包租代管龍頭兆基爆財務爭議！房東與房客現在該怎麼辦？

國內大型包租代管業者「兆基屋管」的關係企業，近日爆出公司債無法正常兌付的財務爭議。

由於兆基屋管與寄居蟹租屋承接大量社會住宅包租代管案件，不少房東與房客擔心，事件是否會影響租金、押金及既有租約。

因此，房東與房客現階段不需要因新聞立即解約、停止收租或停止繳租，但應確認自己簽的是「包租」還是「代管」，並檢查租金及押金由誰收取與保管。若收到更換帳戶或重新簽約通知，也應先向政府或正式承接窗口查證。

兆基事件是怎麼回事？

這次傳出公司債兌付問題的，主要是與兆基屋管有關的「趙姬投資」及「寄居蟹管理顧問」，並非兆基屋管直接發行的公司債。

目前已有 187 名投資人成立自救會，準備評估刑事告訴、民事求償及聲請假扣押。外界傳出涉及金額可能接近百億元，不過實際債務金額仍未經主管機關、會計師或司法單位正式確認。

兆基屋管原任董事長李建成已於 7 月 29 日辭去所有職務，公司也已推選新任董事長接手營運。兆基屋管表示，屋管公司與相關企業屬於不同法人，財務、資金及客戶租金均獨立運作，包租代管服務不受影響。

公司間是否另有資金往來、擔保或實質營運關係，仍有待後續財務清查及司法程序釐清。

完整事件脈絡可參考：兆基公司債風暴懶人包：187 人組自救會、董座請辭與社宅影響一次看

最新進展：寄居蟹同意轉讓包租代管案件

內政部於 8 月 4 日晚間表示，經初步清查，目前兆基屋管及寄居蟹租屋承作的社會住宅包租代管案件均持續正常運作，租金支付及服務管理尚未發現明顯異常。

不過，寄居蟹租屋負責人已同意配合後續處理，轉讓該公司承作的包租代管案件。內政部將邀集國家住都中心，以及六都等 16 個曾委託兩家公司承作業務的地方政府討論，必要時啟動案件轉銜機制。

內政部也將協請相關地方政府設置諮詢專線，提供房東、房客查詢案件及轉銜資訊。若後續出現業者無法正常營運或服務無法銜接等情形，將協調租賃住宅服務公會及其他業者協助接手，必要時依法向相關業者求償轉銜費用。

目前官方只確認寄居蟹租屋同意配合轉讓案件，不代表兆基屋管承作的案件也將全面移轉。實際承接業者、轉讓時間、租金帳戶及契約是否需要調整，仍應以中央、地方政府或正式承接單位後續通知為準。

寄居蟹案件轉讓，需要重新簽約嗎？

目前內政部尚未公布完整承接業者名單、案件轉換日期及契約調整方式，因此房東與房客不需要立即重簽契約。

在收到正式通知前，仍應依照原契約處理。若後續收到案件轉讓或更換業者通知，應確認以下事項：

• 通知是否由地方政府、國家住都中心或正式承接業者發出。
• 原租約是繼續有效，還是需要另行簽訂新契約。
• 押金是否完整移交，以及由哪個單位繼續保管。
• 租金帳戶、付款日期及收款對象是否調整。
• 原有租金補助、稅賦優惠及修繕服務是否延續。

若收到要求將租金改匯私人帳戶或不明公司帳戶的訊息，不要只依照通訊軟體內容付款，應先向政府或原承辦窗口確認真偽。

公司債出問題，等於包租代管也出問題嗎？

目前不能直接畫上等號。

公司債投資與包租代管屬於不同的契約關係。購買公司債的投資人，債權對象是契約中記載的發行公司；房東與房客的權利義務，則依包租契約、代管契約或住宅租賃契約判斷。

換句話說，趙姬投資或寄居蟹相關企業的公司債無法兌付，不代表所有租約、租金與押金都已經出現問題。不過，若後續負責包租代管的公司本身無法正常營運，包租案件受到的影響通常會比代管案件更直接。

包租和代管有什麼差別？

模式	契約關係	可能影響
包租	業者向房東承租，再轉租給房客	房東租金及房客轉租關係較依賴業者營運
代管	房東直接出租給房客，業者協助管理	影響取決於租金、押金是否經過業者帳戶

房東與房客可以查看契約首頁，確認出租人、承租人及租金收款帳戶。不要只看到「兆基」或「寄居蟹」承辦，就認定所有案件的契約關係及款項流向都相同。

兆基、寄居蟹包租代管房東現在該怎麼辦？

目前仍正常收到租金的房東，不必急著解約，但建議立即完成以下檢查：

• 確認簽的是包租契約還是代管契約。
• 整理最近 3 至 6 個月的租金入帳紀錄。
• 確認匯款公司名稱、金額及日期是否正常。
• 查看押金由房東、包租代管業者或其他單位保管。
• 保存租約、收據、匯款紀錄及與業務人員的對話。

若收到更換帳戶、延後付款、重簽契約或改由其他公司付款的通知，應先透過地方政府、國家住都中心或正式客服窗口查證。

同時購買公司債的房東，也要把「租賃款項」與「投資債權」分開處理，避免在同一份展延、和解或抵債文件中放棄不同權利。

兆基、寄居蟹房客還要繼續繳房租嗎？

現階段仍應按照原租約正常繳租。內政部表示，目前相關社宅包租代管案件仍正常運作，若房客自行停止付款，反而可能產生遲繳或違約爭議。

房客應注意以下事項：

• 按照租約原本記載的帳戶繳租。
• 不要任意改匯私人帳戶或不明公司帳戶。
• 每次繳租都保留轉帳明細及收據。
• 確認租約中的出租人是房東還是包租業者。
• 若收到帳戶或業者變更通知，先向房東及官方窗口確認。

若是代管案件，出租人通常仍是房東，房客可主動與房東確認後續付款方式；若是包租案件，出租人可能是包租業者，則需持續注意政府公布的案件轉銜及承接資訊。

房東或房客可以直接解約嗎？

現階段不建議只因公司債新聞或案件轉讓消息，就自行解除租約。

關係企業發生財務爭議，或包租代管案件準備更換承辦業者，不代表原租約會立即失效。是否可以提前終止，仍要看有沒有租金未支付、服務中斷、業者失聯，或契約約定的其他違約情形。

若擅自解約，可能衍生違約金、押金返還及搬遷爭議。較穩妥的做法是先以書面詢問業者、保存付款資料，並向地方住宅主管機關、國家住都中心或法律專業人士確認。

政府合作業者代表政府保證嗎？

不是。

兆基屋管及寄居蟹租屋承接政府社宅包租代管業務，代表業者通過政府採購及相關服務條件，不代表政府替業者或關係企業的所有商業行為提供保證，也不代表相關人員介紹的公司債或未上市股票受到政府保障。

這次事件的爭議之一，是部分房東因長期參與政府社宅計畫，對包租代管業者及相關人員建立信任，再將這份信任延伸到高利率投資商品。

未來若包租代管業者或相關人員推介公司債、未上市股票或私人借款，仍應將投資與租賃服務分開評估，確認真正的發行公司、還款來源、擔保品及違約風險。

兆基、寄居蟹事件重點整理

兆基屋管關係企業目前爆出公司債兌付危機，已有 187 名投資人成立自救會；外傳涉及金額接近百億元，但實際債務規模仍待正式清查。

內政部表示，目前兆基屋管及寄居蟹租屋承作的社宅包租代管案件仍正常運作，但寄居蟹已同意配合轉讓其承作案件，後續將由中央與 16 個地方政府協調轉銜。

房東與房客現階段不必急著解約或停止繳租，最重要的是確認契約類型、租金流向、押金保管方式及真正的契約對象。在收到正式轉銜通知前，仍應依照原契約處理。

若後續出現租金未入帳、業者失聯、服務中斷，或要求將款項匯入不明帳戶，應立即保存證據，並向地方住宅主管機關、國家住都中心或法律專業人士求助。

資料來源：內政部：社宅包租代管業務運作正常，必要時啟動轉銜、國家住都中心：全面清查包租代管案件、兆基屋管聲明。

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