南韓政府 10 月中起實施史上最嚴「限貸令」，針對首爾及京畿道高價住宅祭出嚴格貸款上限，最高僅能貸到 2 億韓元（約新台幣 431 萬元），等於高價宅幾乎必須「全款」購買。這項政策引發民怨與恐慌性買房潮，也讓總統李在明支持度創新低。這場「打房急煞」不僅動搖南韓房市，也讓人思考，台灣是否該跟進？
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南韓房貸上限僅 431 萬，中產階層幾乎出局
南韓政府於 10 月 15 日正式宣布「限貸令」，這項政策規定：
- 房價 15～25 億韓元（約新台幣 3230～5380 萬）者，最高僅能貸 4 億韓元（約 862 萬）
- 房價超過 25 億韓元（約新台幣 5380 萬）者，最高僅能貸 2 億韓元（約 431 萬）
同時，自用住宅貸款成數從 70% 下修至 40%，等同全面壓縮中產與首購族的融資空間。許多首爾居民坦言，這樣的政策「等於逼人退出市場」。
政策上路掀「恐慌買盤」，短線房價反而飆漲
限貸令實施前夕，首爾掀起恐慌性買房潮，短短 8 天內成交 653 戶公寓，部分地區房價短期暴漲。例如：首爾陽川區一戶 59.8 坪公寓在限貸令公布當天以 15.5 億韓元成交，三個月內上漲 1.3 億韓元（約台幣 280 萬），創區域新高。
首爾急凍、外圍重劃區反升溫，市場出現「外溢效應」
政策上路後，首爾核心區交易量大減，但外圍如華城市、東灘等非管制區卻買氣爆發。由於當地貸款限制相對寬鬆，自住與投資族紛紛轉向周邊地區購屋。結果出現「核心急凍、外圍熱絡」的兩極化現象，雖然短期抑制了投機，但房價結構更不均衡。
南韓限貸令重創民意，李在明支持度創新低
韓國蓋洛普最新民調顯示，李在明支持度跌至 54%，創上任新低，多數民眾批評政策「懲罰了努力存錢的中產階層」，並未真正打擊投機。
南韓實施限貸令，台灣該跟進嗎？
南韓實施限貸令後，不少人討論台灣是否該跟進這類的政策。果仁家認為，台灣與南韓的市場結構與金融環境不同，不適合照搬「一刀切」模式。以下是台灣和南韓房市的 5 大關鍵差異：
1. 金融結構不同
台灣房貸多為長期固定或半固定利率，風險可控；南韓則以短期浮動利率為主，急煞為防金融風險。
2. 市場組成不同
雙北自住比例高、投資盤集中在預售與重劃區。若一律限貸，受傷的會是中產與首購族。
3. 政策副作用大
南韓實證已顯示「政策前恐慌搶買、上路後核心急凍」，反而造成區域不均與民怨升溫。
4. 建議採「精準限貸」
對非自住房、法人、短期轉售可採限貸與加碼利率；對首購與自住族則應保留貸款彈性。
5. 配套要齊全
限貸應搭配「供給政策」與「租補制度」，例如：加速社宅與都更、提供青年成家貸款利息補貼，才能讓市場健康降溫。
總結：調控台灣房市，應「精準降溫」、別「凍傷市場」
南韓限貸令經驗提醒亞洲各國，打房政策若力道過猛、缺乏過渡期，反而會導致市場急凍、房價外溢。台灣若要抑制投機、守護自住族，應採取「對象明確、節奏漸進、政策搭配」的三階段策略，讓房市在降溫的同時保持健康流動。
最終目標不該是「誰都買不起」，而是讓真正需要的人買得到、租得起。
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