包租代管 vs 自行出租，房東該怎麼比較？一篇看懂優缺點！

如果你是有房可租的屋主，可能會遇到這個難題：

• 是該自己找房客、自己收租、自己處理大小事？
• 還是把房子交給「包租代管」業者全權處理？

這篇文章帶你快速了解「自行出租」和「包租代管」的差別、優缺點，以及哪一種模式更適合你！

什麼是「自行出租」與「包租代管」？

名稱	定義說明
自行出租	房東親自找房客、談租金、簽約、收租與處理房屋大小事。適合熟悉租賃流程、有時間管理房子的屋主。
包租代管	將房屋委託給合格業者，由對方協助出租、管理，分為兩種模式： ▸ 包租：業者成為「二房東」，再轉租給房客，並承擔空屋風險。 ▸ 代管：由業者協助管理、處理修繕，但房東仍與房客簽約，承擔空屋風險。

包租代管 vs 自行出租比較表

比較項目	包租代管（社會住宅方案）	自行出租
租金收入	包租：市價8折 代管：市價9折	市價100%
空屋風險	包租：由業者承擔 代管：由房東承擔	房東自行承擔
租金收取	固定由業者支付或協助轉交	房東自己收租
房屋管理	由業者協助修繕與報修	房東需全程處理
租客糾紛處理	業者可代為協助	需親自協商或處理法律問題
稅務與補助	可享租稅優惠、公證補助、修繕補助	無特別減免，按一般租金課稅
房客挑選自由	包租：無法自選 代管：可自選	可自由挑選房客
租期彈性	需簽約1～3年	可自行決定租期

哪種模式適合你？4 種房東情境分析

• 沒時間管理、希望穩定收租 → 選 包租
• 願意承擔空屋但想省事 → 考慮 代管
• 重視稅賦優惠、不怕租金打折 → 適合參加 社宅包租代管
• 追求租金最大化、不怕麻煩 → 選 自行出租

常見問題 Q&A

Q1：包租代管的租金真的會少很多嗎？

A：雖然表面上是市價的8～9折，但實際因稅負減免與修繕補助，淨收益可能與自行出租差距不大。

Q2：已出租的房子可以申請包租代管嗎？

A：可以，但要重新簽約，且房客需符合社會住宅承租資格。

Q3：參加包租代管會被查稅嗎？

A：不會。依《租賃住宅市場發展及管理條例》第23條，相關租賃契約僅作為減稅用途，不得用來查稅。

結語：收益與省事，你怎麼選？

包租代管適合「少賺一點、少操一點」的房東；自行出租則是「多賺一點、但要多做事」。

你偏好哪一種模式？端看你想要的，是「時間自由」還是「收益極大化」。

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