免「現況交屋」字眼，不怕賣方不負瑕疵擔保責任
為了避免未來的爭議，建議購屋者在購買成屋或是中古屋時，買賣契約書裡都避免使用「現況交屋」的字眼，而是直接的寫明雙方的權益及義務，例如：「因重新做過隔間，無法拆除查驗，若日後發現有瑕疵，一律由賣方負擔」、「屋內現有的漏水狀況，賣方折讓價金 10 萬元作補償費用，日後買方不得再以漏水的問題來主張瑕疵擔保責任」這類的詳細敘述，將未來可能發生的爭議降到最低。
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