在買房或租屋時，如果想知道交易或承租的房屋所有權人是誰，除了請賣方或房東出示房屋所有權狀外，還可以向地政事務所調閱建物登記謄本及土地登記謄本，這不僅能讓你知道你所購買或承租的不動產，所有權人是誰，以及該房屋是否還有設定哪些他項權利。以下就來一起來看看，建物謄本、土地謄本是什麼？主要用途、哪裡申請的相關資訊。
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建物謄本、土地謄本是什麼？
建物和土地的身分證
到底建物謄本、土地謄本是什麼？基本上，無論是建物謄本或土地謄本，都屬於「地籍謄本」，而地籍謄本是政府記載建築物、土地基本資料的一項文件，有點像是建築物或土地的身分證，主要的內容可分為「標示部」、「所有權部」和「他項權利部」3 大部分。
之所以會有建物謄本、土地謄本這樣的文件，主要在於我國不動產的各項權利是採「登記制」，根據《民法》第 758條中規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」，也就是說，在國家境內的每塊土地、每棟建築物的權利變動，都需要經過地政機關「登記」才具有效力。
建物謄本和土地謄本的種類
建物謄本和土地謄本的種類，主要可分為以下 3 類：
第一類謄本
土地、建物第一類謄本，限制土地或建物的登記所有權人本人，以及其他依法令可以申請的人才可以申請，謄本內容包含完整的登記人資料，包含姓名、地址、身分證字號和出生年月日。
第二類謄本
土地、建物第二類謄本，所有人都可以申請，但謄本內容中有關登記所有權人的出生日期、姓名、統一編號、債務人及債務額比例、設定義務人及其他依法令規定需隱匿的資料，都會只顯示部分內容，完整的內容僅有限制登記、非自然人的姓名和其統一編號。
第三類謄本
土地、建物第三類謄本，限制在法律上與土地或建物登記所有權人有利害關係者才可申請，謄本內容會隱匿土地或建物所有權人的統一編號、出生日期，但會有完整的姓名、地址，以利後續的法律訴訟。
有關第三類謄本的申請人資格，請參閱：《核發土地登記及地價資料謄本注意事項》第 4 點
建物、土地謄本和權狀的差別
權狀：靜態文件；謄本：動態文件
有不少人會想問：「建物、土地謄本和建物、土地權狀的差別是什麼？」，對於此問題，從內容上來看，建物謄本和土地謄本的內容比建物權狀和土地權狀來得多且詳細，除此之外，還有一個最大的差異是：權狀屬於靜態文件，而謄本屬於動態文件。
由於土地、建物權狀都是發給所有權人留存，所以記載的內容不會變，項目也較簡略，在法律上屬於輔助文件；而土地、建物謄本的內容由地政機關維護，內容隨時會變動更新，項目較全面、詳細，在法律上屬於主要文件。
建物謄本和土地謄本的主要用途
建物謄本和土地謄本的主要用途是什麼？如同前面所述，建物謄本和土地謄本是建築物或土地的「身分證」，上面記載著建物或土地的基本資料，所以，建物謄本和土地謄本的主要用途，就是讓在不動產買賣或租賃時，讓雙方當事人更清楚交易的建物或土地的詳細資訊 (如：面積、用途等)，以及建物和土地的權利人有誰 (如：所有權人、抵押權人等)。
建物謄本和土地謄本怎麼看
無論是建物謄本還是土地謄本，其內容主要可分為「標示部」、「所有權部」和「他項權利部」，而想要了解建物謄本和土地謄本怎麼看，就要詳細來認識這 3 個部分，分別有哪些內容。
土地/建物謄本標示部
建物、土地謄本的標示部，主要記載一些不動產的基本資料，標示明確不動產的位置，有關土地謄本和建物謄本的標示部中主要要看的重點內容如下：
土地登記謄本標示部
- 登記日期：可以得知所有權人何時取得該土地，是否為短期出售。
- 面積：可以得知確切的土地面積有多少。
- 使用分區：這一欄代表著該土地可以允許用途、建蔽率和容積率的規範，不過僅有「非都市計畫區」的土地會有資訊，如為空白，代表該土地屬於「都市計畫區」，需另查閱都市計畫使用分區圖。
- 公告土地現值：此欄的資訊主要作為土地移轉及設定典權時，申報土地現值的參考。
建物登記謄本標示部
- 建築完成日期：可以推算出房子的屋齡
- 主要用途：可得知建物可作的用途，如：住宅用或工業用。
- 主建物面積（或層次面積）、附屬建物面積、共有部分：可加總後確定建物總面積
- 其他登記事項：如果這個欄位有出現「公告徵收，禁止移轉」的字樣，就表示無法過戶。
※ 土地、建物登記謄本的面積單位是「平方公尺」，換算成坪數：1 平方公尺 x 0.3025 = 1 坪
土地/建物謄本所有權部
建物謄本或土地謄本的所有權部，主要記載著不動產的所有權的狀態，資訊內容是差不多的，因此主要要看的重點也差不多：
登記次序：可以看出這物件轉手幾次，以建物來說，如果次數過多，可能代表是有問題的。
原因發生日期：從這項資訊可以推算出賣方持有房屋多久，假如持有時間很短（2~5 年），而且房屋內部又是剛裝潢好的樣子，就有高的機率是投資客的房子。
登記原因：可以得知所有權人如何取得房子或土地，較常見的登記原因為買賣、贈與和繼承。
所有權人：可以確認房子的所有權人是誰，如果發現所有權人跟賣家或房東不是同一人，記得要請對方提出有效有權代理的相關證明。
※ 一般人可以調閱的第二類謄本，姓名和身分證字號會隱藏部分資訊，但仍可以看出端倪。
權利範圍：可以判斷物件是一人獨有，還是與他人共有，如果權利範圍並非 1/1，就表示該土地或建物所有權是多人共有的，所有權人實際上持有的權利面積，為「土地標示部登載的面積」乘上「權利範圍所載的持分」，以住宅大樓為例，一般來說土地會是共有，而建物會是獨有。
權狀字號：此可作為辨識權狀真偽的方法之一，避免遇到有人拿已掛失或偽造的權狀來詐騙。
當期申報地價：此為計算地價稅時的基準，由政府每 3 年重新評估一次。
相關他項權利登記次序：這裡可以用來判斷，所有權人是否有在該不動產上設定「他項權利」，常見的他項權利為銀行的抵押權，詳細的設定內容則必須查看後面的他項權利部，如果本欄沒有資料，則表示該所有權沒有設定他項權利，他項權利部也不會有內容。
其他登記事項：這一欄多半記載著「限制登記」的資訊，包含：預告登記、假扣押、假執行、假處分及禁止處分等，一旦有「限制登記」的不動產，就不能辦理移轉過戶登記，也不能設定他項權利。
土地/建物謄本他項權利部
他項權利部主要紀錄建物或土地的他項權利狀態，而常見的他項權利有抵押權、地上權等，該部分會會列出權利人是誰、權利的期限、權利的金額等等資訊，可說是謄本中資訊最複雜、最容易有糾紛的一部分，而該部分主要要看的的重點內容如下：
權利人：不動產的他項權利中，最常見的是抵押權，通常這個欄位最常見到的是辦理房貸的銀行或壽險公司，但如果所有權人是向民間借貸，也有可能會出現自然人的姓名。如果有 2 筆以上的抵押權記錄，代表該不動產可能有二胎房貸，甚至三胎房貸，由此可推測所有權人可能是急售，較有議價空間。
設定義務人：此欄位記載的是提供土地或建物做擔保的人，通常是所有權人，但在某些情況下也有可能不是，例如：子女拿父母名下的房產去向銀行貸款時，就有可能是設定子女為債務人，父母 (所有權人)為義務人，假如有發現義務人非所有權人的情形，建議要特別詢問詳情。
擔保債權總金額：如果權利人是銀行的話，就可以用此欄位來推估所有權人的購買成本，一般銀行設定的擔保債權總金額會是貸款金額的 1.2 倍 (貸款金額 = 擔保金額 / 1.2)。
以上圖的擔保債權總金額為例，假設所有權人貸款 8 成，就可以推算出所有權人的購買成本為：
貸款金額：180 萬 (216 萬 / 1.2)
購買成本：225 萬 (180 萬 / 0.8)
※ 所有權人有可能貸款成數不到 8 成，因此，上述的購買成本試算僅供參考喔！
共同擔保地號、建號：有些建物坐落的土地不只一筆，只要是共同擔保表示不能拆開買賣，所以買家一定要特別仔細留意、核對共同擔保地號跟建號，檢視屋主是否有提供所有的地號、建號資料，假如屋主沒有將共同擔保的部分一併出售，產權就會有瑕疵，日後無論是想抵押貸款或是過戶都會有阻礙。
土地、建物登記謄本申請
土地、建物謄本哪裡申請
目前土地、建物登記謄本的申請方式，大概有以下 5 種：
- 地政事務所臨櫃申請
申請人可以攜帶有照片的身分證件，到任一間地政事務所服務櫃台，提供地段、地號、建號或門牌地址，或直接提供所有權狀給地政承辦人員，就可以申請到紙本謄本。
- 網路申請
可以用自然人憑證或工商憑證，進入「全國地政電子謄本系統」、「北北桃地政資訊網路 E 點通-中華電信」或「北北桃地政資訊網路 E 點通-關貿」申請。
※只開放申請第一、二類謄本。
- 通信申請
檢附身分證明文件、填具謄本申請書，並檢附足額郵資的回郵掛號信封及規費，寄到轄區內任何一間地政事務所申請，並在信封正面左上角註明「通信申請地籍謄本及相關資料」字樣。
※只開放申請到第二類謄本。
- 便利超商申請
攜帶自然人憑證或工商憑證至 4 大超商操作多媒體事務機 (如 7-11 ibon、全家便利商店FamiPort等) 申請。
※只開放申請第二類謄本。
- 委託地政士或代書申請
如果真的覺得自己申請土地、建物登記謄本很麻煩，也是可以直接委託地政士或代書申請，代辦費用大約 300~400 元。
土地、建物謄本哪裡申請應備資料
想要申請土地、建物登記謄本，須準備的文件資料如下：
- 有照片的身份證明文件正本，網路、超商申請則需準備自然人憑證或工商憑證
- 須提供地段、地號/建號，也可以提供建物門牌（需收取 20 元門牌查詢費用）
土地、建物謄本申請費用
申請建物登記謄本和土地登記謄本所需的費用如下：
- 電腦列印建物謄本、土地謄本：每張 20 元
- 登記（簿）謄本人工影印：每張 5 元
土地、建物登記謄本重點資訊懶人包
有關建物登記謄本和土地登記謄本要看的重點內容，整理如下表：
|
項目 |
建物登記謄本 |
土地登記謄本 |
|
標示部 |
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所有權部 |
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他項權利部 |
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不動產交易或租賃，看懂土地、建物謄本很重要
建物謄本和土地謄本都是屬於地籍謄本的一種，這項文件就如同房屋或土地的身分證，想知道屋主、地主是誰？房屋或土地的主要用途？房屋或土地的實際面積有多大？房屋或土地的主要用途為何？房屋或土地上是否有設定抵押權，都可以透過建物謄本和土地謄本得知，因此，對於房屋交易的買方或租屋的房客而言，看懂建物謄本和土地謄本是很重要的。
而想要申請土地、建物登記謄本，可以透過以下 5 種方式：
- 地政事務所臨櫃申請
- 網路申請 (只開放申請第一、二類謄本)
- 通信申請 (只開放申請到第二類謄本)
- 便利超商申請 (只開放申請第二類謄本)
- 委託地政士或代書申請
本篇文章詳細介紹了土地、建物謄本怎麼看，只要願意花時間調閱謄本，並鑽研其中的細節，就可以減少被詐騙的機會，並有機會可以發現賣方的購屋成本，或是屋主有急賣的傾向，說不定就能替自己省下一筆的費用呢！
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