如果你是有房可租的屋主，可能會遇到這個難題：
- 是該自己找房客、自己收租、自己處理大小事？
- 還是把房子交給「包租代管」業者全權處理？
這篇文章帶你快速了解「自行出租」和「包租代管」的差別、優缺點，以及哪一種模式更適合你！
什麼是「自行出租」與「包租代管」？
| 名稱 | 定義說明 |
|---|---|
| 自行出租 | 房東親自找房客、談租金、簽約、收租與處理房屋大小事。適合熟悉租賃流程、有時間管理房子的屋主。 |
| 包租代管 | 將房屋委託給合格業者，由對方協助出租、管理，分為兩種模式： ▸ 包租：業者成為「二房東」，再轉租給房客，並承擔空屋風險。 ▸ 代管：由業者協助管理、處理修繕，但房東仍與房客簽約，承擔空屋風險。 |
包租代管 vs 自行出租比較表
| 比較項目 | 包租代管（社會住宅方案） | 自行出租 |
|---|---|---|
| 租金收入 | 包租：市價8折 代管：市價9折 |
市價100% |
| 空屋風險 | 包租：由業者承擔 代管：由房東承擔 |
房東自行承擔 |
| 租金收取 | 固定由業者支付或協助轉交 | 房東自己收租 |
| 房屋管理 | 由業者協助修繕與報修 | 房東需全程處理 |
| 租客糾紛處理 | 業者可代為協助 | 需親自協商或處理法律問題 |
| 稅務與補助 | 可享租稅優惠、公證補助、修繕補助 | 無特別減免，按一般租金課稅 |
| 房客挑選自由 | 包租：無法自選 代管：可自選 |
可自由挑選房客 |
| 租期彈性 | 需簽約1～3年 | 可自行決定租期 |
哪種模式適合你？4 種房東情境分析
- 沒時間管理、希望穩定收租 → 選 包租
- 願意承擔空屋但想省事 → 考慮 代管
- 重視稅賦優惠、不怕租金打折 → 適合參加 社宅包租代管
- 追求租金最大化、不怕麻煩 → 選 自行出租
常見問題 Q&A
Q1：包租代管的租金真的會少很多嗎？
A：雖然表面上是市價的8～9折，但實際因稅負減免與修繕補助，淨收益可能與自行出租差距不大。
Q2：已出租的房子可以申請包租代管嗎？
A：可以，但要重新簽約，且房客需符合社會住宅承租資格。
Q3：參加包租代管會被查稅嗎？
A：不會。依《租賃住宅市場發展及管理條例》第23條，相關租賃契約僅作為減稅用途，不得用來查稅。
結語：收益與省事，你怎麼選？
包租代管適合「少賺一點、少操一點」的房東；自行出租則是「多賺一點、但要多做事」。
你偏好哪一種模式？端看你想要的，是「時間自由」還是「收益極大化」。
