近年房價屢創新高,但自從央行第七波信用管制實施後,預售市場明顯降溫。2025 年第一季的「329檔期」雖然推案量突破 8,000 億元,卻未能帶動成交熱潮,反映出市場進入「量縮價穩」階段。
在這樣的轉折點,自住客是否迎來更好的議價時機?本篇由果仁家房市編輯團隊整理專家觀點、市場實況與實用談判建議,幫助你在房市轉冷期做出更聰明的決策。
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據房市顧問與實價登錄資料觀察,市場正在出現以下變化:
預售案買氣下滑,許多案場銷售停滯
建商庫存壓力增加,特別是接近完工的成屋案
信貸條件緊縮,買方貸款難度提高,市場轉為觀望
《果仁家》編輯團隊指出,在買氣減弱的階段,建商與屋主普遍更願意釋出議價空間。過往「一案難求、開價即售」的市場氣氛逐漸轉變,買方反而有機會以更合理價格購入理想住宅。
案件類型 | 特色 | 議價機會 |
---|---|---|
成屋建案 | 建商資金壓力大,急於去化 | 較高 |
熱區高價案 | 開價過高、銷售不順 | 中高 |
投資客釋出 | 急於變現或退場 | 高 |
私人屋主急售 | 有換屋或財務需求 | 高 |
根據《果仁家》過去追蹤與網友回報,這些類型通常在市場轉冷時較能談出實際讓利,建議買方進場前先蒐集實價資訊,並詢問銷售人員目前實際成交狀況,作為判斷依據。
調查近期實價登錄+屋主開價差距
許多地區實際成交與開價落差超過 10%,查好行情就能有議價底氣。
觀察建案銷售進度與公開時間
若建案已銷售半年以上、去化速度慢,可適時出價測試建商讓利意願。
談價格之外,也談「附加價值」
包含停車位折價、裝潢升級、管理費優惠、延後交屋條件等,都是實質讓利方式。
推案初期、新案氣勢強的重劃區
熱門學區或精華地段產品
建商資金壓力低、去化速度快的社區
公辦都更、危老整合案等稀缺物件
果仁家提醒,若市場供給稀少或買方需求仍強,議價空間就有限,這類案子仍是建商掌握主導權。
《果仁家》認為,對真正有需求的購屋族來說,房市轉冷不代表不能買,而是提供了一個更理性選擇、減少衝動購買的機會。善用市場冷卻期,搭配實價資訊與正確談判策略,反而能替自己爭取到更好的入住條件與價格。