對許多年輕人而言，買房最大的門檻，就是需要自備款 (頭期款)，而現實中，在台灣普遍低薪的情況下，上班族們若想單靠一份薪水存到買房的頭期款，是相當困難的一件事，於是，在網路上經常會有網友詢問，買房全額貸款的可能性。究竟買房全額貸款可行嗎？Dcard 網友對於青年購屋貸款全貸又有什麼樣的看法呢？就讓篇文章來告訴你吧！
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買房全額貸款是什麼？
買房不用準備自備款，全部用借款
買房全額貸款，又稱「零元購屋」，這並非指買房完全不用錢，而是買房的錢可以由銀行或其他融資機構先墊款，之後在由購屋者分期償還這筆款項。較常見的做法是，向銀行借房貸 8 成，剩餘的 2 成，可能透過銀行信貸、建商提供的民間貸款或公司貸款，來達到買房全額貸款，換而言之，零元購屋就是購屋者要背負 2 筆貸款，而其中一筆還有可能是高利貸。
買房全額貸款種類
買房全額貸款通常是透過銀行購屋貸款借到房價約 7~8 成的資金，剩餘的 2~3 成資金，則可能搭配以下貸款種類：
一、原屋融資
將名下沒有貸款的房屋做為抵押品向銀行申請的貸款，因為沒有貸款的房子通常屋齡都有約 20~50 年，因此亦稱為「中古屋貸款」。
二、二胎房貸
將名下有貸款的房屋，再次向銀行申請貸款，又稱「二順位房貸」或「次順位抵押貸款」。
三、信用貸款
向銀行借信用貸款，上限有月薪 22 倍的限制，且因無擔保品，有貸款利率高、年限短的問題，故每月的還款金額也較高。
四、副擔保貸款
向銀行辦理購屋貸款時，超過規定成數的貸款額度，稱為「8+1貸款」或「超成數貸款」，這多出來的 1 成可能以信貸方式辦理，但利率和房貸差不多。
五、建商貸款（公司貸）
購買預售屋時，部分建商會提供貸款，不過這種建商貸款可能有利息高、貸款年限短的問題，因此每月償還金額也可能較高。
六、裝潢貸款
指的是銀行提供裝潢用的貸款方案，一般可與購屋貸款一同申請或獨立申請，有些人會以此貸款的錢來作為自備款支付房價，不過有些銀行為了掌握資金流向，並確保放貸的錢確實用於裝潢用途，會要求借款人在撥款後要檢附「工程款明細」或「裝修報價單」等證明，故裝潢貸款未必能作為購屋自備款用。
青年購屋全額貸款解析：Dcard 網友的看法
前陣子某位總統候選人提出了「青年購屋貸款額度最高 1500 萬元，可全額貸款」的政見，在 Dcard 上掀起了一陣討論，多數的網友對此政策都不太看好，並認為其隱藏的風險太大，以下就一起來看看 Dcard 網友們怎麼說吧！
一、 青年購屋貸款全貸可能助長炒房
儘管在政見中，青年購屋全額貸款的申請人資格條件，有限制年齡 40 歲以下、無重大信用瑕疵者的首購族，且購屋後 10 年不得轉售，但是許多 Dcard 網友都認為，這並不能阻止有心人士透過人頭的方式辦理此種低利率貸款購屋，之後再拉抬房價售出，使得房價愈漲愈高，失去讓年輕人買得起房的初衷。
二、寬限期結束可能面臨貸款還不出
若以貸款金額 1,500 萬、利率 1.65%、貸款 30 年、寬限期 5 年、採本息平均攤還來試算，在 5 年寬限期內，每個月還款金額為 20,625 元，但當寬限期結束後，每個月要還款的金額高達 61,053 元。
Dcard 網友認為，按照台灣目前各行各業的薪資水準，40 歲以下的人，除了工程師、醫師、教授、律師、法官、議員立委或投資人等高薪的職業外，其餘多數人即使是雙薪家庭，也很難負擔得起每月 6 萬多的房貸。
三、讓財力不足的人也進場購屋
有 Dcard 網友指出，美國 2008 年的次級房貸風暴，起因就是因為當時美國讓許多沒有能力買房的人可以向銀行貸款購屋，後續造成了大量的案件違約，而台灣的「青年購屋全額貸款」，讓青年購屋貸款全貸看起來就是很容易引發「台版次級房貸危機」的一項政策。
畢竟有些想買房的人，未必會考量到寬限期結束後，未來還不還得起貸款的問題，只在乎當下買不買得起，若是寬限期 5 年後還不出貸款，就是房屋將房屋出售，或是讓其淪為法拍屋，然後再回到過去租房的日子，只要房價沒有大幅下跌，損失其實也不大。
四、可能導致房價定錨效應
有 Dcard 網友認為，青年購屋全額貸款設定最高貸款額度為 1,500 萬元，可能能引發「房價定錨效應」，也就是讓未來很多主打首購族、年輕族群的建案，房價都會以 1,500 萬元進行設計規劃，也可能讓市場上的房價再度上漲。就如同過去「22K 方案」，讓很多企業認定大學畢業生月薪只需要 22,000 元，青年購屋全額貸款的政策，也可能導致建商認為房價定在 1,500 萬元可追求最高獲利空間。
買房全額貸款可行嗎？
許多人會問：「買房全額貸款可行嗎？」，其實只要有足夠的還款能力，買房全額貸並無不可，只不過，現實中大多數會向銀行貸款買房的人，往往自身財力並沒有很雄厚，所以建議要留意以下注意事項：
一、評估自身還款能力
如果是想要採用購屋貸款 8 成，剩餘 2 成透過信用貸款或建商公司貸款的方式，來達到買房全額貸款，須審慎評估自身的還款能力，因為信貸和建商貸款，都有利率高、貸款期限短的問題，所以會導致每月還款金額拉高很多，一旦發生意外工作中斷，違約還不起貸款下，房屋就會淪為法拍屋。
二、以租金還貸款未必足夠
有些人買房後會將房子出租，用讓房客來繳房貸，不過如果房子未順利出租或是租金水準太低，借款人就會要自掏腰包，自己繳貸款，若無力償還，之後房屋也會淪為法拍屋。
三、房屋出售未必會賺錢
有些人會希望透過買房全額貸的方式來投機獲利，但這與房市景氣和房屋本身條件有關，若是房市景氣好、房價上漲，確實可以因此大賺一筆錢；倘若房市景氣差、房價下跌，房屋本身的條件又不是太好，那麼即使降價銷售，房子也有可能長期賣不出去，而貸款方面，並不會因為房價下跌而負擔減少，反而讓自己承受巨大的房貸壓力。
青年購屋全額貸款可行嗎？
法規未規定不可首購全額貸款
單就「青年購屋全額貸款」的政見來看，在法規面上並沒有不可行，而實務上，銀行也確實有承作購屋貸款 9 成的案子，只不過這種高成數的貸款條件，對於借款人資格和房屋條件的要求很高，除了借款人每月收入要夠高外，做為抵押品的房屋也必須座落在精華地區，如捷運站附近。
銀行辦理貸款全貸意願可能不高
對銀行而言，承作全額貸款是要承受相當高的風險，因為銀行主要的收益是靠利差，所以只要一筆放款案件收不回本金，就要用好幾件案子的利息收入才能補回。這也是為何銀行房屋鑑價總是會低於市價一些，購屋貸款的放款成數也會盡量以 7~8 成為原則、不超貸，這樣當房屋不幸淪為法拍屋時，能拿回足額款項機率就越高，不會產生差額須提列呆帳。
從這裡來看，如果要求銀行辦理全額貸款，這無疑是讓銀行承擔很大的風險，每次法拍都將要提列呆帳，因此銀行辦理全額貸款意願可能不高。
可能使房價再度上漲
許多 Dcard 網友都認為「青年購屋全額貸款」的政策，會導致房價再度上漲，儘管政策的立意是讓年輕族群中沒有房屋者可以輕鬆購屋，但是市場上有能力買房的人，多數都會抱持著預期心理，在政策施行前大量湧入房市購屋，使得房價上漲。估計推測房價會漲價的時點有：
- 提出「青年購屋全額貸款」政見的候選人當選
- 「青年購屋全額貸款」政策訂定完成後發布消息時
- 「青年購屋全額貸款」政策方案核定後、實際施行前
買房全額貸款風險高，建議謹慎評估再辦理
買房全額貸款不用準備自備款，讓許多自備款不足，但又想要購屋的人相當動心，不過，此種買房方式，多半是採用購屋貸款 8 成搭配 2 成利率較高的貸款，使得每個月要償還的貸款金額拉高很多，變相讓購屋成本增加很多。
常見買房全額貸款，其2~3 成資金可能搭配以下 6 種貸款種類：
- 原屋融資
- 二胎房貸
- 信用貸款
- 副擔保貸款
- 建商貸款（公司貸）
- 裝潢貸款
究竟買房全額貸款可行嗎？其實若自身財力足夠雄厚，並把所有風險都考慮進去，並選擇可負擔得起的總價物件，即使房市不景氣、房價下跌，也不見得會遭遇房貸繳不起的困境。只不過，現實中多數人都很難符合財力雄厚這項條件，所以對大眾而言，買房全額貸款也可說是不可行。
而對於某位總統候選人提出的「青年購屋全額貸款」 Dcard 網友們認為主要會有以下 4 大問題：
- 可能助長炒房
- 寬限期結束可能面臨貸款還不出
- 讓財力不足的人也進場購屋
- 可能導致房價定錨效應
至於青年購屋貸款全貸可行嗎？綜合看起來，若以現行的相關法規來看，青年購屋全額貸款是可行的，但在施行過程中，可能會遇到銀行不願配合放貸，或是將借款人的資格條件設定很嚴格。另一個問題則是，如果這政策是希望能夠讓年輕人買得起房，其可能造成的房價再度上漲問題，也不是大家樂見的。
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