【都市更新優缺點】公辦都更、自辦都更、民辦都更優缺點比較

2023 年 9 月 23 日發佈 都市更新

都市更新 缺點 公辦都更 自辦

都市更新是城市發展到一個階段後，就必須進行的一項大工程，唯有都更才能讓老屋不至於引發公共安全問題，並改善整體市容。不過現實中，都市更新的推行並沒有很容易，主因是進行都更並非全然是優點，這之中也是有缺點的。以下就來介紹都市更新優缺點有哪些，以及不同的都更方式—公辦都更、自辦都更、民辦都更的優缺點有何不同。

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都市更新優缺點

辦理都市更新時，會產生的優點和缺點如下：

都市更新優點

  1. 增加居住安全性

建築物隨著時間流逝，慢慢會有一些地方會逐漸損壞、抗震力，因此發生意外的機率也會增加，例如：電線走火、牆壁龜裂、磚瓦脫落等等。而都更後，老舊建物的硬體設備就可以全部更新，提高建築耐震能力，並增加居住安全性，而這項優點，正是許多主動發起都更者考量的重要因素。

圖片來源：Canva
  1. 提升居住品質

許多早期設計的建築物，歷經時代的演變，早已不符合現代人的生活需求，都更後的房屋可以改掉這些不合時宜的設計，使住戶居住、生活品質提升。舉例來說，以前房屋的插座多設計在離地面較近或角落處，但現代人生活中需大量使用 3C 產品，部分插座設計在桌面高度會較符合需求。

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  1. 房價上漲

一般來說，都更後的房屋價格都會上漲，尤其是地段好、市場行情佳的，都更後房價可能直接翻倍漲，而屋主若是在趁機將房屋出售或出租，就可以賺到可觀的利潤，而這一點，也是許多願意參與都更者所看重的優點。

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  1. 都更獎勵、稅賦減免

政府為了鼓勵民眾自辦或積極參與都市更新，提供了許多獎勵和補助，包含都更容積獎勵、自主更新的補助，並享有地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅等稅賦減免等優惠，只要符合資格就可以申請喔！

圖片來源：Canva

都市更新缺點

  1. 建物使用空間變小

多數都更整合會失敗，有一部分的原因，就是因為都更後無法「一坪換一坪」，也就是說，都更後的房屋室內空間會比較小，而造成這個現象的主因，是因為許多都更範圍的區位不夠好、單戶持有的土地面積小，當計入建商興建的成本和利潤後，每戶可分到的面積就變小了，如果沒有額外的容積獎勵，公設比又比舊屋高，都更後分回後的房屋室內空間就更小了。

想了解更多關於都更「一坪換一坪」的介紹，請看：都更一坪換一坪是錯誤期待嗎？先看都更分配面積試算

圖片來源：Canva
  1. 等待時間可能很長

理論上，一個都更案需要 3~5 年才能完工，不過實際上，都更時間長短還會受到很多因素影響，包括都更案的規模、改建難度、居民配合度等等，其中，最常導致都更案進度停滯不前的原因，就是產權複雜和「釘子戶」的問題。

坊間總流傳「都更越晚同意可以分到更多」的說法，使得都更案實施者總是要花費很長的時間才能與地主才能達成協議，所以，台灣有許多都更案從規劃到完工都花費了 10 幾年以上的時間。

想了解更多關於釘子戶的介紹，請看：釘子戶意思是什麼？台灣釘子戶案例及下場解析

圖片來源：Canva
  1. 未來居住成本增加

都市更新後的房屋，多半公設比都會比舊屋來得高，在管理費方面也會因此而調漲，除此之外，都更後的房屋每年要繳納的房屋稅，很可能是舊屋的好幾倍，所以，對屋主來說，參與都更後，雖然獲得較安全且舒適的房屋，但每個月的居住成本也增加了。

有關房屋稅的計算方式，請參考：房屋稅試算：房屋稅大概多少？稅率、計算公式和線上試算

圖片來源：Canva
  1. 可能遇到不肖建商

一般民眾對都市更新相關法令和建築工程了解不多，甚至有些人是完全不懂，因此，在辦理都更的過程中，建商基本上會掌握比地主更多的資訊，如果遇到不肖建商，就有可能會利用屋主們不懂而有偷工減料、分配房地計算不透明、低估房屋價值、提供假消息，甚至是違約直接不蓋了。

想了解如何判別不良建商，可參考：不良建商名單怎麼查？找不良、優良建商名單靠這 8 招！

圖片來源：東森新聞

公辦都更/自辦都更/民辦都更優缺點

常見的都市更新實施方式，可分為「公辦都更」、「自辦都更」和「民辦都更」，以下就來一起來看看，這 3 種都更方式個別的優點和缺點有哪些吧！

▼ 公辦都更 VS 自辦都更 VS 民辦都更優缺點比較

都更方式

公辦都更

自辦都更

民辦都更

優點
  1. 由政府主導，可信賴度較高。
  2. 政府可提供補助，降低住戶的成本。
  1. 建商不參與利益分配，住戶有機會分回較多。
  2. 住戶自行決定都更的內容。

由建商出資辦理，代住戶處理所有的流程。

缺點
  1. 政府的審核流程較為複雜，且會受到政治因素的影響。
  2. 須花費的時間較長，約 5~10 年不等。
  1. 住戶須自行籌措都更所需的龐大的資金。
  2. 住戶須有人具備都更和營建相關專業知識，並自行和政府和建商接洽相關事宜。
  3. 住戶自負盈虧並承擔相關風險。
  1. 須與建商進行利益分配。
  2. 建商可能會自身利益為優先，忽略住戶的利益。

想了解更多公辦都更、自辦都更和民辦都更的介紹，請看：公辦都更、自辦都更、民辦都更意思為何？都更條件及實施方式比較

先了解不同都更方案的優缺點才能找出最佳方案

有關都市更新的優點和缺點，可整理如下表：

優點

缺點
  1. 增加居住安全性
  2. 提升居住品質
  3. 房價上漲
  4. 都更獎勵、稅賦減免
  1. 建物使用空間變小
  2. 等待時間可能很長
  3. 未來居住成本增加
  4. 可能遇到不肖建商

從前面公辦都更、自辦都更和民辦都更的優點和缺點比較表，可以發現若想要分回較多的坪數，可以選「自辦都更」；若期望房屋可以因建商品牌價值而提升，可以選擇「民辦都更」；若想要以較低的成本辦都更，則可以選擇「公辦都更」。

每個都更方案都有其特色，至於哪個都更方式對屋主最有利，則會根據住戶們的需求和房地本身的條件而有所不同，如果不確定要選擇哪種方案，建議大家也可找都更相關的顧問公司做諮詢。

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