南韓政府近期祭出史上最嚴厲的「限房令」，針對首爾及京畿道高價住宅實施「限貸」新制，不僅全面禁止購買非自用住宅，貸款金額更大幅縮水，最高僅能貸到 2 億韓元（約新台幣 431 萬元）。政策上路前夕，市場掀起一波恐慌性買房潮，導致房價短線暴漲，並重創總統李在明的民意支持。
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南韓房貸上限大幅下修，高價住宅幾乎「全款」買房
南韓政府於 10 月 15 日正式宣布新一輪「限貸令」，針對首都圈高價住宅採分級貸款制度：
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房價 15～25 億韓元（約新台幣 3230～5380 萬元）：最高僅能貸 4 億韓元（約 862 萬元）
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房價超過 25 億韓元：最高僅能貸 2 億韓元（約 431 萬元）
除此之外，一般自用住宅的貸款成數也從原本的 70% 下修至 40%，幾乎等同「全額買房」才能買房。
南韓湧現恐慌性買房潮，房價短線創高
在新政策實施前夕，民眾為了搶搭舊制貸款最後列車，首爾房市交易量暴增。根據南韓官方資料，10 月初至中秋連假短短 8 天內，首爾就成交 653 戶公寓。
其中，首爾陽川區一戶 59.8 坪公寓在限貸令公布當天以 15.5 億韓元成交，短短三個月漲價 1.3 億韓元（約台幣 280 萬），創區域新高。
類似情況也出現在京畿道果川市與城南市，多筆中小坪數住宅成交價突破歷史高點。房仲指出，「許多買家趕在 10 月 16 日限令生效前完成簽約」，導致短期內房價出現異常拉升。
首爾房市急凍、外圍重劃區反轉升溫
南韓限房令上路後，首爾核心區交易量驟減，但反倒帶動外圍地區如華城市、東灘等非管制區買氣大增。當地房仲表示：「整天電話不斷，晚上還有人上門諮詢。」
目前首爾 18 坪公寓平均成交價已達 10 億韓元（約台幣 2150 萬），25 坪住宅更突破 14 億韓元（約台幣 3010 萬）。對一般家庭而言，若只能貸 2 億韓元，買房難度幾乎「不可能」。
南韓總統李在明支持度創新低
根據韓國蓋洛普最新民調，總統李在明支持度已跌至 54%，創上任以來新低。不少民眾認為，限貸政策過於嚴苛，對中產與青年首購族打擊最大。
果仁家觀點：政策「太急太重」，恐讓市場結構更不均
綜合媒體報導，有分析指出，這次南韓限房令確實能在短期內抑制投機與炒房，但長遠來看，可能讓資金集中於外圍區域，導致區域房價分化。南韓政府則表示，將搭配明年的房產稅改革與金融政策，逐步引導房市回歸平衡。
果仁家觀察，南韓這波限房令雖然出發點是打擊投機與抑制高價住宅炒作，但政策強度過大、落差太快，導致自住族與首購族首當其衝。
在貸款被壓縮到僅 40% 的情況下，中產階層幾乎被排除在市場外，而資金實力雄厚的高資產族反而能「趁勢低價入市」，造成貧富差距進一步擴大。
從房市心理面來看，限貸令雖暫時壓抑買氣，但長期恐引發「外溢效應」，推升非管制區如京畿道、仁川等地的房價與地價。
這與台灣央行過去針對多戶投資客的選擇性信用管制效果類似：短線降溫、長期外擴。
總體而言，南韓的限房令為亞洲房市提供了一個明顯警訊，打房政策若缺乏過渡期與配套，容易演變成「急凍市場」與「價格外溢」並存的雙重現象。
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