現在越來越多人買房會選擇「共同持有」，無論是夫妻、情侶，甚至是朋友合資買房，都希望藉此保障雙方權益。但你知道嗎？共同持有雖然聽起來公平，卻也有不少隱藏的缺點，一不注意還可能吃虧！
這篇就幫你一次整理「共同持有的缺點」，讓你在簽約登記前做好功課、不留遺憾。
共同持有是什麼意思？
簡單來說，共同持有就是「一間房子登記在兩人（以上）名下」，雙方都擁有產權。可以是「公同共有」或「分別共有」的形式：
- 公同共有：雙方共同擁有整棟房子，沒有明確分配比例。
- 分別共有：各自擁有特定比例，例如 A 持有 70%、B 持有 30%。
但不論是哪一種，共同持有都會產生一些實際上的麻煩與限制。
常見的共同持有缺點
❶ 所有重大決定都要雙方同意
只要是出租、出售、增貸、抵押這類動作，都要共有人全數同意。只要一方不同意，另一方就沒辦法單獨處理。
舉例：想出租給房客，結果對方不想租；或是想趁高點賣房，但對方覺得可以再等等，這種意見分歧時常見。
❷ 首購與稅務優惠會一次用光
很多人不知道，共同持有會讓兩人同時失去「首購優惠」與「土地增值稅一生一次優惠」！
- 首購房貸的利率與成數較好，但只能用一次，共同登記就算用了。
- 土地增值稅 10% 優惠一生只能一次，雙方共同持有等於兩人都用掉了！
❸ 稅務與行政處理變得更複雜
房屋稅與地價稅雖然可以申請自用住宅優惠稅率，但每個持有人都要分開申報、辦理，手續變兩倍，也增加溝通與誤差風險。
❹ 房貸申請受限，還可能被拖累
共同登記的房子雖然看似雙方都有保障，但銀行審核貸款時只會看一個人的信用狀況。若選擇信用分數較差的人當借款人，貸款成數可能會更低。
另外，有一方曾有信貸未繳、學貸遲繳、當保人紀錄等，可能也會拖累整體貸款條件。
❺ 難處理自己的那一份產權
雖然「分別共有」可以明確表示持分，但你不能說賣就賣。要處分自己的產權，也得通知其他共有人，有時還得經過法院同意。
賣給外人時，對方也會考量使用權、未來處理等風險，變得不容易脫手。
那該怎麼辦？兩種替代方案可參考
預告登記
如果不想馬上共同持有，但又擔心對方賣掉房子，可以使用「預告登記」，讓房子雖然登記在一人名下，但處分權需經另一人同意，保障仍在。
白紙黑字約定
不管是不是情侶關係，若選擇共同出資，務必先簽定書面協議，明訂出資比例、日後處理方式等，避免口說無憑產生糾紛。
快速整理：共同持有的 5 大缺點
| 缺點 | 說明 |
|---|---|
| 決策不易 | 出租、出售需雙方同意 |
| 優惠用盡 | 首購與土地增值稅優惠同時失效 |
| 稅務麻煩 | 地價稅與房屋稅需各自申報 |
| 貸款條件受限 | 共同信用評分，容易受對方影響 |
| 處分困難 | 持分難單獨賣出，需他人同意 |
小提醒：共同買房前，這些一定要先談好！
- 未來是否會換屋？想不想保留首購資格？
- 若要分手或離婚，房子該怎麼分？
- 誰當主要貸款人？另一人怎麼保障？
有了這些共識，再決定要不要「共同持有」，才不會未來反而造成更多困擾。
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