台灣的房價每年往上漲，對於年輕一代或者低收入族群來說，想要買房子已經漸漸成為「不可能的任務」，而政府多年來為了保障全民的「居住正義」，從早年的國宅開始推廣，之後更衍伸出了「合宜宅」、「社宅」等等方案，這幾年還多了「地上權宅」跟台北市推出的「公宅」，但究竟這些不同的「宅」差異在哪呢？今天一次教你看懂。
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國宅、社宅、公宅、合宜宅是什麼？各種「住宅」解釋
從民國 60 年代開始，政府為了國民的居住權，就推出了「國宅」來保障人民的居住權益，隨著時代演進，現在還有「合宜宅」、「社宅」、「公宅」跟「地上權宅」。但這幾個名字對一般人來說則是難以摸清究竟在講些什麼。今天我們就來一起看看它們到底差在哪。
現行各種「住宅」差別解釋：國宅（國民住宅）
從 1975 年開始興建，名稱是從「國民住宅條例」而來，政府因應房價上漲，為滿足國民購屋置產的需求，由政府自己興建，並以低於市場的價格賣給民眾。因景氣不同國宅供需也有所變化，造成所謂「國宅樂透」的扭曲現象，已在 2000 年停止興建。
現在市面上的國宅全部都已經是 20 年以上的老屋了，所以也成為許多人有預算限制的族群，買屋選擇的方向，但買這種中古屋要注意的房子可不少，買之前要做功課。
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現行各種「住宅」差別解釋：合宜宅
於 2010 年推出的出售式公共住宅。為了改善以往國宅建築品質不佳的問題，由政府提供土地，低價賣給民間廠商，由民間廠商提供資金技術興建，承購需符合限定資格，提供無自有住宅的中低收入家庭以「合宜」價位購買，故稱為「合宜住宅」。但因弊案頻傳，在 2014 年已經宣布不再興建。
現在市面上的合宜宅也許多已經過了「不能轉售」的期限，還有不少法拍屋的物件在市面上販售，因此也是屬於「中古屋」的交易，要買之前也得做功課。
現行各種「住宅」差別解釋：社宅（社會住宅）
由政府直接興建、補助興建或民間擁有之適合居住房屋，採「只租不賣」模式，以低於市場租金或免費出租給所得較低的家戶或特殊的弱勢對象的公營住宅。台灣第一次出現這個名詞是在 2005 年，但直到 2014 年廢除合宜住宅相關條例後，才開始正式實行，目前仍在興建中。
另外一個住宅名詞「公宅」，其實跟社宅也是相同的概念，主要使用這個名詞的為台北市，但整體的辦理辦法跟計畫都與社宅相差不遠。
現行各種「住宅」差別解釋：地上權宅（現代宅）
現代住宅最早出現在 2011 年，形式與合宜住宅相似，同樣為「政府出地、建商興建」的模式。但不同於合宜住宅的土地與房屋一並出售模式，地上權宅僅出售房屋的所有權，甚至是僅有房屋的使用權，變相像是「租屋」的形式，使用期間最多是七十年，當土地租約到期就得重談合約，或是將其歸還。
由於這種僅持有地上權的住宅是近年來的新名詞，因此也被稱為「現代宅」，年輕族群接受度很高，不過對於傳統觀念較重的族群，這種不是真的擁有土地的住宅類型，就不太適合。
國宅、社宅、公宅、合宜宅，各種「住宅」怎麼選
首先我們先來看看這四種住宅形式的差異。
| 國宅（國民住宅） | 合宜宅 | 社宅、公宅（社會住宅、公共住宅） | 地上權宅 | |
| 興建狀況 | 已停止 | 已停止 | 興建中 | 興建中 |
| 屋況 | 中古屋 | 中古屋 | 中古、新屋 | 中古屋、新屋 |
| 買賣形式 | 成屋交易 | 成屋交易 | 只租不賣 | 成屋、預售 |
| 房屋歸屬 | 買屋者 | 買屋者 | 政府 | 政府／建商 |
| 土地歸屬 | 買屋者 | 買屋者 | 政府 | 政府 |
| 房價 | 中 | 最高 | 不提供購買 | 低 |
從表格中可以清楚看到，只有國宅與合宜宅是真的「買了是自己的」，而社宅、公宅與地上權宅，都算是租賃的方式，因此時間一到就得重談合約或者搬家。
每一種住宅的狀況與條件都有所不同，也因此會影響貸款成數、頭期款、自備款等問題，因此建議大家要先考慮自己的預算與接受的範圍，再來決定要買哪一種形式的房子，才是正確的方向。
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