2025年開春，雖然預售屋交易量下滑、成交冷清，但房價依舊維持高檔。很多想買房的自住族因此陷入兩難：「等房價跌？還是早買早安心？」更讓人困惑的是，隨著利率居高不下，房貸壓力也越來越重。
在這樣的環境下，自住客該怎麼判斷進場時機？是繼續等，還是趁房市轉冷時理性進場？果仁家幫你一次分析三大關鍵因素。
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雖然交易量下滑，但房價不跌的原因其實並不複雜：
尤其是六都主流建商，資金來源穩定，面對買氣冷淡時多選擇「收起來不賣」，避免價格鬆動。
像台北市中山、南港、高雄鼓山等地，區域機能完整，買方信心相對穩定，即使市場轉冷，仍有支撐力。
根據內政部與營建署資料，近年營建成本節節上升，加上地主惜售，讓建商開價壓力居高不下。
央行第七波選擇性信用管制，加上銀行自主控管不動產貸款總量，目前購屋族面臨「貸不到足夠成數、也貸不到好利率」的雙重壓力。
根據央行 2025 年 1 月最新統計資料，自然人購屋第1戶房貸成數已降至73.38%
，利率區間則落在2.19%～3.35%，加權平均利率為2.53%，明顯高於 2020 年前 1.5% 的水準。若以貸款 1,000 萬元、30 年期本息平均攤還來試算：
| 房貸利率 | 每月月付金額 | 與1.5%利率相比差額 |
|---|---|---|
| 1.5% | 約34,500元 | – |
| 2.53% | 約39,640元 | 多出約5,140元/月 |
每月多繳5千元，30年下來將多付180萬元以上利息成本。
此外，根據房仲業者觀察，目前即使是新青安房貸申辦時程已稍為加快，但許多銀行仍暫停受理第二戶房貸申請。
即使房價不動，利率本身也正在吞噬你的購屋預算與生活品質。
果仁家建議，與其等「房價大跌」、或怕「利率再漲」，不如根據自身情況做出理性判斷：
是否有穩定工作與預算？
若收入穩定、手上有自備款，房價高低反而不是第一考量，重點是還得起、住得久。
是否有迫切居住需求？
結婚、生子、換工作通勤變遠等，都會改變你的居住選擇權。等太久，有可能租金也一直支出。
看中的是產品還是價格？
若遇到地段合適、格局機能好、總價可接受的案子，即使價格沒有「撿到便宜」，也可能是長期最划算的選擇。
現在的房市環境不再像過去一樣「買了就賺」，但對真正有自住需求的人來說，判斷進場時機的關鍵不在價格漲跌，而是：
選到對的產品
抓到自己能負擔的財務界線
掌握冷市中的議價空間
市場轉冷，不代表不能買，而是你有更多談判與選擇的空間。《果仁家》建議理性分析、避免衝動，把握每一次看屋與出價的機會，才是真正買到好房的關鍵。