購買預售屋時，買方在簽約當下還看不到完工後的房屋，因此建材、坪數、完工時間、貸款條件與交屋標準，幾乎都要以契約內容為依據。一旦合約簽下去，後續發生面積誤差、貸款不足、延遲交屋或建材更換等問題，也會優先依照契約約定處理。
本文依照 2026 年現行預售屋規定，整理簽約前必須確認的 12 個重點，包括至少 5 天的契約審閱期、履約保證方式、面積找補、房地總價 5% 交屋保留款，以及預售屋原則上禁止換約轉售等規定，特別適合首次購屋族閱讀。
本篇已於 2026 年 7 月更新。本文依現行法規與政府公開資料整理，實際權利義務仍應以個別契約內容及主管機關認定為準。本篇原文為果仁家所有，歡迎轉載請註明出處。
2026 預售屋規定更新提醒
截至 2026 年 7 月，現行預售屋買賣定型化契約仍以 2023 年 7 月 1 日生效的規定為主要依據。政府已於 2026 年提出強化履約保證、揭露信託專戶及限制價金用途等修正草案，但尚未正式生效，簽約時仍應查詢內政部最新公告。
預售屋接待中心公布的開價，不一定等於附近建案的實際成交行情。簽約前可利用內政部不動產交易實價查詢服務網，比較同一生活圈、屋齡、樓層、坪數及產品類型相近的預售屋成交價格。
比較單價時，應先排除停車位價格，避免將「房屋加車位總價」直接除以總坪數，導致單價失真。除了成交單價，也要一併確認付款方式、工程期款、貸款成數、管理費及交屋時應繳費用，評估自己是否有足夠資金完成交屋。
另外，預售屋成交價格通常會在簽約後一段時間才公開，近期熱銷建案仍可能出現資訊落差，因此不能只參考代銷人員提供的成交表。
預售屋開始銷售前，業者應先將建案名稱、基地位置、銷售戶數及預售屋買賣定型化契約等資料，報請建案所在地的地方政府備查。買方可至內政部不動產交易實價查詢服務網，確認建案是否完成預售屋銷售資訊及契約備查。
不過，「已備查」只代表業者已經將契約送交主管機關，不代表政府替建案品質、建商財務或所有契約條款背書。買方仍要自行逐條核對實際拿到的契約，是否與政府網站公開的備查版本一致。
此外，預售屋應在取得建造執照後才能銷售。買方應要求業者提供建造執照字號，並向地方政府建管單位查詢，核對基地地號、樓層數、用途、戶數及起造人等資料。
土地使用分區也不能只看代銷宣稱的「住宅產品」。部分商業區土地雖可能允許住宅使用，但工業區、特定專用區或以一般事務所名義申請的產品，可能在用途、稅率、貸款、設籍或管理上與一般住宅不同。簽約前應確認建造執照上的用途，是否符合自己的實際使用需求。
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預售屋契約應清楚記載停車位的性質、位置、型式、編號及規格，包括長度、寬度、高度，以及車道與其他必要空間面積。
買方不能只確認「平面車位」或「機械車位」，還要注意以下內容：
模型上的停車位置、車位平面圖及銷售人員承諾，也應保留書面資料。不要只憑口頭說明認定車位一定好停或未來可以更換。
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依照預售屋買賣定型化契約規定，買方在簽約前應有至少 5 天的契約審閱期，而且應能將完整契約攜回閱讀。建商不能要求買方放棄審閱期，也不應以限時優惠、即將漲價或有人排隊購買為理由，要求買方立即簽約。
審閱期間應確認的不只是契約正文，還包括付款明細表、建材設備表、房屋平面圖、停車位圖、規約草約、履約保證文件及其他附件。
若業者先收取定金，也應提供書面憑證，清楚記載購買標的、戶別、車位、價格與退款條件。不要只憑刷卡單、轉帳紀錄或口頭保留完成訂購。
簽約前要特別注意
廣告宣傳品、建材設備表、房屋平面圖及停車位位置圖，原則上都是契約的一部分。契約不得約定「廣告僅供參考」，因此接待中心的重要承諾應盡量保留紙本、照片、電子郵件或通訊紀錄。
預售屋銷售坪數通常包含主建物、附屬建物及共有部分，但真正能在室內使用的空間，主要仍取決於主建物及陽台等附屬建物面積。
簽約前應逐項確認：
契約不得使用沒有明確法律定義的「使用面積」、「受益面積」或「銷售面積」等名詞，買方應直接核對可以辦理登記的面積項目。
另外，2018 年 1 月 1 日後申請建造執照的建案，雨遮原則上不得再列入附屬建物登記面積。若銷售人員將雨遮或其他空間計入坪數，應要求說明計算依據。
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預售屋交屋可能是數年後的事情，建材、衛浴、廚具、門窗及家電設備都有可能停產或更換，因此契約應具體記載建材設備的廠牌、系列、型號、規格及數量。
若建材設備無法供應，契約也應說明替代方式。建商不能只用「同級品」、「同等級建材」等模糊文字，保留單方面更換的權利，更不能以供應商漲價等理由，未經買方同意就直接更換。
簽約前應特別確認：
預售屋完工後的實際登記面積，可能與簽約時的預定面積不同。依照現行定型化契約，土地面積、主建物面積或房屋登記總面積出現誤差時，應依約辦理價款找補：
找補金額通常會依契約所列土地、主建物、附屬建物及共有部分單價分別計算，不能只用總價除以總坪數後，以單一平均單價找補。
原文常見的「建商必須無限額補償差額」容易造成誤解。比較精確的說法是：面積不足部分應全部找補；但若誤差超過 3%，買方另有解除契約的權利。
契約應明確記載預定開工日期，以及完成主建物、附屬建物與必要設施並取得使用執照的期限。不要只接受「預計某季完工」、「取得建照後若干工作日」或其他難以判斷的模糊說法。
依現行預售屋定型化契約，重要時程包括：
契約也應列明可以順延工期的情況。一般以天災、法令變更或其他不可歸責於賣方的事由為限，不能讓建商以人力不足、資金調度、一般下雨天或自行施工安排為由，無限期延後完工。
預售屋應辦理履約保證，但現行制度共有 5 種方式，各自保障的內容不同：
其中，不動產開發信託及價金信託主要著重於資金控管，不代表銀行保證建案一定完工，也不等於買方繳出的每一筆款項都能全額返還。
簽約前應確認契約勾選的是哪一種履約保證、承作機構名稱、保障範圍及相關證明文件，並核對繳款通知上的公司名稱與帳戶資訊。若業者要求將房款匯入個人帳戶、業務帳戶或契約未記載的帳戶，應先向建商與承作金融機構查證。
履約保證不是「完工保證」的同義詞
買方不能只看到契約寫有「銀行信託」就放心簽約，仍要閱讀信託或保證文件，確認發生建商停工、破產或無法交屋時，可以取回什麼款項，以及由哪個機構負責處理。
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預售屋廣告常以「低首付」、「工程期零付款」或「最高貸款 8 成」吸引買方，但最終核貸金額仍由銀行依照交屋時的房屋鑑價、收入、信用、負債比及當時授信政策決定。
因此，建商或代銷口頭宣稱可以貸到某個成數，並不等於銀行已經承諾核貸。簽約前應仔細閱讀「貸款約定」與「貸款不足」條款，確認以下事項：
買方也要預留交屋資金。除了貸款差額，交屋前通常還有契稅、登記規費、代書費、貸款設定費、管理費預收款及其他費用，不能將所有資金都投入簽約款與工程款。
依照現行平均地權條例，2026 年新簽訂的預售屋買賣契約，買方原則上不得將契約讓與或轉售給第三人，建商也不得同意或協助違規換約。
目前主要例外包括：
符合法定例外不代表可以任意多次換約。需要主管機關核准的特殊案件，全國每 2 年原則上以 1 戶為限；違規讓與或轉售，可能按戶處新台幣 50 萬元以上、300 萬元以下罰鍰。
因此，購買預售屋前應將工作調動、家庭變化、資金風險及未來居住需求納入評估，不能再以「交屋前不想買就換約」作為退場方案。
建商完成房屋、取得使用執照，並完成契約與廣告圖說約定的設施後，應通知買方進行驗收。驗屋時發現的漏水、空鼓、門窗、設備、排水或施工瑕疵，應記載在驗收單上，並要求建商限期修繕。
依現行規定，買方有權從自備款中保留房地總價 5%作為交屋保留款，待建商完成修繕並經雙方複驗合格後再支付。
這裡要注意，法規寫的是「房地總價 5%」，不是房屋價款 5%、自備款 5%，也不是由建商自行設定一筆固定金額。若契約將保留款縮減為數萬元，或要求買方先全額付款、交屋後再走保固程序，都可能影響買方權益。
預售屋保固期限原則上從買方完成交屋日起算；若有可歸責於買方的原因，則可能從賣方通知交屋日起算。現行基本保固為：
交屋時，建商應提供房屋保固服務紀錄卡。即使契約保固期限經過，買方仍可能依民法或其他法律主張瑕疵擔保及損害賠償權利，不能因契約寫有保固期限，就一概排除建商的其他法律責任。
此外，也要確認賣方違反建材設備、完工期限、交屋期限或其他重要約定時，買方可以主張的遲延利息、違約金、減少價金及解約條件，避免契約任意縮減定型化契約提供的保障。
預售屋簽約時，不只要看房價與格局，也要確認建案能否合法銷售、契約是否完成備查，以及履約保證、貸款不足、面積找補、完工交屋與驗收保留款等規定。
若時間不多，簽約前至少確認以下 12 點：
果仁家提醒
預售屋契約金額高、履約時間長，簽約前若發現實際契約與政府公開備查版本不同，或出現縮短審閱期、降低交屋保留款、延後修繕、任意更換建材等條款，應先拒絕簽約，並向所在地地政局、消保官或 1950 全國消費者服務專線諮詢。
是。預售屋買賣契約的審閱期至少為 5 天，而且買方應能將完整契約及附件攜回閱讀。建商不能要求買方放棄審閱期，也不能只提供部分契約內容。
不一定。完成備查不代表政府保證建商財務、施工品質或每一項契約內容都沒有問題。買方仍要確認自己拿到的契約是否與公開備查版本一致，並逐條核對現行定型化契約規定。
土地面積、主建物面積或房屋登記總面積的誤差超過 3% 時，買方可以選擇解除契約。不足但未超過 3% 的部分，賣方仍應全部找補價款。
買方有權從自備款中保留房地總價 5% 作為交屋保留款，待建商完成修繕並經雙方複驗合格後再支付。契約不能擅自改成房屋價款 5% 或固定數萬元。
原則上不可以。現行規定禁止將預售屋契約讓與或轉售給第三人，只有配偶、一定範圍親屬，或符合法定特殊情形並經地方政府核准，才可能辦理契約名義變更。
不一定，要看貸款不足的原因及契約約定。若是買方收入、信用或負債造成核貸不足，通常仍須自行補足差額；若不可歸責於雙方或可歸責於賣方，則可能適用分期補足或解除契約規定。因此簽約前一定要閱讀貸款差額處理條款。
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